Ипотека: тренировочные вопросы в духе экзамена DLD с разбором

Тема «Ипотека» на экзамене DLD проверяет понимание ролей сторон, ограничений по финансированию, порядка регистрации и снятия залога, а также документов при продаже заложенного объекта. Вопросы могут затрагивать LTV, DBR, pre-approval, Mortgage Release, банковские письма и расчёты через manager’s cheque.

Для брокера эти знания важны, чтобы корректно объяснять клиенту этапы сделки и не путать требования банка, DLD и застройщика. По опыту наших брокеров, в тренировочной симуляции из 30 вопросов на ипотеку приходится примерно 0–1 вопрос; официальный формат экзамена DLD публично не публикуется.

LTV, первоначальный взнос и DBR

LTV показывает, какую долю стоимости объекта банк может профинансировать. Остальную часть цены покупатель вносит собственными средствами.

• Первое готовое жильё стоимостью до 5 млн AED: до 85% для граждан ОАЭ и до 80% для экспатов-резидентов.
• Первое готовое жильё стоимостью свыше 5 млн AED: до 75% для граждан ОАЭ и до 70% для экспатов-резидентов.
• Второе и последующее жильё: до 65% для граждан ОАЭ и до 60% для экспатов-резидентов независимо от цены.
• Off-plan: до 50% для всех категорий заёмщиков. Формально такое финансирование регулируется.
• DBR ограничен 50% валового дохода и включает все кредитные обязательства заёмщика, а не только ипотеку.
• Максимальная сумма кредита относительно годового дохода: до 8 годовых доходов для граждан ОАЭ и до 7 — для экспатов.

PDF-подборка · обновлено 27 октября 2026

Новые проекты Дубая: октябрь 2026

30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков

1. Rise By Athlon 1 Wadi Al Safa 5 · 1–3 спальни от 1 412 000 AED
2. Zuha Island Villas World Islands от 68 000 000 AED
3. Weybridge Gardens Phase 5 by Leos Developments Dubailand Oasis от 756 782 AED

Ещё 27 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты

Скачать подборку бесплатно

PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.

Срок, возраст и нерезиденты

• Максимальный срок ипотеки — 25 лет.
• Возрастной лимит на дату последнего платежа отменён с 2019 года; решение принимает банк по собственной риск-политике.
• Для нерезидентов отдельного потолка LTV в регламенте ЦБ нет: условия определяет конкретный банк.

Ипотека в сделке на вторичном рынке

Первый практический вопрос покупателю — есть ли pre-approval банка. Затем банк назначает оценку объекта: если оценочная стоимость ниже цены сделки, кредит рассчитывают от меньшей суммы, а разницу доплачивает покупатель.

• Если объект продавца заложен, продавец получает у банка Liability Letter с точной суммой долга.
• Объект блокируется в интересах покупателя в Trustee-офисе до погашения ипотеки продавца.
• Обычно используются несколько manager’s cheque: банку продавца на сумму долга, продавцу на остаток цены и DLD на пошлину.
• После clearance/release letter банка Mortgage Release и регистрация продажи оформляются в Trustee-офисе.
• NOC банка относится к снятию или переводу ипотеки, а NOC застройщика подтверждает отсутствие долгов по сервисным сборам. Это разные документы.

Сборы и исламское финансирование

• Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные сборы.
• Mortgage Release предусматривает отдельный фиксированный набор сборов DLD.
• Комиссия за досрочное погашение ограничена: не более 1% от остатка долга и не более 10 000 AED.
• Ijara: банк остаётся юридическим собственником весь срок, клиент платит аренду, а право собственности переходит после последнего платежа.
• Murabaha: банк покупает объект и перепродаёт клиенту по схеме «себестоимость + фиксированная наценка» в рассрочку.

Примеры вопросов с разбором

Вопросы — пересказ в духе экзамена, не официальные вопросы DLD. Экзамен сдаётся на английском.

