1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
— Здание GRAND HORIZON 1 по данным Dubai Land Department (DLD) расположено в районе Al Hebiah Fourth (мастер‑проект Dubai Sports City).
— В базе DLD по этому зданию присутствует значительный объём данных о сделках купли-продажи квартир, включая одномнатные («1 b/r»).
Объём данных:
— По дому GRAND HORIZON 1 (1-комнатные, жилые квартиры типа «Unit/Flat») зафиксировано 80 сделок.
— В DLD_rent_contracts на уровне дома и мастер‑проекта нет подтверждённых арендных контрактов по этому корпусу и типу квартир — все валидные данные по аренде собраны на уровне района Al Hebiah Fourth, где более 51 000 контрактов по жилым объектам (Flat) без детального деления по комнатности.
2. Аналитика по продажам квартир (1-комнатные)
Объём и динамика сделок:
— По годам отмечается относительно стабильная активность с поступательным ростом:
• 2020 — 5 сделок,
• 2021 — 6,
• 2022 — 10,
• 2023 — 13,
• 2024 — 23 (на момент анализа).
— Динамика отражает возросший интерес к объекту в последние 1–2 года.
Динамика средней цены за м² (1-комнатные, GRAND HORIZON 1):
— Диапазон колебаний по кварталам 2020–2024 гг.: от 4725 до 7785 AED/м².
— В течение 2022–2023 гг. наблюдались пики (до 13 500 AED/м² по одной из квартальных сделок), однако большая часть продаж проходила в диапазоне 5700–7300 AED/м².
— Средняя цена за последний год (12 месяцев): 7113 AED/м² по факту сделок DLD по дому.
Сравнение с районом Al Hebiah Fourth:
— Алгоритмы DLD фиксируют по району Al Hebiah Fourth для 1-комнатных квартир следующие ориентиры:
• Средние цены за м² в 2020–2022 гг. — обычно 5700–8200 AED/м².
• 2023–2024 гг.: отмечается переход в диапазон 8000–11 400 AED/м².
• Средняя цена по району за последние 12 месяцев: 11 319 AED/м².
— Таким образом, средняя текущая цена дома GRAND HORIZON 1 (7113 AED/м²) существенно ниже среднерыночной по району (–37%).
3. Аналитика по аренде
Фактические данные по дому и мастер‑проекту:
— По GRAND HORIZON 1 (и Dubai Sports City целиком) ипотезируемых контрактов по аренде 1-комнатных квартир в DLD_rent_contracts не найдено.
— На уровне района Al Hebiah Fourth присутствует массив действующих контрактов по жилым квартирам (с подтверждённой площадью), что позволяет строить усреднённый районный бенчмарк.
Средняя ставка аренды:
— Среднегодовая арендная ставка по району за последние 12 месяцев: 910 AED/м²/год (расчёт по всем жилым квартирам).
— Текущая динамика квартальных ставок:
• В 2022 году средние значения — 520–580 AED/м²/год.
• В 2023 году — рост до 620–730 AED/м²/год (прим. обращать внимание на выброс 23 500 AED/м² во 2 квартале 2023, который можно считать аномалией).
• В 2024 году (последние кварталы): уже 749–818 AED/м²/год.
• За последние 12 месяцев среднее для рынка района подтянулось к ~910 AED/м²/год.
4. Оценка доходности и справедливая цена
Brutto ROI — годовая доходность аренды на текущей средней цене:
— По дому GRAND HORIZON 1 (цена сделки): применяя районную ставку аренды,
ROI_brutto = 910 / 7113 ≈ 12,8% годовых (точная оценка невозможна для самого дома, так как прямых арендных контрактов нет).
— По району Al Hebiah Fourth (и его усреднённым продажам):
ROI_brutto = 910 / 11 319 ≈ 8,0% годовых.
Корректировка на входные/транзакционные расходы (ROI_net):
— Типовые расходы при покупке (DLD fee, брокер, оформление и т.д.) составляют ~7–8% от цены.
— Эффективная доходность (ROI_net):
• Для фактических сделок дома — 11,9–12,0% годовых;
• Для средней по району — 7,5–7,7% годовых.
Диапазон «справедливой цены» для инвестора (целевой ROI 7–8% годовых):
— Для района: fair value = [910/0.08 ; 910/0.07] = 11 375 – 13 000 AED/м².
— Текущая средняя цена в доме GRAND HORIZON 1 (7113 AED/м²) лежит значительно ниже диапазона для целевой доходности 7–8%, что делает его потенциально очень интересным объектом для инвестора, если аренду удаётся сдавать по усреднённым районным ставкам.
5. Выводы о ликвидности и перспективах
— GRAND HORIZON 1 — объект с подтверждённо высокой ликвидностью по продажам, за последние 2 года объём сделок существенно вырос.
— Текущая средняя цена по дому по-прежнему существенно ниже районного уровня, несмотря на общее ускорение рынка в Al Hebiah Fourth.
— Арендный рынок по району развивается поступательно: средняя ставка за прошлый год выросла на 20–25%, спрос остаётся устойчиво высоким по количеству контрактов (масштаб выборки DLD подтверждает ликвидность).
— При текущем дисконте по цене дом выглядит крайне привлекательным для покупки с инвестиционной целью, при условии, что районные ставки аренды достижимы для данного жилого комплекса.
— Оценочно, чтобы реализовать районную доходность 7–8% годовых, рыночная цена квартиры должна быть в диапазоне 11 300–13 000 AED/м²; фактические цены в доме дают возможность получить более высокую доходность (но учтите, что реальная сдача в аренду может зависеть от обоснования ставки для конкретного здания и спроса на него).
6. Ограничения
— Для GRAND HORIZON 1 в базе DLD отсутствуют арендные контракты на квартиры 1BR — ROI рассчитан только на основе районных усреднённых bенчмарков. Данные по дому не отражают гарантированную сдачу именно в этом корпусе.
— Все оценки доходности ориентировочные и построены на актуальных данных DLD. Фактическая реализация ставки и конечный инвестиционный результат могут отличаться.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Artesia – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в THE MEDALIST: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Golf Place 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Shaista Residence: данные DLD и реальные сделки
