Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание PALM BEACH TOWERS-2 принадлежит району и мастер-проекту Palm Jumeirah, проект также называется Palm Beach Towers — 2. Вся дальнейшая аналитика строится на этих подтвержденных данных.
2. Динамика и объем сделок по дому
Зафиксировано 375 сделок по зданию PALM BEACH TOWERS-2 в базе DLD. По двухкомнатным квартирам основной объем продаж пришёлся на IV квартал 2022 года (82 сделки), после чего наблюдается сильное снижение ликвидности: только 4 сделки в I квартале 2023 года, единичные случаи в III квартале 2023, а затем снова небольшое число сделок в 2024–2025 годах (от 1 до 5 сделок в квартал). Это указывает на то, что основная масса продаж прошла на старте продаж (off-plan), затем наступил период затишья.
Средняя цена за м² по дому составила:
— IV кв. 2022: 34 316 AED/м²,
— I кв. 2023: 34 957 AED/м²,
— III кв. 2023: 40 276 AED/м²,
— III кв. 2024: 36 687 AED/м²,
— I пол. 2025: 35 473–37 008 AED/м².
За последние 12 месяцев средняя фактическая цена покупки 2BR составила 36 433 AED/м².
3. Сравнение с районом Palm Jumeirah
В целом по району Palm Jumeirah средняя стоимость покупки 2-комнатных квартир за последние 12 месяцев составила 30 223 AED/м². Исторически по 2BR в районе отмечался рост стоимости за последние 5 лет:
— В 2020 году: 10 900–13 000 AED/м².
— В 2021 году: 15 300–20 900 AED/м².
— В 2022 году: 21 500–29 600 AED/м².
— В 2023–2024: в диапазоне от 23 900 до 29 000 AED/м².
— В последние 12 мес. — около 30 200 AED/м².
Цена за м² в Palm Beach Towers-2 (36 400 AED/м²) на 20% выше текущего усредненного уровня по району.
4. Данные по аренде
По дому Palm Beach Towers-2 и по проекту Palm Beach Towers — 2 в DLD отсутствуют зарегистрированные арендные контракты на 2-комнатные квартиры или вообще по данному зданию. Аналогично, в мастер-проекте Palm Jumeirah на уровне 2-комнатных квартир свежих данных по аренде нет.
По району Palm Jumeirah в целом, по всем типам квартир, зарегистрировано более 29 000 арендных контрактов, в том числе за последние 12 месяцев. Средняя годовая ставка аренды по району за последние 12 месяцев составила 1 562 AED/м² (по всем размерам квартир), что отражает резкий рост спроса и ставок: в 2020 году средняя ставка была на уровне 700–800 AED/м², а к 2024 году она выросла до 1 520–1 650 AED/м². Для 2-комнатных квартир подобных выборок нет — расчет возможен только по району в целом.
На уровне дома или мастер-проекта по данным DLD зафиксировать рыночную ставку аренды на текущий момент невозможно — по всей вероятности, дом еще не вышел на массовое заселение, и договора аренды не были зарегистрированы.
5. Оценка доходности и справедливого диапазона цены
Поскольку по зданию и проекту нет достаточного объема данных по аренде, прямой расчет фактической доходности (ROI) и инвестиционно справедливого диапазона цен невозможен на уровне Palm Beach Towers-2.
Ориентируясь на уровень района:
— Средняя цена покупки за 12 месяцев: 30 200 AED/м².
— Средняя аренда по району за тот же период: 1 562 AED/м² в год.
Расчетная брутто-доходность составляет около 5,2% годовых.
Если учитывать транзакционные издержки (7–8% на вход), реальная эффективная (net) доходность будет ближе к 4,8% и ниже, что существенно ниже целевого уровня 7–8% годовых для рынка инвестиций в аренду.
Оценочно, чтобы обеспечить базовую доходность 7–8% годовых, «справедливая» цена 1 м² в районе Palm Jumeirah при текущей аренде должна быть в диапазоне 19 500–22 300 AED/м². Фактические сделки по Palm Beach Towers-2 существенны выше этой границы — цена покупки превышает расчетный диапазон на 60–80%.
6. Выводы о ликвидности и перспективах
— Palm Beach Towers-2 — современный проект в одном из самых премиальных районов. Высокая цена (на 20% выше среднего уровня по Palm Jumeirah), вероятно, обусловлена новизной, концепцией проекта, видом на море, пешей доступностью к The Palm и Dubai Harbour.
— Дом сейчас не генерирует значимый объем арендных контрактов — стадия массовых заселений еще не наступила либо владельцы не спешат сдавать объекты через официальные каналы DLD/Ejari.
— На горизонте 1–2 лет можно ожидать появления аренды в базе и большей активности на вторичном рынке, но уже сейчас видно, что цена покупки в проекте дает доходность существенно ниже целевой для инвестора (4–5% против требуемых 7–8% по району).
— Перспективы для роста цены ограничены устоявшимся потолком средней стоимости в Palm Jumeirah. Инвестору, нацеленному на аренду, стоит ожидать длительный выход на окупаемость, а для продавца — необходимость закладывать дисконт к покупной цене, если потребуется восстановить рыночную доходность.
Рекомендуемые статьи
- Как купить квартиру в Дубае в Mulberry 2 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Quayside: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Samana Barari Lagoons: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Sydney Tower: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в The Bay – анализ 2025
