1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По подтверждённым данным DLD, здание The Grand располагается в районе Al Khairan First, мастер-проект Dubai Creek Harbour. В базе DLD зарегистрировано 621 продажа по этому зданию. Сейчас анализ строится для 2-комнатных квартир, что соответствует фильтру «2 b/r» для продаж и «2 bed rooms» для аренды.
2. Динамика сделок и ликвидность
За последние 5 лет наблюдается высокая ликвидность в The Grand по 2-комнатным квартирам:
— 2020: 26 сделок,
— 2021: 39 сделок,
— 2022: 70 сделок,
— 2023: 81 сделка,
— За последние 12 месяцев — 88 сделок.
Есть устойчивая активность, дом востребован на рынке.
В целом по мастер-проекту и району количество сделок по 2-комнатным квартирам за каждый квартал — от нескольких десятков до сотен (до 800 сделок в отдельных кварталах), что указывает на высокий спрос и очень хорошую ликвидность района и проекта.
3. Динамика и уровень цены за м²
The Grand (2-комнатные):
— В 2020 году средняя цена за м² колебалась около 19 700–22 400 AED.
— В 2021 — плавное снижение, затем восстановление до 21 500–23 100 AED.
— В 2022 — кратковременный всплеск до 23 100 AED, затем снижение, но с 2023 года отмечается стабильный рост.
— С середины 2023 до середины 2024 динамика особенно положительная: с 23 500 AED до 28 400 AED (квартальные средние).
— Средняя по последним 12 месяцам: 25 740 AED/м² по The Grand (88 сделок).
Dubai Creek Harbour, Al Khairan First (2-комнатные):
— В 2020 — 15 000–17 000 AED/м².
— В 2022 — 18 000–19 000 AED/м².
— В 2023 — рост до 22 500 AED/м².
— В 2024 — среднее 24 680 AED/м² (почти 2000 сделок за год).
— The Grand заметно дороже среднерыночного уровня по району (+4–10% премия на протяжении последних лет).
4. Арендные ставки и динамика
По The Grand зафиксированных арендных контрактов в DLD на 2-комнатные (и в целом по этому дому) пока нет, что типично для новых проектов — поток аренды формируется с задержкой после сдачи. Поэтому аренда анализируется по всему Dubai Creek Harbour / Al Khairan First:
— Средняя годовая аренда по мастер-проекту и району за последние 12 месяцев: 1 448 AED/м² (4719 контрактов).
— Для сегмента «2 bed rooms+hall» (аналогичный анализируемой квартире) уровень: 1 425 AED/м² (более 2000 контрактов), разброс ставок — средний по всему спектру квартир.
— За 2020–2021 годов аренда была около 650–700 AED/м², с 2022 — быстрый рост. В 2023 средняя ~1 100–1 200 AED/м², в 2024 продолжается стабильный рост до 1 300–1 400 AED/м².
5. Сравнение цены и аренды, доходность (ROI)
— Актуальная средняя цена сделки по The Grand (2-комнатные) за последние 12 месяцев — 25 740 AED/м².
— Аналогичный показатель по всему району и по мастер-проекту — 24 680 AED/м².
— Средняя аренда по району — 1 448 AED/м² в год, по 2-комнатным квартирам — чуть ниже, 1 425 AED/м².
— Расчётная брутто-доходность по району и мастер-проекту: ROI_brutto = 1 448 / 24 680 ≈ 5,9% годовых (в рамках рыночных ожиданий новых проектов).
— По самому The Grand расчёт ставки невозможен из-за отсутствия арендных контрактов, но с высокой вероятностью реальная доходность будет очень близка к общерыночной (нет оснований ожидать выбросов от средних значений в рамках мастер-проекта).
Если учитывать стандартные транзакционные расходы (DLD, брокер, прочее, итого ~7%), то «чистая» доходность (ROI_net) снижается примерно до 5,5–5,6% на старте.
6. «Справедливая цена» для инвестора
Чтобы обеспечить таргетируемую доходность 7–8% годовых при текущем уровне аренды по району:
— Диапазон справедливой цены: 1 448 / 0,08 = 18 100 AED/м² (для 8%), 1 448 / 0,07 = 20 685 AED/м² (для 7%).
— Текущая рыночная цена по The Grand и району на 20–30% выше справедливой для ROI 7–8%. Это указывает на сильную премию за новое предложение, ожидание дальнейшего роста стоимости и высокий спрос среди покупателей-эндьюзеров, а не ориентирующихся только на доходность.
7. Выводы и перспективы
— Динамика цен и аренды в Dubai Creek Harbour / Al Khairan First и конкретно в The Grand уверенно растущая последние 2 года.
— Показатели ликвидности очень высокие: и по сделкам, и по аренде район входит в число самых быстроразвивающихся в Дубае.
— Прогноз по доходности для инвестора — ближе к 6% «грязными», что по меркам новых районов с сильным капитализационным потенциалом выглядит приемлемо.
— Для выхода на целевую доходность 7–8% требуется заметный дисконт от текущей цены или ускорение роста аренд (что возможно, учитывая недозревший арендный рынок в новостройках).
— Проект перспективен для инвестиций на горизонте 3–5 лет с акцентом на дальнейший рост капитализации и постепенную консолидацию арендного потока после завершения строительства и заселения.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Platinum by vision: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Verdana 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DESERT SUN TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Samana Lake Views – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
