1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
По данным DLD, здание Palace Residences — North находится в районе Al Khairan First, мастер-проект Dubai Creek Harbour. Все последующие сравнения с районом и мастер-проектом основаны именно на возвращённом значении area_name_en.
Структура выборки:
— По зданию Palace Residences — North зафиксировано 429 сделок купли-продажи (по всем типам квартир), из них по 2-комнатным квартирам (2BR) — актуальные продажи идут с 2023 по 2026 годы, основная масса в 2023–2024.
— По аренде по этому проекту есть 19 контрактов за последние 12 месяцев, по 2-комнатным квартирам — почти нет прямых контрактов; анализируется вся проектная выборка.
2. Динамика сделок и изменения цен
Частота сделок по годам (2BR, Palace Residences — North):
— 2023 год: 131 сделка (пик объёма — активная стадия продажи проекта)
— 2024 год: 12 сделок
— 2025 год: 20 сделок (предстоящие завершения; отложенная регистрация)
— 2026 год: 5 сделок (единичные внесения в реестр)
Динамика средней цены за квадратный метр (2BR, Palace Residences — North, квартально):
— В течение 2023 года средняя цена колебалась от 19 300 до 22 200 AED/м².
— В 2024 году — дальнейший рост: до 24 900 AED/м² (2 квартал), затем есть спад и колебания между 19 800 и 23 800 AED/м².
— В 2025 (несколько сделок) — диапазон 22 900 – 25 900 AED/м².
— В 2026 году впервые фиксируется цена ~27 400 AED/м² (могут быть единичные, специфические сделки).
Для сравнения, по району Al Khairan First (включая весь мастер-проект и аналогичные квартиры):
— В 2020–2022 годы цены росли с ~15 000 до ~19 000 AED/м².
— C 2023 по 2024 квартально резкий подъём: с ~21 000 до 27 000 AED/м² по состоянию на 3 квартал 2024.
— Объём рынка очень велик: тысячи сделок ежеквартально, что говорит о высокой ликвидности района.
Средняя цена за квадрат за последние 12 месяцев:
— ДОМ: Palace Residences — North 2BR — 25 155 AED/м² (21 сделка).
— РАЙОН: Al Khairan First (все квартиры) — 24 745 AED/м² (4675 сделок).
3. Аренда и доходность
Аренда по дому (2BR):
— Прямых контрактов с фильтром «2 bed rooms» за 12 месяцев не найдено (0 контрактов).
— По всему дому Palace Residences — North за последние 12 месяцев (независимо от типа): средняя арендная ставка 1 686 AED/м²/год (19 контрактов).
Аренда по району:
— По Al Khairan First (все типы квартир, весь район): средняя ставка 1 448 AED/м²/год (4819 контрактов за 12 месяцев).
Динамика арендных ставок:
— По Palace Residences — North данные фиксируются только в будущих кварталах (возможно, delayed registration): в 4 квартале 2025 — 1 674 AED/м²/год, в 1 квартале 2026 — 1 697 AED/м²/год.
— По району стабильно быстрый рост: c 1 030 AED/м²/год в 1 квартале 2023 до 1 397 AED/м²/год в 4 квартале 2024 и > 1 500 AED/м²/год на 1 квартал 2026.
4. ROI и “инвестиционно справедливая цена”
Текущие показатели на 12 месяцев:
— Средняя цена продажи по дому: 25 155 AED/м².
— Средняя аренда по дому: 1 686 AED/м²/год.
— ROI_brutto по дому: 6,70% годовых.
— ROI_brutto по району: 5,85% годовых.
Корректировка на типовые расходы (7% на старт):
— ROI_net по дому: 6,25% годовых.
— ROI_net по району: 5,46% годовых.
Справедливый диапазон цены для инвестора, желающего достичь 7–8% годовых:
— По дому: диапазон 21 075 – 24 090 AED/м² (при средней аренде 1 686 AED/м²/год).
— Рыночная цена дома сейчас выше этого диапазона на 4–19%. То есть доходность чуть ниже целевых 7–8%.
5. Сравнение с районом и ликвидность
Palace Residences — North (2BR) сейчас торгуется со слабо выраженной премией к району (разница по цене 1,6%, по аренде 16,4%). Объём и по сделкам, и по аренде заметно ниже, чем в среднем по району, что объясняется недавней сдачей проекта и последним циклом регистрации. В районе ликвидность максимально высокая, и спрос устойчив, как на этапе продажи новостроек, так и на рынке аренды. Ожидается продолжение роста ставок аренды, а цены на вторичке будут стабилизироваться или замедлять рост из-за входящих проектов-конкурентов.
6. Перспективы для инвестора
Для инвестора в 2BR в Palace Residences — North:
— ликвидность будет повышаться с ростом заселения и накоплением выставленных на вторичке объектов,
— доходность сейчас немного не дотягивает до «инвестиционно оптимальной» зоны 7–8%,
— высокая относительная стоимость к району сглаживается престижем и премиальным статусом здания,
— потенциал роста аренды сохранится 1–2 года, но на горизонте 3–5 лет доходность может снизиться за счёт насыщения предложения,
— для покупки с целью инвестирования целесообразен торг или поиск единичных дисконтных предложений.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Grande: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в J8: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в GRAND HORIZON 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Artesia – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
