Emaar или Damac: сравнение двух застройщиков Дубая по сделкам DLD

Emaar в 2025 году провёл 19 363 жилые сделки против 9 805 у Damac, а медианная цена метра составила 23 864 AED против 16 125 AED. По сделкам 2026 года до 23 октября разрыв по числу регистраций сократился: 9 650 у Emaar и 8 062 у Damac, при этом метр у Emaar оставался дороже — 24 759 AED против 19 069 AED. В структуре продаж Emaar выше доля двух- и трёхспальных квартир, Damac чаще представлен студиями и однокомнатными лотами. Эти цифры относятся только к жилым Unit и Villa, поэтому 19 363 сделки Emaar за 2025 год меньше показателя 21 986 из страницы «Emaar: что это», где учитывались все продажи.

Emaar или Damac: сравнение показателей бок о бок

Сопоставление построено по зарегистрированным жилым продажам с 2021 года по 23 октября 2026 года. В выборку включены квартиры и виллы с указанной площадью, стоимостью от 100 тысяч до 500 млн AED и ценой от 3 000 до 200 000 AED за квадратный метр. Для цен использована медиана: половина сделок была дешевле указанного значения, половина — дороже.

В реестре сделок нет самостоятельного поля «застройщик». Поэтому продажи отнесены к Emaar и Damac по номерам проектов. В перечень вошли проекты, оформленные на юридические лица с названиями Emaar или Damac, а также проекты совместных предприятий и проектных компаний, которые в каталоге относятся к соответствующему бренду. По этому методу в расчёте 345 проектов Emaar и 239 проектов Damac. Полный состав проектов можно посмотреть в карточке Emaar со всеми проектами и в карточке Damac со всеми проектами.

По числу зарегистрированных жилых сделок Emaar превышает Damac во всём рассматриваемом периоде. По стоимости метра Emaar также выше в каждом полном году с 2021 по 2025-й и в неполном 2026 году. Разница в медиане сделки шире, чем разница в медиане метра: это связано с составом проданных объектов, где у Emaar заметнее доля квартир с двумя и более спальнями.

Число сделок и доля каждого застройщика в Дубае

Количество сделок показывает число регистраций, а не число уникальных покупателей или квартир в портфеле одного владельца. Дата в реестре — дата регистрации сделки. Период 2026 года неполный и охватывает данные до 23 октября, поэтому напрямую сопоставлять его с полным 2025 годом нельзя.

У Emaar максимальная доля в выбранном периоде пришлась на 2022 год — 20,5% всех жилых сделок города с теми же фильтрами. Затем число сделок оставалось высоким: 19 274 в 2023 году, 22 751 в 2024-м и 19 363 в 2025-м. Снижение доли с 14,5% в 2024 году до 10,6% в 2025-м отражает две вещи: сделок Emaar в 2025 году зарегистрировано меньше, чем в 2024-м (19 363 против 22 751, около −15 %), а рынок Дубая при этом вырос с 156 482 до 183 060 сделок; относительно 2021–2023 годов объём Emaar остаётся выше.

У Damac количество сделок выросло с 2 074 в 2021 году до 9 805 в 2025-м. Доля в городе за эти годы менялась в диапазоне от 4,4% до 5,6%. В 2026 году до 23 октября доля достигла 7,1%, а число зарегистрированных сделок составило 8 062. Для проверки городского фона, включая цены и объём продаж по всем районам, можно открыть цены и сделки по Дубаю, рассчитанные по тому же набору жилых сделок.

Цена квадратного метра и медианная цена сделки

В 2025 году медиана метра у Emaar составляла 23 864 AED, у Damac — 16 125 AED. Городская медиана была 18 159 AED за метр: Emaar находился выше неё на 5 705 AED, Damac — ниже на 2 034 AED. В 2026 году до 23 октября городской ориентир поднялся до 18 418 AED за метр, Emaar — до 24 759 AED, Damac — до 19 069 AED.

Медианная стоимость сделки в 2025 году была 2 911 888 AED у Emaar и 1 230 000 AED у Damac. За 12 месяцев с 24 октября 2025 года по 23 октября 2026 года медиана составила 2 783 888 AED и 1 859 000 AED соответственно. У Damac этот показатель заметно вырос в последнем периоде; по одной медиане сделки нельзя определить изменение цены идентичных квартир.

Для сравнения объектов одинакового формата практичнее смотреть одновременно на район, число спален, площадь, статус готовности и цену метра. Квартира с одной спальней и вилла не являются взаимозаменяемыми единицами, хотя обе входят в общую медиану сделки.

