1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по транзакциям DLD, здание GRAND HORIZON 1 относится к району Al Hebiah Fourth и мастер-проекту Dubai Sports City. Анализируемый тип квартиры — 1 спальня (исходя из фильтрации DLD по 1 b/r для продаж). Выборка по этому дому и типу квартиры содержит 80 сделок, что позволяет сделать статистически обоснованные выводы о динамике и уровне цен.
2. Динамика цен на покупку (1BR в GRAND HORIZON 1 и по району)
По динамике сделок с 2020 года зафиксирован значительный объём операций: устойчивый поток сделок по дому (обычно 2–5 в квартал, иногда рывки до 10). Средняя цена за квадратный метр в GRAND HORIZON 1 по 1BR квартирам колебалась от 4 600 до 7 800 AED/м² в зависимости от периода, с отдельными всплесками (например, 13 500 AED/м² в начале 2023 года, что похоже на разовый аномальный кейс).
В последние 12 месяцев средняя цена сделки по 1BR квартирам в GRAND HORIZON 1 составила 7 100 AED/м² (среднее по фактически прошедшим сделкам).
Для сравнения, по району Al Hebiah Fourth аналогичный показатель за последние 12 месяцев по 1BR квартирам — 12 000 AED/м², что существенно выше показателя по дому; разница составляет примерно 70%.
В последние 2–3 года по району также наблюдается заметный рост цены за м²: с уровней 5 500–7 000 AED/м² до более чем 10 000 AED/м² к 2024 году.
3. Данные по аренде и доходности
По дому GRAND HORIZON 1 (и даже по мастер-проекту Dubai Sports City) в базе DLD нет валидных контрактов аренды 1BR квартир — таких сделок в аренде не зафиксировано. Переключение на уровень района Al Hebiah Fourth позволяет получить репрезентативные данные: по району за последние 12 месяцев зарегистрировано около 8 700 арендных договоров жилых квартир, средняя годовая ставка аренды по всему жилому фонду составляет 910 AED/м².
Динамика арендных ставок по району после 2022 года показывает устойчивый рост: по всему рынку типовых квартир средняя ставка за м² увеличилась с 500–600 до 900 AED/м² и продолжает умеренно расти.
4. Сравнение по дому и району (12-месячное окно)
Средняя рыночная цена сделки по 1BR квартирам за последние 12 месяцев:
- По дому GRAND HORIZON 1 — 7 100 AED/м².
- По району Al Hebiah Fourth — 12 000 AED/м².
Средняя годовая ставка аренды по району (по всем типам квартир) составляет 910 AED/м². Данных именно по 1BR нет, используются усреднённые значения по всему району.
Расчёт валовой доходности (ROI) для дома невозможен из-за отсутствия аренды конкретно по GRAND HORIZON 1 и типу 1BR. Для района (ориентир для инвестора):
- Валовой ROI (район) = 910 / 12 000 ≈ 7,6% годовых.
- С учётом стандартных входных расходов на сделку (7–8%), чистый ROI по району будет ≈ 7,0% годовых (или чуть ниже).
Справедливый диапазон инвестиционной цены (для желаемого ROI 7–8% годовых), если брать ставку аренды по району:
- При целевом ROI 8%: 910 / 0,08 = 11 400 AED/м².
- При целевом ROI 7%: 910 / 0,07 = 13 000 AED/м².
- Реальная цена по дому (7 100 AED/м²) существенно ниже этой вилки, а по району (12 000 AED/м²) — внутри справедливого диапазона.
5. Ликвидность и выводы
По дому устойчивый поток сделок (обычно минимум 3–4 квартальных сделки по 1BR), высокая представленность дома на рынке. По району ликвидность очень высокая — тысячи сделок и контрактов аренды в год; тренд на рост спроса и средней цены подтверждается последними годами.
GRAND HORIZON 1 по уровню входа в 1BR сейчас имеет значительный дисконт к среднерыночной цене Al Hebiah Fourth. Для инвестора это может быть точкой входа с потенциальным ростом либо «инвестиционный гэп» объясняется особенностями самого дома (качество, возраст, характеристики квартир, имидж или история эксплуатации).
Фактических данных по арендным ставкам именно по этому дому нет, поэтому ROI и диапазон справедливых цен — только по району. ROI района сейчас находится чуть выше средней рыночной планки 7–7,5%, приток капитала отображается и в динамике цен.
Итого: для осторожного инвестора GRAND HORIZON 1 выглядит привлекательнее рынка по цене за м², при этом реальный уровень аренды по дому требует отдельной проверки (нет отражения в DLD). Район в целом сохраняет высокую ликвидность, умеренно растущие арендные ставки и цены.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Al Dabas – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Grande: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в J8: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в GRAND HORIZON 1: данные DLD и реальные сделки
