Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Azizi Riviera 9 расположено в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. В базе DLD по этому дому указано несколько сотен сделок в период с середины 2021 года по август 2023 года по продажам, а также большое число арендных контрактов с конца лета 2023 до конца 2025 года. В анализе ниже учтены именно эти фактические данные.
2. Динамика сделок и цен по дому и району
За последние 3 года по дому Azizi Riviera 9 наблюдается высокая активность продаж. Особенно много сделок пришлось на 3 квартал 2023 года, что характерно для выхода дома на рынок после завершения строительства. Далее темпы сделок равномерно распределяются по кварталам.
Средняя цена покупки за квадратный метр (AED/м², сделки DLD, с фильтром по валидной площади):
— По дому Azizi Riviera 9 за последние 12 месяцев: 19 523 AED/м².
— По району Al Merkadh за последние 12 месяцев: 22 322 AED/м².
Исторически, динамика средней стоимости метра по дому колебалась от 14 000 до 21 000 AED/м², с недавним ростом, но средний уровень за последний год остался заметно ниже среднего по району. По всей выборке Al Merkadh базовый диапазон за последние полтора года — 19 000–22 000 AED/м², и тренд сохраняется на уровне умеренного роста.
3. Динамика и уровень аренды
По дому Azizi Riviera 9 аренда активно фиксируется с третьего квартала 2023 года. Во всех расчетах учтены только валидные жилые контракты (Residential, достаточная площадь, рыночная цена).
Средняя годовая арендная ставка за м²:
— По дому Azizi Riviera 9 за последние 12 месяцев: 1 597 AED/м²/год.
— По району Al Merkadh за тот же период: 1 546 AED/м²/год.
Динамика аренды по дому: после быстрого старта в районе 1 320–1 430 AED/м², за последний год произошло ощутимое повышение до уровня 1 500–1 650 AED/м² по новым контрактам. По району аренда шла в плотном диапазоне 1 350–1 550 AED/м² и последние кварталы даже немного уступает уровню по этому дому, что говорит о спросе на новые проекты.
4. Сравнение дома с районом
Azizi Riviera 9 сейчас торгуется дешевле среднего по району на 12-13% по последним годовым сделкам (19 500 против 22 300 AED/м²), а средняя аренда несколько выше районной. Это выгодно отличает дом в сравнении с конкурентами по доходности на вложенный рубль.
5. ROI (доходность) и справедливая цена
Расчётная валовая доходность (ROI) по свежим годовым данным:
— По дому Azizi Riviera 9: ROI_brutto ≈ 1 597 / 19 523 ≈ 8,2% годовых.
— По району Al Merkadh: ROI_brutto ≈ 1 546 / 22 322 ≈ 6,9% годовых.
Корректировка на входные траты (примерно +7% к цене покупки, эфф. ROI_net = ROI_brutto / 1,07):
— Azizi Riviera 9: ROI_net ≈ 7,7% годовых.
— Al Merkadh: ROI_net ≈ 6,5% годовых.
Такой расклад делает Azizi Riviera 9 привлекательным с инвестиционной точки зрения сейчас: дом предлагает доходность заметно выше среднерайнного уровня.
Справедливый диапазон цены покупки для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых (при текущей аренде):
— 7%: 1 597 / 0,07 ≈ 22 814 AED/м².
— 8%: 1 597 / 0,08 ≈ 19 963 AED/м².
Данный дом уже находится в пределах «инвестиционно справедливой цены» для целевых 8% годовых, а по рынку в целом нужно ожидать больший дисконт для достижения такой доходности.
6. Ликвидность, перспективы и риски
Azizi Riviera 9 показывает высокую ликвидность — объем сделок и аренды по дому стабильно высокий, дом полностью интегрирован в структуру мастер-проекта Meydan One Community. Аренда постепенно растет, спрос свежий. На горизонте 3–5 лет возможным риском будет выход на рынок новых объектов в Meydan — но сейчас динамика спроса и доходности в пользу Azizi Riviera 9 остается на хорошем уровне. Прогноз — стабильное удержание/умеренное повышение текущих уровней доходности, минимальный риск существенного снижения ликвидности.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Peninsula Three – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Horizon Tower: данные DLD и реальные сделки
- Недвижимость на этапе строительства в Дубае: Полное руководство по инвестициям в строящуюся недвижимость
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 45: данные DLD и реальные сделки
- Методы оплаты при покупке недвижимости в Дубае: полный гид для покупателей и инвесторов 2026 года
