Анализ ROI квартиры в Azizi Iris: данные DLD и реальные сделки — 11.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Azizi Iris зарегистрировано как «Azizi. Iris» и относится к району Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. В базе DLD по данному объекту присутствуют данные о продаже квартир (в том числе по 1-комнатным), однако арендных контрактов за последние годы именно по 1-комнатным квартирам в самом здании Azizi. Iris и по мастер-проекту Al Furjan не зарегистрировано. Тем не менее, по району Jabal Ali First имеется большая выборка данных по аренде жилых квартир, что позволяет анализировать общерыночные тренды для сопоставимых объектов.

2. Анализ реализованных сделок и динамики цен в Azizi Iris (1BR)

Зафиксировано 14 сделок с 1-комнатными квартирами в здании Azizi. Iris за последние несколько лет, из которых:
— 6 сделок в 2021 году,
— 2 — в 2022,
— 2 — в 2023,
— 4 — в 2025 году (данные по будущему году могут содержать предварительные или зарегистрированные заранее сделки).

Динамика средней цены за квадратный метр для 1-комнатных квартир в здании:
— В 2021 году: около 6 314—7 015 AED/м².
— В 2022 году: 7 220 AED/м² в 4 квартале.
— В 2023 году: 7 941 AED/м² в 4 квартале.
— В последнем фиксируемом квартале (2025 Q4): 10 677 AED/м².

За последние 12 месяцев средняя цена продажи за квадратный метр в Azizi Iris (по 1BR) составила 10 677 AED/м². Видно заметное ускорение роста цен на фоне рыночного оживления.

3. Сравнение с районом Jabal Ali First (1BR)

Район Jabal Ali First имеет более широкий пул сделок по 1-комнатным квартирам, что даёт стабильную картину:
— В 2022 году средняя цена за м²: 9 919 AED.
— В 2023 году: 11 655 AED (4 квартал), затем дальнейший рост.
— За последние 12 месяцев по району средняя цена была выше, чем по Azizi Iris: 18 720 AED/м². Вероятно, на это влияет высокая активность и наличие более премиальных проектов в Jabal Ali First.

Azizi Iris заметно проигрывает району по средней цене за м² — примерно на 40% дешевле текущего районного уровня. Это может указывать как на определённый дисконт по зданию, так и на специфику сделок в конкретном доме.

4. Арендный рынок (районная бенчмарка)

В Azizi Iris и по мастер-проекту Al Furjan отсутствуют подтверждённые арендные сделки по 1-комнатным квартирам (за последние годы). Однако по району Jabal Ali First объем данных позволяет оценить динамику рынка:
— Средняя ставка аренды в 2020-2021 годах: 500–650 AED/м² в год.
— В 2023 году арендный уровень стабильно рос, достигнув 710 AED/м² к концу года.
— В текущем году среднее значение составило уже 875–890 AED/м² в квартал (за последние 12 месяцев — 877 AED/м²).

Арендный рынок в районе демонстрирует уверенный рост: совокупно повышение ставок примерно на 25–30% за последние два года.

5. Расчёт доходности (ROI) и «справедливого» диапазона цен

Используем только фактические рыночные значения, полученные из DLD, по Jabal Ali First, так как по дому нет подтверждённой аренды:
— Средняя цена продажи за м² по району — 18 720 AED/м² (12 мес.).
— Средняя годовая аренда за м² — 877 AED/м² (12 мес.).

Грубая доходность района (brutto): Около 4,7% годовых.
Если скорректировать на стартовые расходы (~7%), потенциальная чистая доходность окажется на уровне 4,3–4,4% годовых.

Для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% на рынке Jabal Ali First, справедливый диапазон покупки будет лежать в пределах 10 960—12 520 AED/м² (расчёт: 877 AED/0,08 и 877 AED/0,07). Это существенно ниже текущей средней районной цены и на уровне/немного выше ценовых параметров сделок по Azizi Iris — что делает новый вход в этот дом или район малоцелесообразным для консервативного инвестора, рассчитывающего на высокую доходность только из аренды. Продавцам и инвесторам стоит учитывать этот разрыв между желаемой доходностью и текущим рынком.

6. Ликвидность и перспективы

Azizi Iris — ликвидный, но не топовый игрок внутри района Jabal Ali First: количество новых сделок за год невелико, но дом продолжает формировать ценовой ориентир для сегмента доступных односпальных квартир. Общий объём арендных контрактов по району очень высок, спрос устойчивый, а арендные ставки последовательно растут.

Динамика повышения цен в самом доме (Azizi Iris) отстаёт от районного тренда; по состоянию на последние периоды дом остаётся привлекательным для приобретения ниже средней районной цены, но исходя из нормы доходности 7–8%, значимого апсайда для инвестора не просматривается — скорее, дом представляет интерес для end-user или инвестора, делающего ставку на дальнейший рост района и развитие инфраструктуры Al Furjan.

Вывод: Azizi Iris — дом с позитивной ценовой динамикой, но без премии к району по росту стоимости и доходности. Инвестор может рассчитывать на относительно дешевый вход по сравнению с районом, но текущий уровень ROI во всём Jabal Ali First не превышает 4,4–4,7%, что ниже типичных инвестиционных ожиданий по Дубаю. Бенчмарк для новых инвестиций — ориентироваться на цену сделки существено ниже 13 000 AED/м², чтобы обеспечить приемлемую стабильную доходность при росте ставок аренды в будущем.

Рекомендуемые статьи

• Как продать недвижимость в Дубае в Jomana 8 – анализ 2025 — 24.12.2025
• Как продать апартаменты в Дубае в Park Central – анализ 2025
• Как продать апартаменты в Дубае в Sobha Creek Vistas Tower A – анализ 2025
• Как продать недвижимость в Дубае в Chic Tower – анализ 2025 — 24.12.2025
• Анализ ROI квартиры в Oxford Terraces 2: данные DLD и реальные сделки