1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Azizi Riviera 41 относится к району Al Merkadh и мастер-проекту Meydan One Community. Для анализа использовались только те данные, которые подтверждены в открытой базе DLD.
2. Анализ и ликвидность
По данному дому зафиксировано 47 актуальных сделок по продаже 1-комнатных (1BR) квартир, что является хорошим уровнем ликвидности для недавно введенного объекта.
Динамика сделок:
— Основной объем продаж по 1BR пришелся на 4 квартал 2022 года (26 сделок).
— В 2024 году продажи продолжались меньшими темпами, что свидетельствует о постепенном выходе оставшихся лотов на рынок или начале перепродаж.
3. Динамика цены за квадратный метр (1BR)
Средняя цена за квадратный метр по дому:
— 4 квартал 2022: 18 965 AED/м².
— 1–3 квартал 2024: снижение до 16 645–17 778 AED/м².
— Однако за последние 12 месяцев средняя цена по свежим сделкам существенно выше — 22 137 AED/м², что говорит о появлении «премиальных» перепродаж или продаже наиболее ликвидных лотов.
По району Al Merkadh (1BR):
— Диапазон средних цен за м² колебался в 2020–2023 годах от 15 300 до 21 300 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена составила 20 356 AED/м², то есть Azizi Riviera 41 продается на 8–9% дороже районного уровня.
4. Анализ рынка аренды
По дому Azizi Riviera 41 и мастер-проекту Meydan One в открытых данных DLD пока нет валидных арендных контрактов по 1BR: объект новый, и массовое заключение договоров аренды только начинается или еще не отражено в системе.
По району Al Merkadh рынок аренды развит хорошо — более 27 000 контрактов по всем жилым квартирам зафиксировано в DLD.
Динамика среднего годового аренда за м² (все квартиры):
— 2022: 846–1 119 AED/м².
— 2023: 1 152–1 356 AED/м² (устойчивый рост).
— За последние 12 месяцев: 1 525 AED/м².
Таким образом, район Al Merkadh вышел на уровень средней аренды около 1 525 AED/м² в год.
5. Сравнение цен и ROI
Сводные значения за последние 12 месяцев:
— Средняя цена сделки (1BR, Azizi Riviera 41): 22 137 AED/м².
— Районный уровень (1BR, Al Merkadh): 20 356 AED/м².
— Средняя аренда по району (все квартиры): 1 525 AED/м²/год.
Расчет ROI (для 1BR квартир дома — данных по дому по аренде нет, поэтому расчет только по району):
— ROI_brutto для района: 1 525 / 20 356 ≈ 7,5% брутто (годовой доход).
— Если ориентироваться на цену входа в Azizi Riviera 41 (22 137 AED/м²), ROI снижается до 6,9% (расчет по районной аренде на базе цены дома).
Корректировка на издержки (7% дополнительно на вход — государственные пошлины, брокер):
— ROI_net = ROI_brutto / 1,07 ≈ 7,0% / 1,07 ≈ 6,5%.
Диапазон справедливой цены для целевой доходности 7–8% годовых:
— При средней районной аренде 1 525 AED/м²: справедливый диапазон цены для инвестора (при ROI 7–8%): 19 063 – 21 786 AED/м².
— Azizi Riviera 41 в среднем продается сейчас по верхней границе этого диапазона или чуть выше; для инвестора разумен незначительный дисконт от текущих сделок, если цель — получить не менее 7,5–8% годовых брутто.
6. Перспектива и выводы для инвестора
— Azizi Riviera 41 — ликвидный современный дом премиум-класса, продажи 1BR идут с явной премией к району.
— На фоне общего роста аренды в Al Merkadh, легкий рост или как минимум стабильность ставок по району вероятен и в 2024 году.
— С точки зрения доходности при покупке «по рынку» (22 137 AED/м²) и сдаче в аренду по средней ставке (1 525 AED/м² по району) ожидаемая доходность составляет 6,9% брутто (или 6,5% нетто после расходов).
— Для инвестора целесообразно целиться в диапазон покупки до 21 000 AED/м², чтобы зафиксировать доходность близкую к 7,5–8% после всех расходов.
— Перепродажа возможна с премией относительно более старых комплексов Al Merkadh, но арендный ROI будет чуть ниже районной бенчмарки.
— Район Al Merkadh демонстрирует устойчивый рост арендных ставок и высокий спрос на аренду, что снижает риск простоя — это плюс для инвестора.
Данных по реальным арендам конкретно в Azizi Riviera 41 и в мастер-проекте пока нет. Все оценки арендной доходности даны только на основании районных показателей Al Merkadh.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в HANOVER SQUARE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 26: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в OXFORD BOULEVARD: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DESERT SUN TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Eden House The Canal – анализ 2026
