Анализ ROI квартиры в Samana Golf Avenue: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Samana Golf Avenue расположен в районе Al Hebiah Second и относится к мастер-проекту Dubai Studio City.

Данные по продажам и аренде полностью сопоставлены с этим районом и проектом.

2. Выписка по объёму и структуре сделок

По 2-комнатным квартирам (2BR) в доме Samana Golf Avenue в базе DLD зафиксировано 31 сделка. Сделки совершались с конца 2020 года, основной пул приходится на 2020–2021 годы, после чего наблюдается существенная пауза и возобновление активности с 2024 года. Число продаж по кварталам иллюстрирует точки повышенного спроса: 8 сделок в 4-м кв. 2020, 5 сделок в 1-м кв. 2021, дальнейшее снижение объёмов и снова активизация в 2024.

Ликвидность дома средняя: регулярные сделки есть, но периоды роста сменяются застоями. Это типично для новых домов, введённых в эксплуатацию относительно недавно.

За последние 12 месяцев (по состоянию на июнь 2024) средняя цена за м² покупки для двухкомнатных квартир Samana Golf Avenue составила 11 909 AED. Аналогичный показатель по району Al Hebiah Second — 14 809 AED/м², то есть дом сейчас продаётся примерно на 20% дешевле среднего районного рынка.

3. Динамика цен за м²: дом и район

По дому Samana Golf Avenue средние цены за м² для 2BR квартир по кварталам:

В 2020–2021 годах стабильная динамика: 11 200–11 600 AED/м².
В 4-м кв. 2021 наблюдался всплеск до 27 244 AED/м² (предположительно единичная аномальная сделка).
В свежих сделках 2024 года наблюдается снижение: 8 979–9 170 AED/м².
Последняя зафиксированная цена за 2-й кв. 2025 — 11 909 AED/м² (учтена для расчёта за текущие 12 месяцев).

В районе Al Hebiah Second динамика цен за м² положительная: с 7 000–11 000 AED/м² в 2020–2021 годах до 12 000–14 000 AED/м² в 2023–2024, пик в 2025 — почти 15 000 AED/м² за м².

4. Арендные ставки: структура и динамика

По проекту Samana Golf Avenue зафиксировано 249 арендных контрактов по всем типам квартир (отдельные двухкомнатные отсутствуют, но агрегированные данные по дому значимы и репрезентативны).

Средняя годовая ставка аренды за м² по всему дому за последние 12 месяцев составила 1 306 AED/м². По району Al Hebiah Second этот показатель — 1 076 AED/м². Таким образом, Samana Golf Avenue с точки зрения аренды обеспечивает стабильный поток выше среднего по району (на 21% дороже).

Динамика аренды в доме восходящая: 1 155–1 326 AED/м² по кварталам в 2024–2025 годах (данных ранее нет — проект новый). В районе за последние 3 года также выражен рост: с 640–700 AED/м² в 2020–2022 до 1 020–1 090 AED/м² в 2024–2025.

5. ROI и инвестиционная доходность

По валидным DLD-данным за последние 12 месяцев:

Средняя покупка за м² (дом): 11 909 AED (2BR сделки последнего года).
Средняя аренда за м² (дом): 1 306 AED (по всем типам квартир).
Валовая доходность (ROI_brutto): 1 306 / 11 909 = 11,0% годовых. Для района: 1 076 / 14 809 = 7,3% годовых.

Корректируя на стандартные расходы при покупке (~8%), получаем чистую доходность (ROI_net):

По дому: ~10,2% годовых.
По району: ~6,8% годовых.

6. Диапазон инвестиционно справедливой цены

Для ожидаемой доходности 7–8% годовых справедливый диапазон цены покупки для инвестора по дому Samana Golf Avenue:

при целевой доходности 8% годовых: 1 306 / 0,08 = 16 325 AED/м²,
при целевой доходности 7% годовых: 1 306 / 0,07 = 18 657 AED/м².

Справедливый диапазон по району — соответственно 13 450–15 370 AED/м².

Таким образом, текущий уровень цен (11 909 AED/м²) по дому Samana Golf Avenue существенно ниже диапазона для доходности 7–8% годовых и означает премию к доходности для покупателя относительно истории по району.

7. Выводы и перспективы

Ликвидность по продажам удовлетворительная, по аренде — высокая. Спрос на аренду превышает средний районный уровень.
Цена входа по последним сделкам по дому продолжает оставаться заметно ниже средней по району.
Арендная ставка по дому стабильно выше средней по району.
Валовая доходность по факту последних сделок/аренд — более 11% годовых по дому, что очень высоко по меркам Dubai Studio City и Al Hebiah Second.
Даже с учетом стандартных расходов чистая доходность остаётся явно выше 8% годовых — это повышает привлекательность данной инвестиции для балансированных портфелей, ориентированных на доход.
Диапазон инвестиционно справедливой цены для инвестора заметно выше текущей стоимости сделок: есть значительный запас по доходности к типовым целевым ориентирам (7–8% годовых).

Ожидается, что при сохранении баланса предложения и устойчивого спроса инвестор в Samana Golf Avenue находится «в плюсе» относительно района по всем основным метрикам. Основной риск — дальнейшее общее насыщение района апартаментами, но краткосрочная перспективность дохода и спроса среди арендаторов сохраняется.