1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Адрес объекта Address The Bay подтверждён в базе DLD как здание в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Harbour. В структуре DLD сделки по данному дому есть с детализацией по комнатности, доступны хорошие данные по продаже 1BR (однокомнатных квартир). Однако по аренде (как для самого дома, так и для мастер-проекта) валидных контрактов в DLD ещё нет, поэтому все оценки арендных ставок и доходности приводятся только на уровне района Marsa Dubai (Dubai Marina и прилегающие проекты).
2. Анализ ликвидности и спроса
По продажам Address The Bay 1BR (жилые квартиры) с момента запуска (2022 год) зарегистрировано 183 сделки. Квартальная разбивка показывает всплески спроса весной и летом 2023 года (до 75 сделок за квартал), затем резкое снижение темпов – по 1–4 сделки в квартал в 2024–2025 годах. Это стандартно для off-plan: основной объём продаётся на старте; сейчас рынок уже перешёл в стадию редких перепродаж. На уровне района Marsa Dubai ежегодно проходят тысячи сделок с 1BR (для квартальных/годовых сравнений достаточно данных).
Данных по аренде именно по дому Address The Bay и по мастер-проекту Dubai Harbour в DLD пока нет. Это типично для новых комплексов – заселение начнётся только со вводом в эксплуатацию. По району Marsa Dubai валидная статистика есть: за год более 100 тысяч контрактов по жилым квартирам.
3. Динамика средней цены за м² по дому и району
Динамика по Address The Bay (1BR, только сделки купли-продажи):
- В третьем квартале 2022 средняя цена за м² составляла около 30 300 AED.
- За полгода цена постепенно увеличилась до 39 100–40 300 AED за м² к середине 2023 года (максимумы).
- За последние 12 месяцев средняя по дому сейчас составляет около 37 600 AED/м². Есть признаки постепенного охлаждения: середина 2024 года — около 35 000 AED/м², с небольшими всплесками в отдельных лотах, но объём сделок минимален.
Динамика по району Marsa Dubai (1BR):
- С 2020 по 2022 год цена росла с 14 000 до 21 500 AED/м² (устойчивый рост).
- В 2023 году на рынке сильный скачок — до 30 700 AED/м², затем стабилизация на уровне 25 000–26 000 AED/м² в 2024.
- За последние 12 месяцев средняя по району — 25 800 AED/м².
Address The Bay 1BR продаётся с премией в 45–50% к средней цене 1BR в Marsa Dubai. Это отражение сегментации (первый ряд на воде, бренд Emaar, новый фонд, премиальная отделка), но стоит отметить, что дельта даже для свежих проектов в районе очень значительна.
4. Динамика аренды и доходности
Прямых контрактов аренды в Address The Bay в DLD ещё нет. По Marsa Dubai усреднённые значения:
- За год средняя аренда по району для всех жилых квартир — около 1 310 AED/м²/год (последние 12 месяцев).
- Динамика в 2022 году — 940–1 000 AED/м²/год; в 2023 — рост до 1 190–1 260 AED/м²/год; в 2024 — стабилизация на уровне 1 250–1 300 AED/м²/год.
5. Сравнение и ROI
Рассчитать ROI строго по дому Address The Bay и 1BR на основании фактических DLD данных невозможно (по аренде нет ни одного контракта). Использовать районную ставку в качестве ориентира для данного здания можно только как ценовой ориентир, но итог — это не доходность, а некий «инвестиционный эталон».
На уровне района Marsa Dubai:
- Средняя аренда за 12 месяцев: 1 312 AED/м²/год.
- Средняя сделка покупки за этот же период (район): 25 800 AED/м².
- Формальный ROI «брутто» по району: 5,1%. После учёта всех расходов на вход (налоги, комиссии, простои) можно ожидать чистую доходность (ROI_net) порядка 4,7% (разница объясняется высокими транзакционными расходами, они «съедают» 7–8% цены входа).
По Address The Bay (если ориентироваться на цену сделок за 12 месяцев — 37 600 AED/м² и взять районную аренду), формальный ROI — около 3,5%. Это существенно ниже эталонных 7–8% годовых, которые ожидают многие инвесторы (этот разрыв объясняется премией за «первичный продукт», локацию и бренд дома).
6. Инвестиционно справедливая цена
Для выхода на типовую доходность 7–8% годовых, при учёте районной аренды, «справедливая цена» для инвестора по району Marsa Dubai составляет 16 500–18 700 AED/м². Цена текущих сделок Address The Bay в 2 раза выше этой отметки — то есть покупка по актуальным ценам оправдана только в расчёте на дальнейший рост локации, прорывные изменения инфраструктуры или личное проживание в премиальном фонде. Для чистых инвесторов возможен отрицательный дисконт к рынку — разрыв в стоимости не позволит выйти на привычные для Дубая 7–8% годовых от аренды.
7. Выводы по проекту и району
Address The Bay — ликвидный, востребованный новый комплекс с дорогими продажами и минимальным показателем вторичного предложения. Спред между домом и районом — максимальный (класс новостройки, бренд, фронтальная линия воды). Для инвесторов, нацеленных на высокую доходность, покупка по цене 37–38 тыс. AED/м² оправдана только при вере в дальнейший рост стоимости за счёт ограниченного предложения и сильного бренда. Для ориентира по доходности Address The Bay опираться на соседние дома и район пока можно только косвенно — прямой арендной истории в DLD ещё нет. По Marsa Dubai ожидается умеренная дальнейшая динамика аренды и стабилизация на текущем уровне.
В целом, Address The Bay — отличный продукт для long-term holding и резидентов, чуть менее выгодный для инвесторов, ориентированных только на пассивный доход. Реализовать доходность 7–8% через долгосрочную аренду маловероятно при текущих ценах на вход.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Ellington House – анализ 2025 — 20.01.2026
- Как продать квартиру в Дубае в Samana Waves 2 – анализ 2025 — 20.01.2026
- Как купить квартиру в Дубае в Princess Tower – анализ 2025
- Самые роскошные апартаменты в Дубае: элитная и люксовая недвижимость на Пальме Джумейра и за её пределами
- Как продать квартиру в Дубае в Celestia B – анализ 2026
