1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: объект Elite 9 Sports Residence по данным DLD расположен в районе Al Hebiah Fourth, входит в мастер-проект Dubai Sports City. Все анализируемые сделки по 2-комнатным квартирам формально привязаны именно к этому району, что позволяет использовать агрегаты по Al Hebiah Fourth как валидный бенчмарк для сравнений.
2. Оборот сделок и ликвидность
По Elite 9 Sports Residence зафиксировано 24 сделки купли-продажи 2-комнатных квартир за последние годы, что позволяет говорить о наличии точечных сделок, но не о массовых продажах внутри самого дома. По району Al Hebiah Fourth годовой оборот по 2-комнатным квартирам достигает сотен и тысяч сделок, что подтверждает очень высокий уровень ликвидности рынка в целом.
3. Динамика и диапазон цен по дому и району
Elite 9 Sports Residence (2-комнатные квартиры):
— Средние цены за м² по дому за последние четыре года выросли с 4700–5300 AED (2020–2021) до 5660–7440 AED в 2024.
— В 2024 квартальные значения составляют 6200–7440 AED/м².
— Диапазон площадей проданных квартир: 112–116 м².
— Минимальная зафиксированная цена за м² по дому — 4 000 AED; максимальная — почти 7 900 AED.
По району Al Hebiah Fourth (2-комнатные квартиры):
— В 2020–2022 годах средняя цена за м² находилась на уровне 5 100–6 100 AED.
— В 2023: подъем до 6 300–7 700 AED/м².
— В 2024 наблюдается резкий рост: средние квартальные цены доходят до отметки 12 100 AED/м², сильно обгоняя показатели прошлых лет.
— Средняя цена за м² по району за последние 12 месяцев составляет 10 800 AED (по данным почти 1 000 сделок).
По сравнению с районом, Elite 9 Sports Residence продаётся с существенным дисконтом — средняя цена за м² ниже районного уровня на 30–40%.
4. Аренда: ликвидность и актуальные значения
Для самого дома и мастер-проекта сделки аренды по 2-комнатным квартирам в выборке DLD отсутствуют — по Elite 9 Sports Residence зафиксировано 0 зарегистрированных арендных контрактов такого типа. Однако по району Al Hebiah Fourth в целом за последние 12 месяцев заключено более 9 700 арендных договоров на квартиры (все типы), что подтверждает крайне высокую ликвидность арендного рынка.
Средние ставки аренды по району:
— Годовая средняя ставка всех квартир — 904 AED/м² (за 12 месяцев).
— За три года прирост аренды по району с 520–600 до 750–900 AED/м², что говорит о крепкой динамике спроса даже на фоне быстрого роста цен.
— Квартальные значения аренды продолжают уверенный рост, что поддерживает интерес к району со стороны долгосрочных инвесторов.
Замечание: данные по аренде зафиксированы только на уровне района; по дому Elite 9 Sports Residence расчёт арендных доходов невозможен из-за отсутствия валидных контрактов.
5. Сопоставление уровней дома и района
— Средняя цена за м² покупки дома существенно ниже рынка района: 7 400 против 10 800 AED/м².
— По аренде сравнение сделать невозможно ввиду отсутствия сделок по дому. По району средняя годовая аренда 904 AED/м².
6. ROI и справедливый диапазон цены
— Покупка дома Elite 9 Sports Residence выглядит дисконтированной относительно рынка, однако для долгосрочного доходного инвестирования подтверждение по аренде отсутствует.
— По району ROI_brutto (расчёт по данным последнего года) составляет 8,4% годовых.
— После стандартных расходов ROI_net в районе 7,8% годовых.
— Справедливый инвестиционный диапазон цены по району при целевой доходности 7–8% годовых составляет 11 300–12 900 AED/м² (расчёт: 904 / 0.08 и 904 / 0.07). Текущая средняя цена района чуть ниже этой инвестиционной «вилки».
— Для Elite 9 Sports Residence справедливую цену и ROI корректно оценить невозможно — без арендных сделок по дому бессмысленно ориентироваться только на районные коэффициенты доходности.
7. Ликвидность и перспективы для инвестора
Рынок района Al Hebiah Fourth отличается очень высоким объёмом сделок и аренды, что говорит о востребованности не только для жизни, но и для аренды. Цены растут темпами, обгоняющими многие другие части города. Сам дом Elite 9 Sports Residence продаётся с ощутимым дисконтом к району, но ликвидность его на рынке аренды не подтверждена.
Таким образом, Elite 9 Sports Residence может быть интересен для покупки в расчёте на последующий рост стоимости, но инвестор должен понимать риски и самостоятельно проверить арендный спрос до выхода на сделку. ROI по дому не прогнозируется из-за отсутствия подтверждённых арендных данных; по району — 8,4% брутто, 7,8% нетто.
Рекомендуемые статьи
- Аль-Айн в ОАЭ: образ жизни в садовом городе и анализ недвижимости на 2026 год
- Анализ ROI квартиры в Park Heights I: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в LAYA Mansion: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Orra Marina: данные DLD и реальные сделки
- Роскошные апартаменты в Дубае: цены, локации и ключевые характеристики