Какие форматы покупали: студии, квартиры и виллы

Структура сделок за 2025 год и период до 23 октября 2026 года различается заметнее, чем может показаться по общей цене метра. У Emaar студии занимали 0,5% всех жилых регистраций, у Damac — 14,0%. Однокомнатные квартиры составляли 31,8% сделок Emaar и 45,7% сделок Damac.

Если исключить виллы и таунхаусы, у Emaar на однокомнатные квартиры приходилось 42,9% квартирных сделок, на двухкомнатные — 41,9%, на квартиры с тремя спальнями и больше — 14,6%. Доля студий составляла 0,7%.

У Damac среди квартир студии занимали 18,6%, однокомнатные — 60,8%, двухкомнатные — 17,9%, квартиры с тремя спальнями и больше — 2,7%. Это объясняет, почему сравнение только по средней сумме покупки может создавать неверное представление о ценовом диапазоне. В обоих массивах доля вилл и таунхаусов близка: 25,9% у Emaar и 24,7% у Damac.

Разброс стоимости метра между районами

Медиана застройщика складывается из сделок в разных районах. Для сопоставления взяты районы, где у каждого бренда зарегистрировано не менее 100 жилых сделок за период с 1 января 2025 года по 23 октября 2026 года. Названия соответствуют районам в реестре, а названия мастер-проектов приведены там, где они указаны.

У Emaar нижняя медиана метра в этой группе была в Wadi Al Safa 7, в мастер-проекте Arabian Ranches II: 14 831 AED/м² при 190 сделках. Близкий уровень показал Al Yufrah 1, The Valley, — 15 023 AED/м² при 2 975 сделках. Верхняя точка — Marsa Dubai, Dubai Harbour: 37 714 AED/м² при 1 647 сделках. Разница между минимумом и максимумом составляет 2,5 раза.

Среди крупных районов Emaar Dubai Creek Harbour имел медиану 26 749 AED/м² при 6 897 сделках, Dubai Hills Estate — 25 917 AED/м² при 4 887 сделках, Downtown Dubai — 31 446 AED/м² при 2 196 сделках. В Madinat Al Mataar, Dubai World Central, зарегистрировано 5 504 сделки с медианой 19 495 AED/м².

У Damac минимальная районная медиана составила 8 681 AED/м² в Me’Aisem First, International Media Production Zone, при 334 сделках. В Jumeirah Village Circle она была 9 815 AED/м², в Arjan — 9 859 AED/м². Максимум пришёлся на Marsa Dubai, Dubai Harbour: 34 565 AED/м² при 407 сделках. Разница между крайними значениями достигла 4,0 раза.

В DAMAC HILLS медиана метра была 16 156 AED/м² при 2 613 сделках, в DAMAC Lagoons — 19 699 AED/м² при 1 357 сделках. В Dubai Investment Park Second зарегистрировано 5 323 сделки с медианой 15 888 AED/м². В Dubai Maritime City показатель составил 33 597 AED/м² при 1 290 сделках.

Из этих диапазонов следует, что название застройщика не заменяет проверку конкретного района. Разница между двумя районами одного бренда может быть больше, чем разница между медианами Emaar и Damac по всему городу.

Готовые и строящиеся проекты

Статус проекта фиксируется отдельно от сделки. В выбранном списке у Emaar 191 проект имеет статус Finished с готовностью 100%, 140 проектов находятся в статусе Active, ещё 14 отмечены как Cancelled. У Damac насчитывается 128 завершённых и 79 строящихся проектов.

Медианная готовность относится только к проектам со статусом Active. Значение 9,4% у Emaar и 8,2% у Damac означает, что половина строящихся проектов в соответствующем списке находится ниже этого уровня готовности, а другая половина — выше. Показатель не является сроком передачи и не описывает состояние отдельного корпуса, квартиры или очереди.

Статус Finished также не означает, что каждая сделка по проекту является перепродажей: готовый объект может быть продан застройщиком впервые. Для конкретного лота нужно отдельно смотреть тип сделки, дату регистрации и статус объекта на дату проверки.

Off-plan, Existing и косвенный показатель вторичного рынка

В 2025 году доля off-plan составила 68,3% у Emaar и 70,3% у Damac. Категория Existing занимала 31,7% и 29,7% соответственно. В 2026 году до 23 октября доля Existing у Emaar выросла до 38,2%, у Damac составила 17,5%.

