Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Loci Residences относится к району Al Barsha South Fourth и входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle.
Объём по выборке: Всего зафиксировано 58 сделок продажи 1-комнатных квартир (1BR) в данном доме. Для анализа использованы только сделки с жилыми квартирами и валидной площадью, а также только реальные арендные контракты за последние годы.
2. Динамика и уровень цен на покупку
Дом (Loci Residences, 1BR):
Средняя фактическая цена за квадратный метр по продажам 1BR в доме за последние 12 месяцев составила 11 309 дирхамов (по 11 подтверждённым сделкам).
Наиболее свежие средние значения за кварталы укладываются в диапазон 10 800–13 100 дирхамов за м², динамика по дому за последние 2 года умеренно положительная (рост был до середины 2024 года, далее возможна стабилизация или небольшие колебания).
Район (Jumeirah Village Circle, Al Barsha South Fourth, 1BR):
Бенчмарк средней цены за м² 1-комнатных квартир по району за последние 12 месяцев — 14 377 дирхамов. Таким образом, квартиры в Loci Residences сейчас продаются примерно на 20% дешевле среднерыночного уровня по JVC (Al Barsha South Fourth), что может быть связано либо с возрастом дома, либо с внутренними характеристиками, либо с массовыми продажами.
3. Динамика и уровень аренды
По самому дому и по всем фильтрам (1BR, весь дом) актуальных арендных контрактов в DLD нет — вероятно, как новое здание, Loci Residences пока не показал ни одной реальной аренды с годовым контрактом по данным открытой базы.
На уровне района/мастер-проекта — высокое число валидных контрактов: только за последние 12 месяцев зарегистрировано более 26 000 (!) арендных сделок по жилым квартирам.
Средняя годовая арендная ставка за квадратный метр по району составила 1038 дирхамов (за год), что является репрезентативным бенчмарком для JVC (Al Barsha South Fourth).
4. Сравнение доходности и справедливая цена/ROI
Расчёт ROI (только для уровня района, так как по дому нет подтверждённых арендных контрактов):
Brutto-доходность района для 1BR (по фактическим DLD-данным): около 7,2% годовых (1038 / 14 377).
После корректировки на стандартные входные расходы (покупка, регистрация, комиссия, простои — около 7%) ориентировочная чистая доходность, которую потенциально может ожидать средний инвестор по рынку — примерно 6,7%.
Для заявленной покупной цены в районе 11 300 дирхамов за м² (уровень Loci Residences сейчас) при сохранении среднерыночной аренды по району потенциальная brutto-доходность может дотянуть до 9,2%. После учета всех входных расходов net-показатель составит порядка 8,6%, что заметно выше типового целевого диапазона 7–8%.
Так как по дому вообще не зарегистрировано рыночных контрактов аренды, ориентироваться приходится на усреднённый районный уровень; инвестор должен понимать, что реальные рыночные ставки аренды в этом доме могут отличаться в обе стороны — например, если у проекта ниже класс или хуже инфраструктура, по факту арендные ставки могут быть ниже.
«Справедливый» диапазон инвест-цены для желающих выйти на 7–8% доходности (только по району):
С точки зрения целевой brutto-доходности 7–8% годовых диапазон рыночной стоимости по району: от 13 000 дирхамов за м² (аренда делим на 0,08) до 14 800 дирхамов за м² (аренда делим на 0,07).
Продажи в Loci Residences сейчас идут заметно дешевле этого диапазона.
5. Ликвидность и перспективы
Ликвидность объекта и района очень высокая: количество сделок и арендных контрактов по району соответствует одному из самых динамичных сегментов Dubai. За последние 12 месяцев в JVC (Al Barsha South Fourth) по 1-комнатным квартирам зафиксировано более 10 500 продаж и более 26 000 договоров аренды.
Перспективы: по динамике как цен, так и аренды JVC находится во втором цикле роста (особенно по итогам 2023–2024), что поддерживает достойную доходность даже несмотря на общий рост цен по всему Dubai. Дом может оставаться чуть дешевле рынка (дисконт 15–20% к среднему по району сохраняется), но в текущих условиях это делает его инвестиционно привлекательным для стратегии получения повышенной доходности.
6. Ключевые выводы
– По дому Loci Residences на данный момент не зафиксировано ни одной реальной аренды через DLD.
– Средняя цена покупки за 1BR в доме — 11 309 AED/м² за последние 12 месяцев, что на 20% ниже районного уровня.
– Средняя аренда по району — 1038 AED/м²/год; ROI по району 7,2%, потенциальный ROI по текущей цене в доме выше (примерно 8–9%), но ориентироваться нужно на реальные параметры квартиры и позиционирование самого здания.
– Ликвидность по JVC очень высокая, рыночная динамика позитивная.
– Для адекватной оценки доходности обязательно учесть отсутствие собственных DLD-данных по аренде в этом доме: ROI и «справедливая цена» указаны только по району, не по конкретной квартире.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Boulevard Central Tower 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Tabeer 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Mudon Al ranim 4 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Park Lane by Heilbronn: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Fern – анализ 2026
