Анализ ROI квартиры в AJMAL SARAH: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Дом AJMAL SARAH по данным DLD расположен в районе Wadi Al Safa 5 и входит в мастер-проект Dubai Land Residence Complex. Данные для анализа рассчитаны по дому AJMAL SARAH в разрезе однокомнатных квартир, а также по району Wadi Al Safa 5 для сравнительного анализа. За всё время по дому AJMAL SARAH зафиксировано 31 продажа в базе DLD.

2. Динамика и структура продаж

Анализ истории сделок показывает продажи по дому AJMAL SARAH только в трех годах: в 2020 (9 сделок), небольшой всплеск активности в 2021 (1 сделка) и возобновление интереса с 2024 года (5 сделок). За 2022–2023 годы по однокомнатным квартирам в этом доме сделок не зафиксировано.

Динамика средней цены за кв.м (по 1BR в AJMAL SARAH):
— В 2020 году средние значения были в диапазоне от 9385 до 12000 AED/м².
— В 2021 — снижение к 5346–5347 AED/м².
— В начале 2024 зафиксирован локальный пик (12982 AED/м² в 1 квартале), затем планка опустилась к 7092–7577 AED/м² во 2–4 квартале 2024.
— Разброс по всем сделкам: от минимума 5347 до максимума 13228 AED/м², площади от 76.5 до 108.2 м².

Для сравнения, по району Wadi Al Safa 5 в целом средняя цена за кв.м по квартирам в последние периоды была выше, чем по изучаемому дому. За последние четыре квартала район демонстрирует такое движение:
— 1 кв. 2024: 6870 AED/м²,
— 2 кв. 2024: 10499 AED/м²,
— 3 кв. 2024: 12111 AED/м²,
— 4 кв. 2024: 11782 AED/м².

Средняя цена за м² за последние 12 месяцев по району Wadi Al Safa 5 составляет примерно 14047 AED/м² (цены по дому за этот период отсутствуют из-за отсутствия сделок).

3. Арендный рынок и доходность

По дому AJMAL SARAH зафиксированных контрактов аренды на 1BR квартиры с валидными метриками за последние 12 месяцев в базе DLD нет, данных недостаточно для оценки даже на уровне мастер-проекта. Таким образом, объективно оценить средний арендный уровень по конкретному дому невозможно.

По району Wadi Al Safa 5 в целом средняя годовая арендная ставка за м² быстро росла и за последние 12 месяцев достигла в среднем ~720 AED/м² в квартал IV 2024 (для всех типов квартир — по 1BR сделки тоже малочисленны, поэтому используется агрегат по всему жилому сектору района). За последние четыре года средняя аренда в районе приросла почти в 2 раза — с 420–500 AED/м² в 2020–2021 году до указанных 650–750 AED/м² в 2024.
Объем арендных контрактов по району очень высокий: более 10 000 актуальных сделок за год, рынок аренды ликвидный и стабильно востребованный.

4. ROI и справедливая цена

Расчет ROI на уровне дома невозможен — отсутствуют статистически валидные данные по арендным ставкам в этом конкретном здании.

Для района Wadi Al Safa 5 при средней цене продажи 14047 AED/м² и средней аренде ~720 AED/м² по итогам последних 12 месяцев, валовой ROI для квартир составляет около 5,1% годовых (720/14047).
С учетом типовых транзакционных расходов (~7–8%), чистая доходность будет на ~7% ниже, то есть около 4,7–4,8% годовых.

Справедливая «инвестиционная» цена за м² для ориентира на доходность 7–8% по району должна находиться в диапазоне 9000–10300 AED/м² (720/0,08 и 720/0,07 соответственно). Таким образом, текущие рыночные цены на 30–40% выше порога, необходимого для достижения доходности 7–8% годовых, и рынок смещён скорее в сторону личного проживания и/или долгосрочной спекулятивной ставки на дальнейший рост капитала, чем «арендной доходности».

5. Выводы по объекту

AJMAL SARAH в последние годы характеризуется низкой ликвидностью на рынке продаж однокомнатных квартир: сделки были только в 2020, 2021 и 2024 годах, в промежутке спроса не было. Динамика цен по дому ниже районного уровня, а средняя ликвидность уступает районам Нового Дубая и Downtown.

Район Wadi Al Safa 5 — активно развивающийся сегмент с низкой базой цен, высоким количеством арендаторов и резким ростом арендных ставок в 2023–2024 годах. Для инвестора, ориентированного на доходность, рынок сегодня уже дорог, и вход по текущим ценам даёт умеренный ROI ниже целевых 7–8%, даже по району, а для AJMAL SARAH таких цифр по аренде вовсе нет. Потенциал для спекулятивного роста может существовать, но текущую ставку доходности по DLD-данным сложно обосновать на уровне отдельных домов без новых сделок и валидных арендных историй.

6. Место AJMAL SARAH на фоне района

Средние районные цены и аренда устойчиво растут, количество сделок и контрактов по району высокое, ликвидность стабильна. Сам AJMAL SARAH по однокомнатным квартирам торгуется ниже среднего уровня по району, что может быть интересным для покупателей-резидентов, но инвестору стоит уделять внимание и иным ликвидным объектам в районе, где есть уверенная история договоров аренды.

Важное предостережение: расчетные уровни ROI и «справедливой цены» по дому невозможны без новых сделок и арендных контрактов.

Рекомендуемые статьи

• Как купить апартаменты в Дубае в First Central Hotel Apartments – анализ 2026
• Золотая виза ОАЭ: как стать долгосрочным резидентом на 10 лет и почему это важно для инвесторов в недвижимость
• Анализ ROI квартиры в PALAZZO VERSACE: данные DLD и реальные сделки
• Как продать жильё в Дубае в Clayton Residency – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в Binghatti Gate: данные DLD и реальные сделки