1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD «Azizi Riviera 28» расположен в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Эта связка подтверждена наличием реальных сделок по зданию.
2. Продажи: объем, динамика, текущая цена
По 1-комнатным квартирам зафиксировано 45 сделок в DLD. Продажи идут волнами: наибольшая активность пришлась на конец 2023 года (17 сделок в 4-м квартале), небольшие объемы были также в начале 2022 и 2023 годов.
Динамика средней цены за квадратный метр по 1-комнатным в Azizi Riviera 28:
— 2022 год — колебания в диапазоне 15 400–19 600 AED/м²
— 2023 год — диапазон 14 000–15 900 AED/м², слабый рост к концу года
— 2024 (по факту) — рост до 17 900 AED/м² во 2-м квартале, затем в 3-м квартале 16 460 AED/м²
Средняя цена за м² за последние 12 месяцев составила 17 019 AED по самому зданию.
Для сравнения, по району Al Merkadh средняя цена на рынке готовых квартир за последние 12 месяцев выше — 20 410 AED/м².
Долгосрочная динамика по району: с 2020 по 2024 цены в Al Merkadh выросли с ~15 000 до 21 000+ AED/м² (3–4 кв. 2024 года), тренд поступательно восходящий.
3. Аренда: структура рынка и уровень доходности
По самому зданию и уровню мастер-проекта Meydan One Community нет ни одной зафиксированной арендной сделки в базе DLD за последние 3 года по 1-комнатным квартирам (и вообще квартир этого типа). По всему району Al Merkadh за последние 12 месяцев заключено более 27 000 жилых арендных контрактов (разных форматов).
Средняя арендная ставка в Al Merkadh по последнему году — 1 527 AED/м² в год (валовая, без учета расходов, по всем типам квартир). Динамика аренды по району: за последние 4 года ставки стабильно и быстро росли — с уровня ~600–800 AED/м² в 2020–2021, выше 1 100 AED в 2022, и 1 350–1 550+ AED/м² к середине 2024 года.
По самому дому Azizi Riviera 28 валидных арендных контрактов не обнаружено, расчет доходности возможен только по району.
4. Сравнение цены и доходности, справедливая цена
Текущая цена 1-комнатных в Azizi Riviera 28 за м²: 17 019 AED (только продажи последнего года).
Средняя рыночная цена за м² в районе Al Merkadh: 20 410 AED (последний год).
Аренда: по району Al Merkadh усредненная ставка 1 527 AED/м² в год.
Валовая доходность по району (ROI_brutto): 1 527 / 20 410 ≈ 7,5% годовых.
С учетом транзакционных издержек ~7% (DLD, агент, доп. расходы) – чистая доходность ROI_net оценивается как 7,5% / 1,07 ≈ 7,0%.
Диапазон справедливой для инвестора цены (чтобы выйти на 7–8% годовых при текущей аренде):
— 1 527 / 0,08 = 19 087 AED/м² (для доходности 8%)
— 1 527 / 0,07 = 21 814 AED/м² (для доходности 7%)
Таким образом, текущая цена 1-комнатных в Azizi Riviera 28 (17 019 AED/м²) находится ниже инвестиционного диапазона по району, что создает «буфер» для инвестора по доходности (если удастся сдавать в аренду по средней ставке района).
5. Оценка ликвидности и перспектив
— Объем сделок по дому высокий, наблюдается явное набирание оборотов массового заселения и выхода на рынок готовых квартир.
— Район Al Merkadh один из самых быстрорастущих по объему сделок и аренде; спрос крайне устойчивый.
— Цены в Azizi Riviera 28 немного ниже района, что может отражать недавний выход на рынок или определенные характеристики дома, но оставляет потенциал для роста.
Вывод: Azizi Riviera 28 — ликвидный инвестиционный актив по текущим ценам, если представленные уровни аренды по району поддержатся на практике для этого дома. Доходность по текущим ценам может превышать 7% годовых (валовая), что на фоне общего роста рынков Al Merkadh выглядит разумно для инвестора на горизонте 3–5 лет.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Sapphire Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Murano Residences – анализ 2026
- Как продать квартиру в Дубае в Building 2 – анализ 2026
- Как продать недвижимость в Дубае в Damac City – анализ 2026
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Bahar 4 – анализ 2026