1. In a mortgage deal, which party receives the loan funds?

Перевод: Какая сторона в ипотечной сделке получает кредитные средства? — A) Заёмщик; B) Финансовая организация; C) Кредитор; D) Собственник объекта

1. The borrower
2. A financing facility
3. The lender
4. The owner of the property

Показать ответ и разбор

Ответ: A) The borrower. Верный вариант — заёмщик: это лицо, которое получает финансирование и обязуется вернуть кредит на согласованных условиях.

2. Under the DLD mortgage-registration e-service, what service-partner charge applies to a mortgage registered against a provisional Oqood property?

Перевод: Какой сбор сервисного партнёра применяется при регистрации ипотеки на provisional-объект Oqood по электронной услуге DLD? — A) 5 000 AED плюс VAT; B) 300 AED плюс VAT; C) 4 000 AED плюс VAT; D) 2 000 AED плюс VAT

1. AED 5,000 plus VAT
2. AED 300 plus VAT
3. AED 4,000 plus VAT
4. AED 2,000 plus VAT

Показать ответ и разбор

Ответ: A) AED 5,000 plus VAT. Для ипотеки на provisional-объект Oqood применяется сбор сервисного партнёра 5 000 AED плюс VAT. Для обычной регистрации указан иной партнёрский сбор.

3. Which elements can affect the overall amount of property financing?

Перевод: Какие факторы могут влиять на общий объём финансирования недвижимости? — A) Все перечисленные ответы; B) Срок финансирования в месяцах; C) Ставка финансирования; D) Стоимость объекта

1. All listed answers
2. The financing term in months
3. The financing rate
4. The value of the property

Показать ответ и разбор

Ответ: A) All listed answers. Все перечисленные параметры могут влиять на размер доступного финансирования: стоимость объекта задаёт базу расчёта, а ставка и срок влияют на платёжеспособность и условия кредита.

4. What processing time is stated for a mortgage registration request in the DLD e-service?

Перевод: Какой срок оказания услуги указан для заявления на регистрацию ипотеки в электронной услуге DLD? — A) 2 часа; B) 5 минут; C) 3 рабочих дня; D) 20–25 минут

1. 2 hours
2. 5 minutes
3. 3 working days
4. 20 to 25 minutes

Показать ответ и разбор

Ответ: D) 20 to 25 minutes. Указанное время оказания услуги по регистрации ипотеки составляет 20–25 минут.

5. In a mortgage transaction, who provides the financing?

Перевод: Кто предоставляет финансирование в ипотечной сделке? — A) Собственник объекта; B) Кредитор; C) Финансовая организация; D) Заёмщик

1. The property owner
2. The lender
3. A financial facility
4. The borrower

Показать ответ и разбор

Ответ: B) The lender. Кредитор предоставляет заёмщику финансирование. В ипотечной сделке эту роль обычно выполняет банк.

6. How many bank-certified mortgage agreements, signed by both parties, are required at the trustee office for mortgage registration?

Перевод: Сколько заверенных банком и подписанных обеими сторонами ипотечных договоров нужно подать в Trustee-офис для регистрации ипотеки? — A) Три; B) Два; C) Один; D) Пять

1. Three
2. Two
3. One
4. Five

Показать ответ и разбор

Ответ: A) Three. Для регистрации через Trustee-офис подают три ипотечных договора, заверенных банком и подписанных сторонами, а также письмо банка.

7. Unless the parties agree differently, who is responsible for mortgage-contract costs?

Перевод: Кто несёт расходы по ипотечному договору, если стороны не договорились иначе? — A) Залогодатель; B) Продавец объекта; C) Брокер, организовавший финансирование; D) Залогодержатель — банк

1. The mortgagor
2. The property seller
3. The broker arranging the financing
4. The mortgagee bank

Показать ответ и разбор

Ответ: A) The mortgagor. Если стороны не согласовали иной порядок, расходы по ипотечному договору несёт залогодатель, то есть сторона, предоставляющая объект в залог.

