Анализ ROI квартиры в Address The Bay: данные DLD и реальные сделки — 25.11.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Address The Bay находится в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Harbour. Район определён по базе DLD на основе прямого совпадения названия здания, что гарантирует точность дальнейших сравнений со статистикой района.

2. Объем и структура сделок

По однокомнатным квартирам в доме Address The Bay зарегистрировано 182 сделки. Типовой объём сделок — высокий по меркам новых проектов. Продажи фиксировались начиная с третьего квартала 2022 года, с пиками в отдельных кварталах (например, 75 сделок во втором квартале 2023 года). Это свидетельствует о хорошем спросе на ранних этапах запуска и нормальной ликвидности на первичном рынке.

3. Динамика цен, бенчмарк района

Средняя цена за квадратный метр (AED/м²) по 1BR в Address The Bay:

— 3кв 2022: 30 335
— 4кв 2022: 31 837
— 1кв 2023: 34 835
— 2кв 2023: 39 099
— 3кв 2023: 40 339
— 1кв 2024: 35 661
— 2кв 2024: 32 864
(максимум наблюдался в 3кв 2023 — ~40 339 AED/м², после чего средний уровень снижается вследствие выхода на переуступки и постепенной стабилизации рынка).

Для сравнения, в районе Marsa Dubai по готовым квартирам (Residential, Flat, сделки >10 м²), средний уровень за последние четыре квартала находится на уровне 21–27 тысяч AED/м². Таким образом, Address The Bay устойчиво торгуется с премией более 30–40% к среднерыночному уровню по району, что типично для флагманских проектов на побережье и премиальных адресов.

Средняя фактическая цена продаж 1BR за последние 12 месяцев по Address The Bay: около 37 373 AED/м².
По Marsa Dubai (район): около 26 753 AED/м² за тот же период.

4. Аренда и доходность

По дому Address The Bay и мастер-проекту Dubai Harbour в DLD на текущий момент отсутствуют зарегистрированные долгосрочные арендные договора с 1BR квартирами (или по дому в целом). Это указывает, что объект либо сдан относительно недавно и ещё не введён в массовую аренду, либо львиная доля сделок пока сосредоточена на первичном/инвест-блоке, который не распакован в арендный рынок.

Для корректного анализа доходности переходим на уровень района Marsa Dubai (Residential, Flat). Там объём информации высокий, зафиксировано более 110 000 валидных арендных контрактов.

Динамика средней годовой аренды за метр (AED/м²/год) в районе:
— 2кв 2023: 1 261
— 3кв 2023: 1 086
— 4кв 2023: 1 186
— 1кв 2024: 1 173
— 2кв 2024: 1 219

Текущий средний уровень аренды по району за последние 12 месяцев: примерно 1 299 AED/м²/год (по всем квартирам, типично для района Marina/Harbour).

5. Расчёт ROI и оценка «справедливой цены»

Исходя из фактической средней цены за м² 1BR в Address The Bay (37 373 за последние 12 месяцев) и средней аренды по району (~1 299), получаем брутто-доходность для инвестора:

Для Address The Bay (только по дому, аренда не считается, т.к. нет валидных контрактов).
Для района Marsa Dubai: ROI_brutto = ~1 299 / 26 753 = 4,9%.

Коррекция до чистой доходности (учитывая 7–8% стартовых расходов): ROI_net ≈ 4,6–4,7%.

Справедливый диапазон цены для инвестора, который ориентируется на доходность 7–8% годовых, по району составляет: от 16 200 до 18 600 AED/м². Фактические рыночные цены Address The Bay и по району Marsa Dubai заметно превышают этот уровень, поэтому при ориентации именно на доходность 7–8% годовых сделка требует серьёзного дисконта либо ставка на будущий рост капитала.

6. Ликвидность и перспективы

Объём сделок по дому за два года — очень высокий, что подтверждает инвестиционный и lifestyle-спрос на Address The Bay. Район Marsa Dubai также отличается высокой ликвидностью по аренде, что делает инвестиции в общий пул недвижимости стабильными. Однако по флагманским проектам доходность ощутимо ниже общерыночной, основной приток заявок — в сегменте lifestyle и премиум-брендов (capital gain и сохранение стоимости, а не cash-flow).

На горизонте 3–5 лет район сохраняет статус сильного инвестиционного направления, особенно если расширятся арендные сценарии по новым проектам на Dubai Harbour.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: Address The Bay торгуется с устойчивой премией к рынку и сейчас не обеспечивает модель доходности 7–8% годовых; основной потенциал — прирост капитала и привлекательность для self-use/лайфстайл.