1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD здание VILLA MYRA находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер‑проект Jumeirah Village Circle. Привязка и анализ выполнены строго по этим данным.
В базе зарегистрировано 69 сделок купли-продажи квартир в этом доме, в том числе и по студиям (0BR, studio). По арендным контрактам найдено не менее 59 записей по студиям за последние годы.
2. Ликвидность и частота сделок
Ликвидность по продажам VILLA MYRA (студии) низкая — всего несколько сделок в год, в 2023–2025 годах: 1–2 сделки в год, в 2025 году — наблюдается «скачок» сделок (10), но часть из них формально датирована 2025 годом и не может рассматриваться при расчетах на текущий момент.
Ликвидность по аренде для студий выше: регулярно фиксируются новые контракты каждый квартал. На уровне всего района Al Barsha South Fourth оборот по студийным продажам и аренде стабильно высокий, что подтверждает общую востребованность формата.
3. Динамика и средний уровень цен за м² (студии)
VILLA MYRA, студии:
— Цена за м² за последние 12 месяцев: около 8 860 AED.
— Диапазон квартальных средних за 2023–2025 годы: от 7 306 до 10 884 AED за м², заметна волатильность.
— Тенденция: рост относительно 2020–2022 (6 590–7 300 AED), но остаётся существенно ниже районного бенчмарка.
Район Al Barsha South Fourth, студии:
— Средняя цена за м² за последние 12 месяцев (“районный бенчмарк”): 17 399 AED.
— Динамика: выраженный рост с 10–12 тыс. AED (2022) до 15–17 тыс. AED за м² (2023–2024), сейчас — 17–18 тыс. AED.
4. Динамика и уровень аренды за м² (студии)
VILLA MYRA, студии:
— Средняя годовая аренда за м² (12 месяцев): 922 AED.
— Квартальная динамика за 2023–2025: 568–1065 AED за м² в год (скачки связаны с малым объемом контрактов в отдельных кварталах).
— Достаточный объем данных для статистики.
Район Al Barsha South Fourth, студии:
— Средняя аренда за м² (12 месяцев): 1 269 AED.
— Динамика: плавное, но устойчивое увеличение с 700–800 AED (2021–2022) до 950–1 250 AED (2023–2025).
5. Сравнение дома и района
Дом значительно уступает району по двум главным метрикам:
— Цена продажи за м²: в VILLA MYRA на 50% ниже районного ориентира (8 860 AED против 17 399 AED).
— Аренда за м²: в самом доме студии заметно ниже рынка (922 AED против 1 269 AED).
6. Доходность (ROI) — инвестиционный профиль
— Годовая доходность (brutto ROI, студии, расчёт по последним 12 месяцам): около 10,4% по VILLA MYRA (922 / 8 860), примерно 7,3% по району (1 269 / 17 399).
— С учетом обязательных входных расходов в Дубае (7–8% стоимости сделки), «чистый» ROI (net) для VILLA MYRA оценивается в диапазоне 9,6–9,7%, по району — 6,7–6,9%.
Оценка «справедливой цены» для целевой доходности инвестора 7–8% годовых:
— Для студий в VILLA MYRA диапазон составляет 11 525–13 170 AED за м² (чтобы выйти на 7–8% доходности при текущих ставках аренды).
— Рыночная цена по дому — существенно ниже этого диапазона, что делает студии VILLA MYRA заметно более доходным вариантом, чем типичный объект района.
7. Перспективы и выводы
— В районе Al Barsha South Fourth (Jumeirah Village Circle) спрос на студии стабильно высок, и рынок аренды заметно укрепляется по мере роста населения и интереса арендаторов к молодым проектам.
— Место VILLA MYRA — в сегменте недорогих инвесторских студий с очень привлекательной доходностью по отношению к цене приобретения, но с очевидной дисконтной позицией относительно средних показателей района.
— Риск инвестора: более низкая абсолютная капитализация и возможное ограничение ликвидности по сравнению с более дорогими и востребованными проектами, что видно по меньшему количеству сделок в самом доме.
В целом, VILLA MYRA — подходящий выбор для личного инвестора, ставящего доходность в приоритет над «престижем» или быстрой ликвидностью. Премиальный дисконт к району может компенсироваться рекордной brutto-доходностью, при условии стабильного спроса на аренду.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Al Waleed Paradise – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AZIZI RIVIERA AZURE: данные DLD и реальные сделки
- Как арендовать квартиру в Дубае: ключевые законы, правила и руководство для инвесторов на 2026 год
- Анализ ROI квартиры в SHERENA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MODELUX TOWER 1: данные DLD и реальные сделки
