Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD дом AZIZI RIVIERA 47 относится к району Al Merkadh и мастер-проекту Meydan One Community. Проект в базе присутствует с полным совпадением названия. Для аналитики по аренде также используются точные фильтры по названию проекта.
2. Ликвидность и объём сделок
За все время по дому зафиксировано 249 сделок купли-продажи квартир, что говорит о достаточной ликвидности дома на рынке первичного и вторичного жилья.
Объем действующих (2024-2025) арендных контрактов только по этому дому — около 195, плюс высокая плотность аренды по району в целом (десятки тысяч контрактов). Это означает наличие спроса как со стороны покупателей, так и арендаторов.
3. Динамика цен на покупку (цена за м²) по дому и району
AZIZI RIVIERA 47 показывает заметную волатильность цены за м² за последние 2 года (усредненные значения, без учета экстремальных девиаций):
— 2022 год (3 квартал): около 22 600 AED/м² (по единичной сделке).
— В течение 2023 года значения держались в диапазоне от 20 600 до 21 600 AED/м².
— В 2024 году средние значения: от 19 700 до 21 100 AED/м² во II квартале; III и IV квартал 2024 года показывают временное снижение, но выборка может быть неполной.
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки составила 21 800 AED/м² (30 сделок).
По району Al Merkadh (аналогичный фильтр: только квартиры в статусе Flat), динамика за последние 4 года следующая:
— В 2022 — начало 2023 года диапазон средней стоимости был 16 800–19 200 AED/м².
— В 2023–2024 году цена постепенно растет: во II квартале 2024 года средняя цена в районе составила 19 060 AED/м², а во III–IV кварталах поднимается к 21 000 AED/м².
— Средняя за последние 12 месяцев (4289 сделок) — 20 620 AED/м².
То есть AZIZI RIVIERA 47 стабильно торгуется с премией к району: +5–7% к средней рыночной цене на аналогичные квартиры в Al Merkadh.
4. Динамика и уровень аренды (аренда за м² в год) по дому и району
По самому дому:
— Арендные сделки активно фиксируются с середины 2024 года; ежеквартально от 13 до 41 нового контракта.
— Средняя годовая ставка аренды за последние 12 месяцев по дому составляет 1 727 AED/м² (95 актуальных контрактов с внятными площадями), что заметно выше среднерыночного уровня района.
По району Al Merkadh:
— Динамика аренды за последние 4 года — постоянный рост.
— В 2022 году средние ставки были в диапазоне 930–1 120 AED/м², к концу 2023 вышли на уровень 1 350 AED/м², в 2024 году — уже 1 340–1 550 AED/м².
— Средняя за последние 12 месяцев по району — 1 534 AED/м² (свыше 10 600 контрактов).
Итого: AZIZI RIVIERA 47 показывает премиальный арендный потенциал: ставка аренды за м² по дому примерно на 13% выше средней по району.
5. Оценка инвестиционной доходности (ROI) и справедливого диапазона цены
Расчетные показатели за последние 12 месяцев:
— Средняя стоимость покупки по дому (30 сделок): 21 800 AED/м².
— Средняя аренда по дому (95 контрактов): 1 727 AED/м² в год.
Для района Al Merkadh:
— Средняя стоимость покупки (4289 сделок): 20 620 AED/м².
— Средняя аренда (10 655 контрактов): 1 534 AED/м².
Инвестиционная доходность (Brutto ROI):
— По дому: 7,9% (1 727 / 21 800).
— По району: 7,4% (1 534 / 20 620).
С учетом типовых издержек на вхождение (комиссии и сборы около 7–8%), расчетная Net ROI:
— По дому: от 7,3% до 7,4% годовых.
— По району: от 6,8% до 6,9% годовых.
Справедливый диапазон инвестиционной цены для ориентира 7–8% годовых:
— По дому: при ставке аренды 1 727 AED/м² — цена для ROI 7–8% составляет от 21 600 до 24 700 AED/м².
— По району: при аренде 1 534 AED/м² — справедливо платить 19 200–21 900 AED/м².
Рынок по дому сегодня находится вблизи «верхней границы» справедливого диапазона (дом продаётся практически по максимальной цене при целевой ROI 7–8%), тогда как по району среднее значение ближе к центру этого диапазона.
6. Перспективы и выводы
— AZIZI RIVIERA 47 ликвиден, объём сделок и аренды высокий.
— Дом демонстрирует устойчивую ценовую и арендную премию к району Al Merkadh (5–13%).
— Доходность для инвестора сохраняется в целевом диапазоне 7–8% годовых bruttо, что соответствует инвестиционным ожиданиям по новому качественному жилью.
— Дальнейший ценовой рост ограничен: при стремлении к доходности выше 8% инвестору потребуется либо дисконт к текущей цене покупки, либо более высокая ставка аренды.
— Переплата по сравнению с районом оправдана новым фондом и более высокой арендной ставкой, однако для продажи с максимальной капитализацией имеет смысл ориентироваться на сделки в верхней части справедливого диапазона.
Рекомендуемые статьи
- Инвестирование в ОАЭ: почему недвижимость Дубая выделяется для мировых инвесторов
- Как продать жильё в Дубае в Executive Tower C – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 10: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AJMAL SARAH: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в First Central Hotel Apartments – анализ 2026
