1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по уникальным значениям в базе DLD дом Azizi Riviera 3 находится в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community. В анализ были включены сделки только по квартирам-студиям (0BR), что соответствует указанному фильтру.
В базе DLD зарегистрировано 245 сделок по дому, из них 143 — по студиям. За последние 12 месяцев по дому прошли 14 сделок купли-продажи студий и 89 новых договоров аренды (студии).
2. Динамика сделок и цен
Продажи, активность и динамика по дому
За последние 4 года наблюдается резкий рост объемов сделок по студиям: пик пришелся на 2024–2025 годы (75–25 сделок в год по студиям, значительная доля в общем обороте дома). Рынок насыщен новыми сделками, большая часть из которых — первичные продажи от застройщика.
Средняя цена за квадратный метр для студий по дому (Azizi Riviera 3):
— За последние 12 месяцев: 19 584 AED/м² (14 сделок, выборка достаточная для оценки краткосрочного ценового тренда).
— Диапазон по кварталам последних лет: с 13 400 до 21 000 AED/м², типичные значения для 2023–2025 годов — 15 000–20 000 AED/м².
— Для сравнения: средняя за последние 12 месяцев по студиям в районе Al Merkadh составляет 20 745 AED/м² (по 1 213 сделкам), то есть рынок в доме немного дешевле районного бенчмарка.
Ценовая динамика по району (Al Merkadh, студии):
— Явно прослеживается рост цен за последние 2 года: от ~16 500–17 000 AED/м² в 2022–2023 гг. до 19 000–21 000 AED/м² в 2024–2025 гг.
— Обороты очень высокие — по нескольким кварталам около 1 000 сделок на квартал, что свидетельствует о высокой ликвидности первичного жилья и стабильном спросе инвесторов.
3. Аренда: ставка, динамика, ликвидность
По дому Azizi Riviera 3 зафиксировано 213 новых арендных договоров по студиям (за последние 12 мес. — 89).
— Актуальный средний уровень аренды для студий за последние 12 месяцев: 1 495 AED/м²/год.
— По району Al Merkadh: 1 654 AED/м²/год (по 3 564 контрактам за год, то есть рынок аренды района крайне ликвиден и статистика устойчиво считается на больших выборках).
— Динамика аренды — резкий рост ставок по мере ввода новых объектов (- как по дому, так и по району средняя аренда студий в 2021 году была ~750–950 AED/м²/год, в 2023–2024 — уже 1 200–1 600 AED/м²/год).
— Посуточную/меблированную или кратчайшую аренду база DLD не охватывает.
4. ROI, сравнительный анализ и “справедливая цена”
Сопоставление актуальных цен на покупку и аренду за последние 12 месяцев позволяет рассчитать ориентировочную доходность (ROI_brutto) по студиям:
По дому Azizi Riviera 3:
— Средняя цена покупки: 19 584 AED/м²
— Средняя аренда: 1 495 AED/м²/год
— Брутто-доходность: 1 495 / 19 584 ≈ 7,6% годовых
По району Al Merkadh:
— Средняя цена покупки: 20 745 AED/м²
— Средняя аренда: 1 654 AED/м²/год
— Брутто-доходность: 1 654 / 20 745 ≈ 8,0% годовых
При корректировке на полные входные расходы (DLD fee, брокер, регистрация, дисконтирование простоя и обслуживания) реальный “чистый” ROI (net) будет на 7–8% ниже номинального брутто:
— Ориентировочно: 7,6% / 1,07 ≈ 7,1% годовых для Azizi Riviera 3
— По району: 8,0% / 1,07 ≈ 7,5% годовых
Инвестиционно справедливый ценовой диапазон для покупателя, ориентирующегося на 7–8% доходности (актуальная аренда/желаемый уровень доходности) для дома:
— при 1 495 AED/м² справедливая цена покупки, обеспечивающая доходность 7–8%: 18 687–21 357 AED/м²
— Реальная среднерыночная цена покупки в доме находится в этом диапазоне — рынок сбалансирован для инвестиционной стратегии.
5. Общая оценка и ликвидность
— По Azizi Riviera 3 и по району Al Merkadh фиксируется крайне высокий оборот сделок и аренд — отличная ликвидность для студий на массовом рынке.
— Дом привлекателен для инвестора: привлекательная доходность, рынок аренды насыщен, платежеспособный спрос стабилен уже 2 года.
— Темпы роста цен и ставку аренды сдерживает массовый ввод новых корпусов (конкуренция высокая, но и спрос значителен).
6. Краткий вывод
Azizi Riviera 3 — типичный новый жилой дом для инвестиций в аренду в быстроразвивающейся части Meydan One Community. Дом немного дешевле районного уровня по сделкам на м², аренда — чуть ниже районной, доходность — близка к рыночной “справедливости” и соответствует ожиданиям массового инвестора (7–8% brutto, 7–7,5% net с учетом расходов). Ликвидность высокая, все показатели по сделкам и аренде подтверждаются большими выборками данных DLD. Перспектива на ближайшие 3–5 лет — устойчиво инвестиционная, с учетом продолжающегося развития района и высокого спроса на небольшие юниты для аренды.
Рекомендуемые статьи
- Как купить квартиру в Дубае в Aark Residences – анализ 2026
- Как продать квартиру в Дубае в Atlantis The Royal Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SUNRISE LEGEND: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Tower 2 – анализ 2026
- Как купить жильё в Дубае в Eden House The Canal – анализ 2026