8. Can a mortgagor deal with a mortgaged property without approval from the mortgagee?

Перевод: Может ли залогодатель распоряжаться заложенным объектом без согласия залогодержателя? — A) Нет, требуется согласие залогодержателя — банка; B) Да, но только при дарении; C) Да, при одобрении DLD; D) Да, если покупатель выплатит банку сумму в течение 30 дней

1. No; the mortgagee bank must consent
2. Yes, but only if it is gifted
3. Yes, if DLD gives approval
4. Yes, if the buyer pays the bank within 30 days

Показать ответ и разбор

Ответ: A) No; the mortgagee bank must consent. Для распоряжения заложенным объектом необходимо согласие залогодержателя, то есть банка. На практике это связано с процедурой снятия или перевода ипотеки.

9. What is the consequence of missed due payments under the DLD FAQ?

Перевод: Что происходит при неуплате обязательных платежей согласно FAQ DLD? — A) DLD отменяет регистрацию, и объект возвращается застройщику; B) Банк автоматически становится собственником через 90 дней; C) Объект арестовывается и продаётся на публичных торгах по решению компетентного суда; D) Банк продаёт объект частным образом по рыночной цене

1. DLD removes the registration and returns the property to the developer
2. The bank automatically becomes owner after 90 days
3. The property is seized and sold by public auction under a competent court decision
4. The bank privately sells the property at market value

Показать ответ и разбор

Ответ: C) The property is seized and sold by public auction under a competent court decision. При просрочке объект арестовывается и реализуется на публичных торгах на основании решения компетентного суда.

10. How does the DLD FAQ define a mortgage portfolio?

Перевод: Как FAQ DLD определяет mortgage portfolio? — A) Ипотека одного объекта у нескольких банков; B) Ипотека одного объекта несколькими заёмщиками; C) Ипотека нескольких объектов в рамках одной регистрационной записи; D) Ипотека off-plan-объекта совместно с застройщиком

1. One property mortgaged to several banks
2. One unit mortgaged by several borrowers
3. Multiple properties mortgaged under a single registration entry
4. An off-plan unit mortgaged together with a developer

Показать ответ и разбор

Ответ: C) Multiple properties mortgaged under a single registration entry. Mortgage portfolio — это ипотека более чем одного объекта, зарегистрированная одной записью.

11. Besides the mortgaged property itself, what else is covered by a mortgage under the DLD FAQ?

Перевод: На что ещё распространяется ипотека помимо самого заложенного объекта согласно FAQ DLD? — A) Только на арендный доход следующего года; B) Ни на что, кроме земельного участка; C) На принадлежности, включая здания, насаждения и последующие улучшения; D) Только на движимую мебель собственника

1. Only rental income for the next year
2. Nothing beyond the land parcel
3. Attachments such as buildings, plants and later improvements
4. Only the owner’s movable furniture

Показать ответ и разбор

Ответ: C) Attachments such as buildings, plants and later improvements. Ипотека распространяется также на принадлежности объекта: здания, насаждения, закреплённые элементы и последующие улучшения.

12. What is the mortgage-removal charge in the DLD Mortgage Release application before title deed and other charges?

Перевод: Каков сбор за снятие ипотеки в заявлении DLD Mortgage Release до добавления платы за title deed и других сборов? — A) 300 AED; B) 250 AED; C) 1 000 AED; D) 4 000 AED

1. AED 300
2. AED 250
3. AED 1,000
4. AED 4,000

Показать ответ и разбор

Ответ: C) AED 1,000. Сбор за снятие ипотеки составляет 1 000 AED. Суммы 300 AED плюс VAT и 250 AED относятся к другим позициям расходов.

13. Which document is needed at Registration Registrars offices to remove a mortgage?

Перевод: Какой документ необходимо подать в офисе регистратора для снятия ипотеки? — A) Новый отчёт об оценке объекта; B) NOC застройщика; C) Решение Dubai Courts во всех случаях; D) Письмо банка о снятии ипотеки

1. A new property valuation certificate
2. The developer’s NOC
3. A Dubai Courts judgment in every case
4. A bank letter requesting mortgage removal

Показать ответ и разбор

Ответ: D) A bank letter requesting mortgage removal. Для снятия ипотеки требуется письмо банка о Mortgage Release. Emirates ID используется только для идентификации.

