1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение проекта DIVINE LIVING подтверждено по открытой базе DLD: дом находится в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan. В базе учитывается фильтрация именно по этому идентификатору здания и по выбранному типу — двухкомнатная квартира. Зафиксировано 180 продаж и 40 арендных контрактов по проекту DIVINE LIVING, что обеспечивает достаточную базу для построения статистики и сравнения с районом.
2. Ликвидность и динамика продаж
Продажи 2-комнатных квартир в DIVINE LIVING идут стабильно: за последние 12 месяцев прошло около 35 сделок этого типа. Динамика средней стоимости квадратного метра по последним доступным кварталам выглядела так:
— 3 кв. 2023: 10 306 AED/м²
— 4 кв. 2023: 10 112 AED/м²
— 1 кв. 2024: 9 826 AED/м²
— 2 кв. 2024: 9 657 AED/м²
— 3 кв. 2024: 10 595 AED/м²
Средняя цена за м² по дому за последние 12 месяцев составила 11 177 AED/м². Для сравнения: средний показатель по всему району (2-комнатные квартиры, Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan) за тот же период выше и составляет 12 659 AED/м². Таким образом, DIVINE LIVING торгуется с небольшим дисконтом к району — примерно на 12%.
Площадь учитываемых квартир фильтровалась в диапазоне 30–300 м² и по цене 5 000–30 000 AED/м², что исключает явные выбросы.
3. Ликвидность и динамика аренды
По аренде данные также полные — зафиксировано 40 контрактов по дому. Для DIVINE LIVING средняя ставка аренды за м² за последние 12 месяцев (по всем размерам жилых квартир) составила 1 059 AED/м² в год.
Для сравнения, по району Al Barshaa South Third аналогичный показатель: 953 AED/м² в год, а за последние кварталы прослеживается стабильный рост по району: в 1 кв. 2024 аренда составляла 798 AED/м², к 1 кв. 2026 — уже 1 087 AED/м².
В среднем по дому DIVINE LIVING уровень аренды выше районного, что оправдано новизной объекта.
4. Сравнение показателей покупка/аренда, ROI, диапазон справедливой цены
— Средняя цена покупки за м² за последние 12 месяцев по дому: 11 177 AED/м²
— Средняя годовая аренда за м² по дому: 1 059 AED/м²
Brutto ROI по дому: 1 059 / 11 177 ≈ 9,5%
Brutto ROI по району: 953 / 12 659 ≈ 7,5%
Корректируя на транзакционные расходы (7–8% от цены покупки), net ROI для дома составит около 8,8%. Для района показатель будет чуть ниже — около 7%.
Справедливый диапазон инвестиционной цены для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых (исходя из полученного фактического уровня аренды по дому), лежит в коридоре 13 238–15 129 AED/м². Фактическая средняя цена сделок (11 177 AED/м²) на текущий момент находится ниже этого диапазона, что потенциально дает покупателю запас доходности.
5. Выводы и перспективы
— Ликвидность по дому и району высокая, сделок и арендных контрактов достаточно.
— Анализ показывает, что DIVINE LIVING продаётся с дисконтом 10–12% к району и при этом демонстрирует более высокую среднюю ставку аренды за м².
— Текущая доходность (ROI) для инвестора по сделкам последних 12 месяцев превышает целевой диапазон 7–8% и составляет около 9,5% брутто (8,8% нетто с учетом расходов на вход).
— Диапазон справедливых цен для инвестора выше, чем реальная средняя цена покупки, что потенциально делает объект интересным для приобретения под сдачу.
— Перспективы по району благоприятны: аренда устойчиво растёт, ликвидность сохраняется, а разница по доходности в пользу дома может свидетельствовать о его привлекательности относительно конкурентов в Arjan.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 24: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MARINA STAR: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Phantom: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Belgravia: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Tower 1 – анализ 2026
