Медианная валовая доходность однокомнатной квартиры (1BR) в Дубае — 5,53% годовых. Это не прогноз и не обещание брокера: цифра посчитана по 46 районам из зарегистрированных договоров аренды Ejari 2026 года и сделок купли-продажи из реестра Земельного департамента Дубая (DLD) за последние 12 месяцев. Районов с медианной доходностью «10%» в реестре нет: лучшие массовые районы дают 6,3–6,6%, премиальные прибрежные — 2,7–5,6%.
Откуда взялись «обещанные 10%»
Три честных источника этой цифры: удачные входы 2021–2022 годов, когда цены были ниже, а аренда уже росла; посуточная аренда, где валовая ставка выше, но выше и расходы с простоем; и расчёт «от цены котлована» у строящихся проектов. К рынку готового жилья 2026 года по зарегистрированным контрактам эти 10% отношения не имеют — реестр показывает 5–7% валовых в массовых районах.
Доходность по районам: таблица из реестра
15 районов с наибольшим числом сделок за 12 месяцев. Цена — медиана сделки 1BR, аренда — медиана годового контракта Ejari 2026, доходность = аренда / цена.
| Район (реестр DLD) | Цена 1BR, AED | Аренда 1BR, AED/год | Доходность 1BR | Доходность студии |
|---|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth (JVC) | 1 060 999 | 69 938 | 6,6% | 6,7% |
| Al Hebiah First | 1 122 000 | 72 000 | 6,4% | 6,5% |
| Al Merkadh (MBR City) | 1 275 000 | 80 000 | 6,3% | 7,0% |
| Al Barshaa South Third (Arjan) | 1 060 291 | 65 000 | 6,1% | 6,6% |
| Al Barsha South Fifth (JVT) | 1 225 272 | 69 000 | 5,6% | 5,8% |
| Me’Aisem First (Production City) | 1 017 893 | 57 000 | 5,6% | 5,6% |
| Marsa Dubai (Dubai Marina) | 1 620 000 | 90 000 | 5,6% | 6,3% |
| Wadi Al Safa 3 (Dubailand) | 1 100 000 | 59 000 | 5,4% | 5,6% |
| Jabal Ali First (Al Furjan) | 1 180 000 | 62 000 | 5,3% | 7,7% |
| Madinat Al Mataar (Dubai South) | 1 154 539 | 59 000 | 5,1% | 6,2% |
| Al Khairan First (Dubai Creek Harbour) | 1 919 888 | 95 000 | 5,0% | — |
| Wadi Al Safa 5 (Dubailand) | 1 063 063 | 51 000 | 4,8% | 5,5% |
| Business Bay | 1 850 000 | 85 000 | 4,6% | 5,6% |
| Dubai Investment Park Second | 1 169 000 | 52 000 | 4,5% | 5,5% |
| Madinat Dubai Almelaheyah (Maritime City) | 2 383 000 | 65 000 | 2,7% | — |
Закономерность простая: чем дороже метр, тем ниже арендная отдача. Студии почти везде доходнее 1BR на 0,2–2,4 процентных пункта.
Валовая — не чистая
Из валовой доходности платятся: сервисный сбор здания (считается за квадратный фут — проверьте свой дом в чекере сервисных сборов), простой между арендаторами, комиссия за сдачу и мелкий ремонт. В типичном случае это минус 1–2 процентных пункта: у района с валовыми 6% чистыми остаётся порядка 4–5%.
Как мы считали
Аренда: договоры Ejari с датой начала в 2026 году, жилые квартиры, годовая ставка от 15 до 500 тыс. AED. Цены: сделки с готовыми юнитами из реестра DLD с 1 сентября 2025 по 24 сентября 2026, от 200 тыс. до 5 млн AED. Везде медианы, не средние. В таблицу вошли районы, где не меньше 100 сделок и 100 договоров аренды. Данные реестра на 24 сентября 2026 года.
Частые вопросы
Почему раньше говорили про 10%+, а сейчас 5–6%?
Потому что цены выросли быстрее аренды: у купивших в 2021–2022 доходность на вложенный капитал действительно двузначная, но для входа по ценам 2026 года реестр показывает 5–7% валовых.
Почему у офф-плана доходность «на бумаге» выше?
Её считают от цены на этапе строительства и от прогнозной аренды. Реестр меряет готовое жильё: реальные контракты против реальных сделок. Сравнивайте сопоставимое.
Как посмотреть доходность конкретного дома?
На карточках проектов у нас медианы сделок и аренды по конкретному зданию из того же реестра, плюс ROI-калькулятор.
Данные: Земельный департамент Дубая (DLD), реестры сделок и договоров аренды Ejari. Расчёт Continental Club, 24 сентября 2026.
Читайте также: квартиры в Дубае — цены и районы · каталог новостроек Дубая.
