1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: согласно базе DLD, здание THE 118 относится к району Burj Khalifa, входит в мастер-проект DownTown Dubai. Ориентир для сравнения и бенчмаркинга — район Burj Khalifa, выделенный в данных DLD как отдельная локация.
В рамках последнего анализа доступно 67 сделок купли-продажи и 78 арендных контрактов по дому THE 118, что позволяет сделать качественное и количественное сравнение с динамикой по району.
2. Динамика и распределение цен (продажи)
По THE 118 сделки по квартирам фиксировались каждый квартал с 2020 года; объём продаж значительно менялся по мере повышения спроса. За последние 12 месяцев средняя цена покупки составила 40 205 дирхамов за м², что на 47% выше средней стоимости по району Burj Khalifa (27 255 дирхамов за м²).
Долгосрочная динамика по THE 118 демонстрирует заметный рост со средних значений 24–33 тыс. дирхамов в 2020–2022 до уровней 36–50 тыс. дирхамов за последние кварталы 2024 года. Цена по THE 118 заметно превосходит типовой уровень района, где среднее по Burj Khalifa за последние 2 года колебалось в диапазоне 22–25 тыс. за м², а в THE 118 отдельные покупки превышали 40–60 тыс.
По количеству сделок дом относится к ликвидным клубным резиденциям с активными продажами на премиальном уровне рынка Downtown.
3. Динамика и распределение ставок аренды
THE 118 находится в зрелой стадии эксплуатации: совокупно проведено 78 контрактов аренды за последние несколько лет, с приростом ставок на фоне оживления рынка. Годовая аренда за м² по THE 118 за последние 12 месяцев сложилась на уровне 2 586 дирхамов, что больше бенчмарка района Burj Khalifa на 62% (по району — 1 597 дирхамов за м²).
В динамике ставка аренды по дому быстро росла: если в 2020–2021 годах это было 950–1 000 дирхамов за м², а к 2023 превышала 1 600–2 100 дирхамов за м², то по итогам последних кварталов наблюдается устойчивая фиксация на уровне 1 600–2 500 дирхамов за м². Для района Burj Khalifa положительная динамика также есть, но с нижней базой: от ~800 дирхамов за м² в 2020 до 1 400–1 600 к 2024.
Распределение по THE 118 сдвинуто в премиум-сегмент, а ликвидность подтверждается стабильными новыми контрактами (3–6 сделок в квартал).
4. Сравнение доходности (ROI) и «инвестиционно справедливая цена»
Brutto ROI по THE 118 за последние 12 месяцев определяется на уровне 6,4% годовых на базе сделанных арендных и продажных сделок. Для Burj Khalifa ROI составляет около 5,9%, то есть THE 118 привлекателен как кап-рейтовый инвестиционный актив именно внутри элитного сегмента.
С учётом стандартных транзакционных расходов входа (около 7%) net-доходность для покупателя в THE 118 снижается до 5,9% (brutto ROI / 1,07). Для акций района — до 5,5%. Этот уровень соответствует средне-рынковым ожиданиям по клубному элитному фонду Downtown.
Диапазон справедливой цены для инвестора, нацеленного на доходность 7–8% годовых, по THE 118 составляет 32 000–37 000 дирхамов за м² (при средней аренде 2 586 дх/м²). Фактические продажи за 12 месяцев заметно превышают этот диапазон, то есть текущий рынок оценивает объект скорее как trophy asset, чем как доходный кейс. Для района справедливый коридор составляет 20 000–23 000 дх/м², что почти совпадает с текущими рыночными продажами.
5. Общие выводы и перспектива
THE 118 — флагманский премиальный дом в центре Downtown с ликвидностью выше средней по сегменту trophy assets, опережающим ростом цены за м² и устойчивым спросом на аренду. Дом существенно дороже типовых квартир в Burj Khalifa (на 47%) и превышает район по арендному доходу (на 62%). Это делает объект уникальным, однако окупаемость по текущим ценам чуть ниже желаемой для классического инвестора, и при ставке входа более 40 000 дх/м² требуется ставка аренды близкая к максимальному историческому уровню дома для достижения ROI в 7–8%.
Вывод для инвестора: вход по текущим ценам оправдан либо для покупателей, ориентированных на trophy-портфель и сохранение капитала в топ-локации Downtown, либо для стратегий на длительном горизонте роста капитализации, а не на высокую доходность в краткосроке. Перспектива для THE 118 остается привлекательной в силу редкости и репутации дома, однако входящая доходность по текущей цене находится ниже целевого коридора 7–8%.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в ESCAN MARINA TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Candace Acacia – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ALCOVE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Reef Residence – анализ 2026
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Bahar 2 – анализ 2026