Existing Properties включает сделки с готовыми объектами. В этой категории находятся как перепродажи между владельцами, так и первые продажи готовых квартир и домов самим застройщиком. Реестр не позволяет надёжно отделить одно от другого в каждой строке, поэтому показатель Existing можно использовать только как косвенный ориентир активности готового фонда, а не как точную долю перепродаж или показатель ликвидности конкретного проекта.

• В 2021 году Existing составлял 33,6% сделок Emaar и 69,1% сделок Damac.
• В 2022 году — 30,7% у Emaar и 60,0% у Damac.
• В 2023 году — 34,4% и 48,9%.
• В 2024 году — 28,4% и 37,4%.
• В 2025–2026 годах вместе — 33,8% у Emaar и 24,2% у Damac.

Доля Existing меняется вместе с объёмом новых запусков, регистрациями готовых лотов и составом сделок по районам. Для оценки возможности последующей продажи конкретной квартиры полезнее сопоставлять сделки по тому же проекту, планировке, площади и периоду, а не переносить показатель всего бренда на отдельный объект.

Почему результат зависит от списка номеров проектов

У части девелоперских проектов юридическое лицо в реестре не совпадает с названием бренда. Для Emaar это особенно заметно на проектах, оформленных через Dubai Hills Estate LLC, Dubai Creek Harbour LLC, The Lagoons Phase One LLC и Mina Rashid Properties LLC. Для Damac в расчёт дополнительно включены проекты Front Line Investment Management LLC и Island Oasis Properties.

Если оставить только проекты, где в названии юридического лица присутствует Emaar, количество сделок Emaar в 2025 году уменьшается с 19 363 до 11 220, а медиана метра — с 23 864 до 20 014 AED. Совместные предприятия и проектные компании дают 8 143 сделки из основного результата Emaar за 2025 год.

У Damac изменение меньше: при узком списке сделок 2025 года получается 9 393 вместо 9 805, а медиана метра практически не меняется — 16 182 AED вместо 16 125 AED. Поэтому цифры в этом сравнении применимы именно к указанному методу привязки проектов, а не ко всем объектам, которые могут ассоциироваться с названием бренда в рекламе или объявлениях.

Частые вопросы об Emaar и Damac

Emaar или Damac: у кого больше сделок?

В 2025 году у Emaar зарегистрировано 19 363 жилые сделки, у Damac — 9 805. В 2026 году до 23 октября — 9 650 и 8 062 сделки соответственно.

Кто дороже за квадратный метр?

В 2025 году медиана метра у Emaar была 23 864 AED, у Damac — 16 125 AED. В 2026 году до 23 октября — 24 759 AED и 19 069 AED.

У кого выше resale value?

Реестр не даёт единого показателя resale value для застройщика. Доля сделок Existing в 2025–2026 годах составила 33,8% у Emaar и 24,2% у Damac, но Existing включает не только перепродажи, поэтому это лишь косвенный показатель готового рынка.

Что показывает сравнение качества Emaar и Damac?

Это сравнение не оценивает качество, надёжность или сроки строительства. Оно показывает только зарегистрированные сделки, цены, состав объектов, статусы проектов и долю сделок Existing.

У кого больше студий?

За период с 2025 года по 23 октября 2026 года студии составили 14,0% сделок Damac и 0,5% сделок Emaar. Среди одних квартир без вилл их доля равна 18,6% у Damac и 0,7% у Emaar.

Что такое oqood и связано ли оно с off-plan?

Oqood обычно используют как название регистрации прав по строящемуся объекту. В этом сравнении off-plan означает сделки по объектам на стадии строительства; конкретный порядок оформления зависит от статуса проекта и параметров сделки.

Какой формат обычно сопоставляют с каждым застройщиком

Покупатель с бюджетом, ориентированным на студию или однокомнатную квартиру, чаще увидит больше сделок Damac в этой структуре: студии и 1BR занимали 59,7% всех его жилых сделок в 2025–2026 годах. Медиана сделки Damac за 2025 год составляла 1 230 000 AED, а медиана метра — 16 125 AED.

В массиве Emaar чаще встречаются двухкомнатные квартиры, квартиры с тремя и более спальнями, а также виллы и таунхаусы: вместе эти категории заняли 67,7% сделок. Медиана сделки в 2025 году составила 2 911 888 AED, медиана метра — 23 864 AED. Это описание структуры зарегистрированных продаж, а не оценка того, какой вариант лучше для конкретного покупателя.

Для выбора между двумя объектами имеет смысл сравнивать сделки в одном районе и одном формате. Медиана по бренду полезна как ориентир масштаба рынка, но не заменяет проверку проекта, статуса строительства, площади, планировки и цены конкретного лота.