1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По открытым данным DLD, здание THE IVY находится в районе Al Barsha South Fifth, мастер-проект Jumeirah Village Triangle. Анализ выполнен для 2-комнатных квартир (2BR) в доме THE IVY.
Структура и объём сделок: За весь период наблюдений по THE IVY 2BR зарегистрировано 20 сделок купли-продажи квартир, что позволяет проводить анализ динамики цен и частоты спроса. По аренде в самом доме (по всем квартирам и годам) насчитывается более 300 контрактов, что указывает на активное арендное движение. Это свидетельствует о хорошей ликвидности как на рынке продаж, так и аренды для данного дома.
2. Динамика продаж: ценообразование и сравнение с районом
Частота и динамика сделок: В последние два года заключалось по 1–4 сделки по 2-комнатным квартирам в квартал. В течение последних 12 месяцев зарегистрирована 1 продажа 2BR квартиры.
Динамика средней цены за квадратный метр по дому THE IVY (2BR, последние периоды, фактические значения):
— 2024 год, 2 квартал: 11 317 AED/м²
— 2024 год, 4 квартал: 16 954 AED/м²
— 2025 год, 1 квартал: 14 882 AED/м²
— Последние 12 месяцев: среднее 12 311 AED/м² (по фактической сделке и подтверждённым DLD-данным)
Для района Al Barsha South Fifth динамика средней стоимости за квадратный метр по всем квартирам:
— 2024 год, 2 квартал: 13 325 AED/м²
— 2024 год, 4 квартал: 15 039 AED/м²
— 2025 год, 1 квартал: 14 820 AED/м²
— Последние 12 месяцев: среднее 16 358 AED/м² по району (сильнее отличие вверх по сравнению с домом)
Таким образом, цена за квадратный метр за последний год в THE IVY для 2BR была примерно на 25% ниже среднерыночных показателей района.
3. Динамика арендных ставок
Арендные контракты: По THE IVY зафиксировано более 300 контрактов аренды (по всем планировкам), что указывает на высокую популярность дома среди арендаторов и гарантирует устойчивый поток потенциальных жильцов.
Средняя ставка аренды за м² в доме THE IVY по всем квартирам за последние 12 месяцев — 1 207 AED/м²/год. Для района Al Barsha South Fifth средний уровень ниже — 960 AED/м²/год.
— Эта разница указывает, что THE IVY, на фоне района, показывает премиальный уровень спроса на аренду, несмотря на текущую скидку по цене покупки относительно рынка.
Динамика аренды по THE IVY:
— Диапазон по последним кварталам (исключая будущие периоды): 1 162–1 239 AED/м²/год, без выраженной нисходящей или восходящей тенденции.
— Для района: последовательный рост последние годы от ~// 550 до 1050 AED/м²/год.
4. ROI, справедливые уровни цен и доходности
Расчёт доходности для THE IVY (за последние 12 месяцев):
— Средняя рыночная цена покупки (2BR, за 12 мес): 12 311 AED/м²
— Средняя арендная ставка (по дому): 1 207 AED/м²/год
Brutto-доходность (THE IVY): ROI_brutto ≈ 9,8% годовых
Brutto-доходность по району: ROI_brutto ≈ 5,9% годовых (960 / 16 358)
Если учесть стандартные транзакционные расходы (7–8% суммарно), net-доходность (ROI_net) по THE IVY снижается до ~9,1–9,2%.
Для района ROI_net будет около 5,5% годовых.
Справедливый диапазон цен (при целевой доходности 7–8% годовых):
— Для THE IVY: 15 090–17 240 AED/м² (расчёт: 1 207 / 0,08 … 1 207 / 0,07)
— Для района: 12 000–13 700 AED/м² соответственно
Фактическая цена сделок по дому (12 311 AED/м²) находится в нижнем диапазоне и даже ниже справедливой инвестиционной планки для целевой доходности 7–8%. Это значит, что покупка по этим уровням уже формирует потенциальную доходность выше требуемой инвестором, и даже с учётом расходов дом выглядит выгоднее района.
5. Выводы по ликвидности и перспективе
THE IVY — ликвидный современный дом в активно развивающемся районе. Высокая арендная активность и устойчивая динамика арендных ставок по сравнению с районом говорят в пользу хорошей инвестиционной привлекательности. Придерживаясь текущих уровней цен, собственник может рассчитывать на доходность выше стандартной по району (даже с учётом всех расходов на вход). Продавцам и агентам стоит это учитывать как существенное преимущество, а инвесторам текущий уровень входа можно рассматривать как финансово обоснованный и дающий “запас” по доходности. Спрос на аренду устойчив, что дополнительно снижает риски простоя. На горизонте 3–5 лет перспективы сохраняются позитивными при условии стабильности общего рынка.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Oxford Residence 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AMAL TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 23: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Prime Residency 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SEVENTH HEAVEN: данные DLD и реальные сделки
