Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение по DLD: здание Azizi Riviera 5 находится в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community, что полностью подтверждено по базе DLD.
По базе DLD зарегистрировано 78 сделок купли-продажи по 1-комнатным квартирам (1BR) в этом доме, причём продажи идут с 2020 года по настоящее время. По аренде в самом доме и мастер‑проекте по 1-комнатным квартирам валидных контрактов (с указанной площадью и годовой суммой) не зафиксировано. Однако в районе Al Merkadh в целом зафиксировано более 27 000 жилых арендных контрактов (всех типов), что позволяет строить надёжные ориентиры только на уровне района.
2. Динамика цен на покупку
В Azizi Riviera 5 по однокомнатным квартирам с 2020 года наблюдалась следующая динамика средней цены за квадратный метр:
— 2020: от 11 600 до 14 600 AED/м² за квартал, сделки единичные.
— 2021: стабилизация в диапазоне 13 000–15 600 AED/м², объём сделок рос.
— 2022: 11 500–13 000 AED/м².
— 2023: существенное увеличение количества сделок (до 26–8 в квартал), а средняя цена варьировалась 12 900–15 400 AED/м².
— 2024: за последние 12 месяцев усреднённая цена по сделкам составила 16 000 AED/м² (то есть рост сохранился).
Для сравнения, по всему району Al Merkadh (1BR) аналогичный показатель за последние 12 месяцев составил 20 300 AED/м². Исторически по району темпы роста были значительно выше, к примеру, с 2020 по 2023 цены выросли с ~15 300 до 21 200 AED/м².
Получается, Azizi Riviera 5 явно продаётся с дисконтом к среднему уровню района (разница составляет порядка 21–22%).
3. Динамика арендных ставок
По Azizi Riviera 5 и по мастер-проекту валидных арендных контрактов не выявлено, поэтому среднюю аренду за м² приводим только по району Al Merkadh:
— С 2020 года средняя арендная ставка по району выросла с 640 до 1 550 AED/м² за последние 12 месяцев.
— Активный рост аренды наблюдался после 2022 года.
— Количество контрактов за квартал по району — от 1 000 до 3 000 в последние годы, что подтверждает высокую ликвидность.
4. Сравнение с районом, ROI, выводы для инвестора
Текущий уровень средней цены по дому (16 000 AED/м²) на 21–22% ниже среднерыночного уровня по району Al Merkadh для 1-комнатных квартир. По арендной ставке приходится ориентироваться только на район — 1 550 AED/м² в год (за последние 12 месяцев).
Расчёт валовой доходности (ROI_brutto) по району:
— Brutto ROI района: 1 550 / 20 300 ≈ 7,6% годовых.
— Если применять районную аренду к текущей цене предложения по дому, ROI составит: 1 550 / 16 000 ≈ 9,7% годовых.
После корректировки на стандартные расходы входа (7–8%), net ROI по району будет около 7% (1 550 / 21 600 ≈ 7,2%). Для Azizi Riviera 5 net ROI — приблизительно 9% (1 550 / 17 200 ≈ 9,0%).
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых (по районной аренде):
— Нижняя граница (для 8%): 1 550 / 0,08 ≈ 19 375 AED/м².
— Верхняя граница (для 7%): 1 550 / 0,07 ≈ 22 140 AED/м².
Таким образом, рыночная цена по дому сейчас уже ощутимо ниже справедливого инвестиционного диапазона, то есть квартира по текущим ценам даёт доходность выше целевой (но нужна отдельная проверка нормативов аренды в адресном разрезе для реального подтверждения заполняемости).
5. Ликвидность и перспективы
В доме Azizi Riviera 5 наблюдается стабильное количество сделок с 2023 года, ни в 2020–2021, ни после 2022 года признаков отсутствия спроса нет. В целом район Al Merkadh отличается очень высоким объёмом продаж и аренды, динамика цен и арендных ставок положительная, ликвидность на высоком уровне.
Выводы: Azizi Riviera 5 — один из наиболее доступных по цене домов района Al Merkadh, с существенным запасом валовой доходности к уровню рынка. Дом показывает устойчивые темпы сделок, а район демонстрирует востребованность и устойчивый спрос. На горизонте 3–5 лет потенциал роста либо цена за м² подтянется к уровню района, либо аренда дома будет превышать среднюю по району, обеспечивая повышенную доходность.
Рекомендуемые статьи
- Дом мечты в небе: самый дорогой пентхаус в Дубае
- Как продать недвижимость в Дубае в EMAAR Beachfront – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Samana Hills: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Primrose – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в UNIESTATE MILLENNIUM TOWER: данные DLD и реальные сделки
