1. Определение района и структура данных
По данным DLD сделки для UNIESTATE MILLENNIUM TOWER относятся к району Nadd Hessa, мастер-проект Silicon Oasis. В базе отмечается 59 сделок по 1-комнатным квартирам (1BR) за весь период наблюдения.
2. Ликвидность объекта и района
Дом имеет умеренную ликвидность: в базе исторически зафиксировано 59 совершённых сделок по 1-комнатным квартирам. Для рынка Nadd Hessa спрос значительно выше – по району ежегодно фиксируются сотни сделок по аналогичным квартирам. На рынке аренды по району отмечено свыше 100 000 контрактов, однако по конкретному дому/классу квартиры информации о реально зарегистрированных DLD арендах нет.
3. Динамика цен продаж за 3-5 лет
По дому UNIESTATE MILLENNIUM TOWER виден резкий прирост средней цены за 1 м²:
— В 2021 году средний уровень цены по дому был около 3 600 AED/м² (единственный квартал с массовыми сделками).
— С 2024 года сделки по дому возобновляются на принципиально новом уровне: 9 600–11 200 AED/м², причём средний уровень за последние 12 месяцев – 11 100 AED/м².
— По району Nadd Hessa по 1-комнатным квартирам также заметен массовый скачок: с 6 800–8 500 AED/м² в начале 2024 года до 12 800 AED/м² по поздним кварталам, средний уровень за 12 месяцев – 12 800 AED/м².
Таким образом, UNIESTATE MILLENNIUM TOWER сейчас немного дешевле районного бенчмарка на 13–15% и исторически в последние месяцы не догоняет максимум по району. Это может быть плюсом с точки зрения соотношения цена/качество при покупке.
4. Цены аренды и доходность
По DLD-данным по дому и по району Nadd Hessa по классу 1-комнатных квартир ОСУЩЕСТВЛЁННЫХ КОНТРАКТОВ аренды нет (или их очень мало — нет статистически значимых данных). Поэтому расчёт доходности по дому невозможен.
По всему району Nadd Hessa для всех типов квартир средняя годовая арендная ставка за последние 12 месяцев составляет около 735 AED/м². Эта цифра — районная усреднённая ставка по всем квартирам, не по 1BR.
5. Расчёт ROI
Брутто-доходность по текущим рыночным значениям рассчитывается только на уровне района (а не конкретного дома/квартиры), исходя из средней районной цены покупки 12 800 AED/м² и средней аренды 735 AED/м²:
— Брутто ROI района — около 5,7% годовых (735 / 12 800).
— Нетто ROI с учётом стартовых расходов (7–8%) при эффективной цене входа ~13 700–13 800 AED/м² — около 5,3–5,4% годовых.
— Чтобы выйти на доходность 7–8% годовых при сохранении уровня аренды 735 AED/м², справедливый диапазон цены покупки по району составляет 9 200–10 500 AED/м². Цена по дому сейчас на 8–20% выше верхней границы этого справедливого диапазона, по району – на 20–30% выше.
6. Краткие выводы по объекту
— Ликвидность объекта для сделок средняя — по дому сделки есть, но не массово.
— Цены дома заметно выросли и пока чуть отстают от районного максимума.
— Рыночная стоимость сейчас завышена относительно потенциальной доходности: чтобы выйти на доходность 7–8% годовых, цена покупки должна быть существенно ниже текущей.
— Без подтверждённых DLD-контрактов аренды по 1-комнатным квартирам в доме или по сегменту анализ доходности актуален только для тенденции по району.
— Район остаётся динамичным по количеству сделок и формированию арендных ставок, в целом сегмент оживлён (большое количество сделок по району и тысячные объёмы новых контрактов аренды).
— Инвестору для ориентации на доход 7–8% годовых по району стоит ориентироваться на уровень покупки ниже рынка или смотреть на менее «перегретые» объекты.
7. Подготовка данных для графиков
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Azizi Residence – анализ 2026
- Ваш собственный дом в Абу-Даби: как, почему и где купить виллу в столице ОАЭ
- Анализ ROI квартиры в INDIGO SPECTRUM 2: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Thyme Central Park – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Avenue Residence 4: данные DLD и реальные сделки