14. For a mortgage transfer between banks through trustee offices, which bank documents are required?

Перевод: Какие банковские документы требуются для перевода ипотеки из одного банка в другой через Trustee-офис? — A) Письмо об отсутствии возражений от прежнего банка и письмо нового банка о регистрации ипотеки; B) Судебное решение и доверенность продавца; C) Только новый отчёт об оценке; D) Письмо нового банка и NOC застройщика для готового объекта

1. A no-objection letter from the former bank and a mortgage-registration letter from the new bank
2. A court order and the seller’s power of attorney
3. Only a new valuation certificate
4. A letter from the new bank and a developer NOC for ready property

Показать ответ и разбор

Ответ: A) A no-objection letter from the former bank and a mortgage-registration letter from the new bank. Для перевода ипотеки нужны NOC прежнего банка и письмо нового банка о регистрации ипотеки. Также подаются три ипотечных договора.

15. Three manager’s cheques are used to register a sale of mortgaged property. Which allocation is correct?

Перевод: При регистрации продажи заложенного объекта используются три manager’s cheque. Какой набор верный? — A) Застройщику на долг, продавцу на депозит и RERA на сборы 4%; B) Банку или застройщику на долг, продавцу на остаток суммы и Department на сборы 4%; C) Банку на долг, брокеру на комиссию и Department на сборы 2%; D) Продавцу на полную цену, банку на проценты и покупателю на депозит

1. To the developer for the debt, to the seller for the deposit, and to RERA for 4% fees
2. To the bank or developer for the debt, to the seller for the balance, and to the Department for 4% fees
3. To the bank for debt, to the broker for commission, and to the Department for 2% fees
4. To the seller for the full price, to the bank for interest, and to the buyer for the deposit

Показать ответ и разбор

Ответ: B) To the bank or developer for the debt, to the seller for the balance, and to the Department for 4% fees. При продаже заложенного объекта обычно оформляют чеки на погашение долга банку или застройщику, на остаток цены продавцу и на сбор DLD в размере 4%.

Типичные ловушки в вопросах об ипотеке

• Не путайте NOC банка для снятия или перевода ипотеки с NOC застройщика об отсутствии долгов по service charge.
• Не утверждайте, что ипотека на off-plan невозможна: она формально регулируется с LTV до 50%.
• Не применяйте единый LTV к нерезидентам: отдельного лимита ЦБ для них нет, а условия определяет каждый банк.
• Не забывайте, что DBR 50% учитывает все кредитные обязательства заёмщика, а не только будущий ипотечный платёж.
• Не путайте сумму кредита с ценой объекта: при низкой банковской оценке кредит считают от меньшей суммы.
• Не называйте по памяти processing fee, valuation fee, страховые платежи или ставку: они зависят от конкретного банка.

Тренироваться по теме «Ипотека» в бесплатном тренажёре · Пройти пробный экзамен: 30 вопросов, 60 минут

Частые вопросы

Какой максимальный срок ипотеки в ОАЭ?

Максимальный срок ипотеки составляет 25 лет. Решение по конкретному сроку банк принимает с учётом своей риск-политики.

Какой DBR допускается для ипотечного заёмщика?

DBR ограничен 50% валового дохода заёмщика. В этот показатель входят все его кредитные обязательства, а не только ипотека.

Можно ли получить ипотеку на off-plan в Дубае?

Формально ипотека на строящееся жильё регулируется и ограничена LTV до 50%.

Что происходит, если объект продавца находится в ипотеке?

Продавец получает у банка Liability Letter с суммой долга, после чего организуется его погашение. Mortgage Release и регистрация продажи оформляются в Trustee-офисе.

Сколько стоит регистрация ипотеки в DLD?

Основной сбор за регистрацию ипотеки составляет 0,25% от суммы кредита. Дополнительно применяются фиксированные сборы, состав которых следует уточнять на дату сделки.

Академия брокеров Continental Club

Хотите освоить профессию брокера в Дубае вместе с русскоязычной командой — узнайте об Академии.