1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD, дом Oxford Terraces 2 расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все дальнейшие сравнения производятся именно по этому району и мастер-проекту. В базе DLD выявлено 184 сделки по этому дому, из них 27 — с типом квартиры 2 спальни.
2. Ликвидность объекта и района
По сделкам за последние два года видно, что в Oxford Terraces 2 сформирован устойчивый спрос на 2-комнатные квартиры. Основной объем продаж приходится на 2023 и 2024 годы, что обусловлено свежестью выхода на рынок и сегментом доступного жилья Jumeirah Village Circle. В самом доме количество продаж по 2-комнатным за каждый квартал невелико, что типично для новых небольших проектов. В районе в целом объем сделок существенно выше, ликвидность высокая, что подтверждается регулярным проведением сделок как по дому, так и по всему JVC (Al Barsha South Fourth).
3. Динамика цены за м² по дому и району
За последние 12 месяцев средняя фактическая цена за м² в Oxford Terraces 2 для 2-комнатных квартир составила около 12 728 AED/м².
Средняя цена по всему Jumeirah Village Circle (район Al Barsha South Fourth, 2-комнатные) — примерно 12 928 AED/м².
Квартальные значения показывают, что в доме Oxford Terraces 2 цена за м² по 2-комнатным квартирам за последние полтора года росла: с 10 471 AED (Q4 2023) до 13 572–14 056 AED (2024). По району динамика также восходящая: за 2 года средний ценовой уровень вырос с 10 785 до 13 225 AED/м², хотя в последние кварталы зафиксировалась закономерная стабилизация.
Таким образом, цены на квартиры в Oxford Terraces 2 находятся в диапазоне и даже немного ниже среднего уровня по району. Дом не является премиальным, ценовой уровень соответствует рыночному бенчмарку.
4. Аренда: средние ставки, динамика, наличие данных
По самому Oxford Terraces 2 и по мастер-проекту конкретных арендных контрактов на 2-комнатные квартиры в DLD не выявлено.
При расширении фильтра до всех квартир в Jumeirah Village Circle (Al Barsha South Fourth, жилые квартиры) за последние 12 месяцев средняя годовая аренда за квадратный метр составила 1 048 AED/м².
Динамика арендных ставок по району также показывала рост: если еще в 2021–2022 годах средние значения были на уровне 570–650 AED/м² в год, то в 2023 году и начале 2024 года этот показатель последовательно увеличивался до 850–970 AED/м², а за последние 12 месяцев — более 1 040 AED/м². По отдельным кварталам текущего года зафиксирована уже планка под 1 060–1 145 AED/м².
Важно: все расчетные значения по аренде — только на уровне района (Jumeirah Village Circle, Al Barsha South Fourth, все квартиры), по самому дому и по мастер-проекту контрактов аренды именно на 2-комнатные квартиры в DLD нет. Соответственно, ROI можно оценивать только по усредненному бенчмарку района.
5. Сравнение стоимости и доходности по дому и району
Текущий уровень цен Oxford Terraces 2 (2-комнатные) за 12 мес.: 12 728 AED/м²
Бенчмарк по району (JVC, аналогичный тип): 12 928 AED/м²
Средняя годовая аренда за м² (район, все квартиры): 1 048 AED/м²
Brutto ROI по району: 1 048 / 12 928 = 8,1%
Brutto ROI по дому не считаем, так как отсутствуют валидные контракты аренды по самому объекту.
С учетом транзакционных расходов (вход ≈ 7–8%) ориентировочный уровень чистой доходности (net ROI) для района — около 7,5–7,7% годовых.
6. “Справедливый диапазон цены” для инвестора (индикативно, при желаемом ROI 7–8%)
Исходя из средней аренды 1 048 AED/м², справедливый диапазон цены для доходности 7–8%:
— Для 8%: 1 048 / 0,08 = 13 100 AED/м²
— Для 7%: 1 048 / 0,07 = 14 970 AED/м²
Рынок сейчас торгуется немного ниже точки справедливости для 7%, и прямо в зоне “справедливой” цены для целей инвестора под 8% годовых. Дисконта для инвестора уже практически нет, хороший инвестиционный вход возможен по текущим рыночным уровням.
7. Выводы и перспективы
Oxford Terraces 2 — современный свежий объект с устойчивым спросом, ликвидность подтверждается регулярными продажами по DLD. Дом торгуется строго в рынке JVC, уступая районному пику. Район Jumeirah Village Circle — один из крупнейших и самых ликвидных для покупателей и арендаторов среднего сегмента. За два года темпы прироста цен и аренды были высокими, но в 2024 темпы замедляются, ожидается фаза стабилизации и умеренного роста.
Инвестиционная привлекательность для желающих долгосрочного владения с постоянным спросом подтверждена: районному уровню чистой доходности под 7,5–8% годовых соответствует текущая рыночная цена продажи объекта. Запаса “дисконта” почти нет, но и премиальных переплат не требуется.
Рекомендовано для инвесторов, нацеленных на ликвидный доходный актив со средней рыночной доходностью и невысокими рисками, либо для конечного пользователя.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в TOPAZ RESIDENCES 1: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 59: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в RITZ RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PHOENIX TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
