1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Empire Residence расположено в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все выводы об «уровне дома» подтверждены прямыми фильтрами по Empire Residence. Для районного сравнения использованы сделки по квартире-студии и всем квартирам района Al Barsha South Fourth.
2. Ликвидность и активность рынка
Зафиксировано 65 сделок по студиям в Empire Residence. Наибольшая активность пришлась на 2024 год (38 сделок), существенный объем также в 2023 году (18 сделок) и присутствуют свежие продажи в 2025 году (8 сделок по отсечке на данный момент). Это признак устойчивого инвесторского спроса и достаточно высокой ликвидности студий в этом проекте.
По аренде, зафиксировано 32 арендных контракта на студии по проекту, из них 17 заключены за последние 12 месяцев — это типовой уровень для дома с большим пулом инвесторов и новыми собственниками-арендодателями.
3. Динамика цен продажи (за м²)
Empire Residence демонстрирует уверенную восходящую динамику средней стоимости студии за м²:
— В 2022 году средняя цена по сделкам была около 11 338 AED/м².
— В 2023 году значения в разных кварталах варьировали от 10 200 до 13 882 AED/м².
— В 2024 году — существенный рост: 11 074 – 15 089 AED/м².
— Последние отсечённые сделки 2025 года стабилизировались на уровне 14 441 – 16 216 AED/м² (по последним кварталам).
На фоне района Al Barsha South Fourth за тот же период: в конце 2022 года — 9 682 AED/м², поэтапный плавный рост до 15 126–15 693 AED/м² (2024–2025). Заметно, что студии Empire Residence торговались на уровне или чуть выше среднерыночного для района (разница в пределах 2–3%).
Средняя цена за 12 месяцев:
— По дому (студии): 15 415 AED/м² (5 свежих сделок).
— По району (все квартиры): 15 127 AED/м² (17 620 сделок, что характерно для крупного, массового района).
4. Динамика арендных ставок и бенчмарк
Средняя арендная ставка в Empire Residence за 12 месяцев по студиям составила 1 372 AED/м² в год. По району Al Barsha South Fourth аналогичный показатель (все квартиры): 1 048 AED/м² в год.
Детализация по кварталам демонстрирует следующий тренд по дому:
— В 2024 году: 1 292–1 466 AED/м²; в 2025: 1 351–1 470 AED/м² за м² в год.
— Для сравнения, по району те же кварталы — 849–1 067 AED/м²; темп роста ставок по району также выражен, однако отставание от Empire Residence устойчиво держится на уровне 20–27%.
5. Сравнение доходности и справедливой цены
Расчёт доходности за последние 12 месяцев:
— Прогнозируемый brutto-ROI по студиям Empire Residence = 1 372 / 15 415 = 8,9% годовых.
— Brutto-ROI по району (в среднем по квартирам): 1 048 / 15 127 = 6,9% годовых.
С учетом стартовых расходов (7–8% на сделку и оформление) чистая доходность для Empire Residence будет примерно 8,2–8,3% годовых (net-ROI = brutto-ROI / 1.07…1.08).
Для района результат чуть ниже и ближе к типовым значениям по JVC.
Так называемый «справедливый диапазон цены инвестора» для дома получается в интервале:
— 1 372 / 0.08 = 17 150 AED/м²
— 1 372 / 0.07 = 19 600 AED/м²
Рынок торгуется примерно в 82–90% от справедливого инвестиционного диапазона, исходя из ставок аренды в доме. Возможен сценарий для владельцев и продавцов вести торг с премией, если привести объект к top condition либо целить доходность 7%+.
6. Выводы для инвестора
Empire Residence (студии) — высоколиквидный формат с активно нарастающими продажами и арендами, стабильно выше районного среднего как по цене, так и по доходности. Фактический brutto-ROI студий за последний год — около 8,9%, что выше среднего уровня по району. Net-ROI после комиссии — эквивалентен текущему инвест-стандарту «от 8%», с хорошим запасом до справедливой цены при желании быстро продать.
Долгосрочный потенциал по доходности и устойчивости ликвидности высокий, особенно при грамотном управлении и поддержании уровня объекта.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в OLYMPIC PARK 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Viewz by DANUBE – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Shaista Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Oxford 212: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в REVA RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
