1. Определение района и структура данных
По данным DLD, здание Avenue Residence 4 однозначно локализуется в районе Jabal Ali First и входит в мастер-проект Al Furjan. Все последующие сравнения и выводы проводятся именно по этим административным границам.
2. Сделки и ликвидность: объем продаж и активность по 1-комнатным квартирам
С момента старта проекта зафиксировано заметное количество зарегистрированных сделок с 1-комнатными квартирами (1BR) в Avenue Residence 4. Наибольший всплеск объема пришелся на 2 квартал 2023 года – пик продаж в момент ввода проекта, затем активность снизилась, но сделки продолжают фиксироваться практически по каждому кварталу до настоящего времени. Совокупный объем проданных 1BR зафиксирован на уровне десятков сделок за последние 1–1,5 года, что свидетельствует о нормальной ликвидности даже на этапе постронечной сдачи.
3. Динамика и уровень цен продаж за м². Сравнение дома и района
По Avenue Residence 4 (1BR), для всех цен и динамики использованы фильтры только по квартире соответствующей категории и диапазону типовых площадей (30–120 м², исключая выбросы).
- Средняя цена продаж за м² за последние 12 месяцев по дому составила около 14 720 AED/м² (1BR).
- Для сравнения, по жилым квартирам района Jabal Ali First в составе Al Furjan средняя цена за годовую выборку — 14 376 AED/м². Таким образом, Avenue Residence 4 котируется немного выше среднерыночного уровня района, но разница в пределах 2–3%, что говорит о в целом гармоничном позиционировании.
Динамика изменения цен за последние 8 кварталов по дому характеризуется некоторыми колебаниями: вторая половина 2023 года – стабилизация около 13 100–13 200 AED/м², а весной 2024 года – скачок до 16 057 AED/м² (что может отражать эффект финальных продаж после сдачи и маркетинговых акций). Далее цена вновь стабилизируется в диапазоне 13 000–15 500 AED/м². Район медленно, но уверенно рос с 10 800 в начале 2023 до 13 200–14 800 AED/м² к 2025 г.
4. Аренда: уровень годовой ставки по дому и району
Анализ арендных контрактов (по DLD Ejari) показал следующее:
- Валидные данные по ставкам аренды за м² найдены для Avenue Residence 4 (все квартиры) — средняя арендная ставка за последние 12 месяцев: 1 065 AED/м² в год.
- Для всего района Jabal Ali First (Al Furjan) годовая ставка за м² за тот же период — 965 AED/м².
Динамика аренды по дому: с III квартала 2024 года значения варьируются ~970–1 130 AED/м² по кварталам, не показывая взрывного роста или падения. Район показывает устойчивый рост: с 860 до 1 000+ AED/м² к 2025.
5. Доходность и справедливый диапазон цены (ROI)
- Годовой ROI (brutto) для Avenue Residence 4 при покупке по актуальной средней цене и сдаче по фактическим ставкам аренды составляет примерно 7,24% годовых (1065 / 14 720).
- Для района Jabal Ali First (Al Furjan): около 6,72% годовых (965 / 14 376).
- С учетом стартовых издержек сделки (DLD, комиссия, расходы) эффективная доходность для Avenue Residence 4 составит примерно 6,7% net (brutto ROI делим на 1,08).
Диапазон справедливой инвестиционной цены для доходности 7–8% годовых:
- По дому: 13 300–15 200 AED/м². Актуальная цена находится почти посередине этого диапазона — переплата или дисконт для инвестора не требуется.
- По району: 12 000–14 000 AED/м². Дом чуть выше средней «справедливости», но без существенного отрыва.
6. Выводы по перспективе объекта и района
Avenue Residence 4 является новым, ликвидным домом в структуре Al Furjan – одного из ярких развивающихся районов «нового» Дубая с хорошим транспортным и коммерческим обеспечением, крепкой динамикой цен и аренды. Доходность по факту превышает среднерыночную для Dubai на текущий момент (typical 6–7%), а ценовой уровень соответствует справедливому диапазону для инвестора. Район показывает уверенный рост цен, хотя темпы постепенно замедляются на фоне общей стабилизации Dubai Real Estate.
Для частного инвестора Avenue Residence 4 – это пример сбалансированного предложения: высокая ликвидность, понятная перспектива роста цен и возможность получения прозрачной доходности в диапазоне 6,7–7,2% после всех комиссий.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в The Square: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Ice Hockey – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в O10: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в DAMAC Maison Dubai Mall Street (The Signature) – анализ 2026
- Как продать жильё в Дубае в Residences 15 – анализ 2026
