1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание THE MEDALIST относится к району Al Hebiah Fourth и мастер-проекту Dubai Sports City. Анализ строится для студий (0BR), так как и в сделках, и в аренде в DLD эта категория фиксируется как «studio».
Структура выборки: За всё время по THE MEDALIST прошло 97 продаж, из них только 3 относятcя к студиям («studio»). В аренде обнаружено 34 валидных контракта для студий внутри этого дома. Таким образом, основной объём сравнительной информации для студий можно получить на уровне мастер-проекта Dubai Sports City и района Al Hebiah Fourth.
2. Анализ продаж и динамики цены за м²
Частота сделок по студиям в THE MEDALIST крайне низкая. За последние годы зафиксировано всего 3 продажи — по одной за квартал в Q1 2023, Q4 2024 и Q1 2025 (по DLD в сделках возможна задержка публикации, но фильтр future исключён).
Динамика средневзвешенной цены за м² по студиям внутри дома:
— 1 квартал 2023: 7 599 AED/м²
— 4 квартал 2024: 8 485 AED/м²
— 1 квартал 2025: 8 501 AED/м²
Динамика цен по студиям во всём мастер-проекте Dubai Sports City заметно «гуще», средняя цена за м² за последние кварталы существенно выше и показывает рост:
— 1 квартал 2023: 7 724 AED/м²
— 4 квартал 2024: 11 712 AED/м²
— 1 квартал 2025: 13 251 AED/м²
— 4 квартал 2025: 15 688 AED/м²
За последние 12 месяцев средняя цена продажи студии в THE MEDALIST по DLD не определена (нет сделок), на уровне мастер-проекта — в среднем 14 413 AED/м².
3. Анализ арендных ставок и динамики
Объём заключённых арендных контрактов позволяет уверенно анализировать аренду непосредственно по дому и мастер-проекту. За последние 12 месяцев средняя аренда студий в THE MEDALIST составляла 911 AED/м²/год. Для мастер-проекта Dubai Sports City этот показатель выше — 995 AED/м²/год.
Динамика средней годовой аренды студий по THE MEDALIST по годам и кварталам:
— Рост арендной ставки с 550–650 AED/м²/год (2021–2022) до 900–910 AED/м²/год (Q4 2025).
— По мастер-проекту уровень был выше: к концу 2025 года доходит до ~990 AED/м²/год, в последние кварталы устойчивый рост.
4. Текущие уровни доходности и справедливый диапазон цены
— Фактические средние значения за последние 12 месяцев:
— Цена за м² в THE MEDALIST (студии): нет сделок, бенчмарк по мастер-проекту — 14 413 AED/м².
— Аренда за м² в THE MEDALIST (студии): 911 AED/м².
— Ориентировочный gross ROI по дому (исходя из бенчмарка цены в мастер-проекте и аренды по THE MEDALIST):
— Gross ROI = 911 / 14 413 ≈ 6,3% годовых.
Для мастер-проекта (цена и аренда также по мастер-проекту):
— Gross ROI = 995 / 14 413 ≈ 6,9% годовых.
— Net ROI (с вычетом стандартных расходов на вход и издержек — DLD fee, брокер, прочее, 7–8%):
— Для дома: Net ROI ≈ 6,3% / 1,07 ≈ 5,9%
— Для мастер-проекта: Net ROI ≈ 6,9% / 1,07 ≈ 6,4%
— Справедливый диапазон «инвестиционной» стоимости для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых:
— Для аренды в THE MEDALIST: справедливый ценовой диапазон 911 / 0,08 = 11 388 AED/м² (ROI 8%) и 911 / 0,07 = 13 014 AED/м² (ROI 7%).
— Для мастер-проекта: 995 / 0,08 = 12 438 AED/м² (ROI 8%) и 995 / 0,07 = 14 215 AED/м² (ROI 7%).
— Фактически средняя цена сделок по мастер-проекту за последние 12 месяцев находится в верхней границе диапазона справедливости для инвестора c мечтой о 7% годовых.
5. Выводы по ликвидности и инвестиционной перспективе
Объём реальных сделок по студиям в THE MEDALIST за последние 1–2 года минимальный, что оставляет вопросы по немедленной ликвидности при перепродаже. Тем не менее, арендный рынок по дому стабилен, спрос на аренду высок, динамика ставок с 2021 года показывает устойчивый рост почти вдвое. На фоне резкого скачка цен по всему мастер-проекту и району (и особенно в студиях), инвестиционная доходность снизилась до 6–7% (по сравнению с предыдущими периодами) и близка к среднерыночным значениям для района Dubai Sports City.
Для выхода на цель 7–8% годовых потенциальному инвестору потребуется покупать близко к нижней границе актуального рынка (11–13 тыс. AED/м²) или ожидать дальнейшего роста арендных ставок.
Перспективы: Район Dubai Sports City остаётся востребованным как арендный кластер в среднем бюджете, но момент для входа по темпам роста цены и сужению доходности не оптимальный. Ликвидность на продажу студий в THE MEDALIST низкая, зато аренда стабильна. В условиях высокой конкуренции с крупными новостройками района перепродажа объекта может занять длительное время или потребовать дисконта.
