Анализ ROI квартиры в Azizi Shaista Residence: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Azizi Shaista Residence (строго по реестру DLD) находится в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. В базе DLD фиксируется четкое соответствие этих атрибутов.

Весь последующий сравнительный анализ строится относительно района Jabal Ali First, как это возвращают реальные сделки по вашему дому.

2. Данные по объему и структуре сделок

За последние годы по студиям (0BR) в Azizi Shaista Residence заключено достаточное количество сделок купли-продажи (112 сделок исторически) и аренды (463 контракта аренды, из которых 98 за последние 12 мес). Это указывает на высокую ликвидность и популярность формата.

3. Динамика сделок и цен

Объем продаж студий рос: с 1 сделки в 2020, до 11–30 в год в 2021–2023, и 24 сделки фиксируются уже за 2024 г. В квартальной разбивке — цены за м² с 2021 г. стабильно росли, последние 12 месяцев показали особенно выраженный рост.

Средняя цена за м² по студиям в Azizi Shaista Residence за последние 12 месяцев составила 13 612 AED/м² (17 сделок в окне), по району Jabal Ali First аналогичный показатель существенно выше — 20 260 AED/м² (3975 сделок), то есть сам дом торгуется с заметным дисконтом (≈33%) к среднерыночному району.

Динамика по дому:
— В 2021–2022: 8 845–10 700 AED/м² (рост к 2023 году до 11 500),
— В 2024: средняя по кварталам 11 300–12 900 AED/м²,
— Последняя зафиксированная цена (2025Q2-Q4) — 13 600–15 100 AED/м².

Динамика по району:
— 2020–2022: 8 500–10 700 AED/м²,
— 2023: выход на 12 500 AED/м²,
— 2024: 13 100 AED/м²,
— 2025: резкий рост до 14 100–23 800 AED/м² (последние кварталы, вероятно, влияют новые секции/проекты).

4. Аренда: ставки и динамика

По дому Azizi Shaista Residence средняя годовая ставка аренды студий за последние 12 месяцев — 1 286 AED/м² (98 контрактов аренды). Это значительно превышает средний показатель по району Jabal Ali First (877 AED/м²; 23 613 сделок любых квартир). Дом уровнем выше по арендным ставкам к району (домовой арендный premium ~47%).

Динамика по дому (квартально):
— До 2022: 720–880 AED/м²,
— 2023: переход к 1 000–1 025 AED/м²,
— 2024: 1 114–1 190 AED/м²,
— Последние контракты Q4 2024 – Q1-Q2-Q3 2025: устойчивый рост до 1 245–1 319 AED/м².

5. Оценки окупаемости (ROI) инвестиций

Brutto ROI по студиям в Azizi Shaista Residence (метод: арендная ставка/средняя цена дома за последние 12 мес, оба показателя подтверждены DLD):

— По дому: 1 286 / 13 612 ≈ 9,4%
— По району: 877 / 20 260 ≈ 4,3%

Azizi Shaista Residence среди студий сейчас демонстрирует доходность заметно выше типового уровня по району. После учета стартовых транзакционных затрат (7–8%) ориентировочный net ROI составляет около 8,7–8,8% (brutto ROI делится на 1,07–1,08).

Диапазон «справедливой инвестиционной цены» для инвестора с прицелом на 7–8% годовых:
— Для дома: 1 286 / 0.08 = 16 075 AED/м² (под ROI 8%) и 1 286 / 0.07 = 18 371 AED/м² (под ROI 7%). Текущая рыночная цена 13 612 AED/м² ниже этих уровней, то есть возможна покупка с премией относительно «инвесторских уровней», и доходность останется выше средней.

— Для района: этот диапазон 10 963 – 12 528 AED/м²; текущая цена по району выше (20 260). Районная доходность значительно ниже (около 4,3%).

6. Общие выводы по дому и району

— Высокий объем сделок и аренды по дому подтверждает его ликвидность и востребованность для этого сегмента.
— Динамика стоимости за м² в доме стабильна, но рост менее агрессивен, чем по району (где доминируют новые проекты — возможно из-за резкого увеличения средней цены по Jabal Ali First в 2024–2025 гг).
— Доходность по студиям в Azizi Shaista Residence остается очень высокой относительно района и значительно превышает целевой для типового инвестора уровень (7–8%).
— Дом привлекательнее по цене для инвестора (сравнительно низкая цена входа и высокая текущая доходность), есть потенциал для роста стоимости при дальнейшем наполнении района инфраструктурой.
— Предложение по студиям широко представлено и в аренде, и в продаже, сбалансированное, без признаков переизбытка или острого дефицита.

Рекомендация: Azizi Shaista Residence — один из лучших вариантов по доходности в своем сегменте в Al Furjan/Jabal Ali First. Дом интересен как для покупки «под аренду», так и для сохранения стоимости на горизонте 3–5 лет.