1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
Здание Azizi Riviera 19 находится в районе Al Merkadh (по данным DLD, колонка area_name_en), мастер-проект Meydan One Community. Используем для анализа только данные этого района и мастер-проекта. В отчёте используются только сделки и аренда по студиям (0BR/Studio) в соответствии с вашим фильтром.
Структура и объём данных:
В базе DLD содержится около 921 тыс. сделок купли-продажи и почти 4,8 млн арендных контрактов. По самому зданию Azizi Riviera 19 зафиксировано 90 продаж студий (0BR), а по аренде 81 контракт студий в последние 12 месяцев — данных достаточно для статистики как по дому, так и для сравнения с мастер-проектом.
2. Ликвидность объекта и района
За последние 3–4 года по Azizi Riviera 19 студии продавались регулярно (например, в 2023 году — 45 сделок, в 2024 уже 15). На уровне мастер-проекта Meydan One Community объёмы сделок и, особенно, аренды существенно выше (тысячи сделок и контрактов), что подтверждает высокую ликвидность и спрос этой локации у массового инвестора.
В аренде по самому дому в последние 12 месяцев заключено 81 контракт, по мастер‑проекту — тысячи. Объём сделок и контрактов стабильно высокий — локация востребована как для покупки, так и для сдачи в аренду.
3. Динамика цен и аренды за 3–5 лет
Продажи в Azizi Riviera 19 (только студии):
• В 2020–2021 годы средняя цена за м² держалась в районе 15 100–15 800 AED/м².
• В 2023 году отмечен рост — средние цены дошли до 16 600 AED/м² (4 квартал), с пиками до 17 315 AED/м² (1 квартал).
• В 2024 году, по свежим сделкам, разброс средних значений — от 15 580 до 18 256 AED/м² по кварталам.
• За последние 12 месяцев средняя цена продажи студий составила 19 837 AED/м² (по 13 сделкам). Это заметный рост относительно предыдущих лет.
По мастер‑проекту Meydan One Community (студии):
• В 2022–2023 году средняя была 16 600–17 000 AED/м², рост отмечается с 2024 (до 20 800–21 200 AED/м² к концу 2024).
• За последние 12 месяцев средняя по студиям — 21 008 AED/м² (1261 сделка). Это чуть выше, чем по Azizi Riviera 19, но различие не критично.
Динамика аренды по студиям:
По самому дому Azizi Riviera 19:
• В 2023–2024 средняя аренда за м² плавно росла: от 1280–1410 AED/м² (конец 2023 – начало 2024) до 1350–1530 AED/м² (разные кварталы 2024–2025).
• Максимальная зафиксированная средняя поквартальная ставка — 1706 AED/м² (1 кв. 2026), но в основном за 2024 статистика составляет 1300–1500 AED/м².
• За последние 12 месяцев: средняя аренда по студиям в Azizi Riviera 19 составила 1546 AED/м² в год (81 контракт).
По мастер‑проекту (студии):
• Арендные ставки стабильно выше, чем по дому: среднегодовое значение за последние 12 мес — 1655 AED/м² (3801 контракт).
• Динамика аналогична дому: заметный рост аренды в 2024 году (от 1389 AED/м² в 2024 кв.1 до 1711–1909 AED/м² по последним пяти кварталам).
4. Текущие уровни цен и аренды (12 мес) и сравнение с районом
• Azizi Riviera 19 студия: средняя цена сделки за м² за последние 12 месяцев — 19 837 AED/м², аренда — 1546 AED/м²/год.
• В рамках мастер‑проекта (студии): средняя цена — 21 008 AED/м², аренда — 1655 AED/м²/год.
• Таким образом, Azizi Riviera 19 продаётся немного дешевле средней по мастер‑проекту (около −6%), аренда также чуть ниже на 6–7%, но не критично.
5. Расчёт доходности (ROI_brutto, ROI_net) и «справедливого диапазона цены»
Доходность по дому (Azizi Riviera 19):
• Грубая валовая доходность (ROI_brutto): 1546 / 19837 ≈ 7,8% годовых.
По мастер‑проекту:
• ROI_brutto: 1655 / 21008 ≈ 7,9% годовых.
Корректировка на транзакционные издержки (~7%, чистая доходность):
• ROI_net по дому ≈ 7,3%
• ROI_net по проекту ≈ 7,4–7,5%
Инвестиционно справедливый диапазон цены для целевой доходности 7–8%:
Для Azizi Riviera 19 (исходя из аренды 1546 AED/м²/год):
• Для целевой доходности 8%: 1546 / 0.08 = 19 325 AED/м²
• Для доходности 7%: 1546 / 0.07 = 22 086 AED/м²
Фактическая средняя цена сделки (19 837) лежит в этом диапазоне, ближе к нижней его границе.
На рынке мастер-проекта цены выше, но это отражается и на аренде. Тем не менее, по Azizi Riviera 19 инвестор сегодня может выйти на желаемый уровень 7–8% годовых при текущей динамике цены и аренды.
6. Перспективы и выводы
• Ликвидность высока как по объёму продаж, так и по количеству арендных сделок.
• Динамика цен и аренды демонстрирует устойчивый рост и по дому, и по всей локации Meydan One Community.
• Azizi Riviera 19 исторически продавалась на 5–7% дешевле средней по проекту, при этом аренда по студиям также немного ниже.
• ROI и по дому, и по району находятся в диапазоне 7–8% брутто; после вычета издержек — около 7,3% нетто.
• Инвестиционно справедливая цена для инвестора ориентирована на текущие уровни — существенного дисконта к рынку для выхода на 7–8% доходности не требуется.
• Район продолжает активно застраиваться, объёмы сделок и аренды отражают сильный спрос, что обещает хорошую перспективу капитализации и сохранения доходности на горизонте 3–5 лет.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Mosela Waterside Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Empire Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Alta View Skyhomes – анализ 2026
- Как продать жильё в Дубае в Costa Brava 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MADINA TOWER: данные DLD и реальные сделки
