Анализ ROI квартиры в The Diplomat Residences: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение:
По данным DLD, здание The Diplomat Residences (название полностью совпадает) расположено в районе Al Yelayiss 2 и относится к мастер-проекту TOWN SQUARE. Все дальнейшие сравнительные показатели берутся по этому району и мастер-проекту на основании подтверждённых данных из системы DLD.

Объём и структура базы:
По зданию зафиксировано 259 продаж (все типы квартир). По аренде зафиксировано 84 уникальных арендных контракта по данному проекту; также отдельные данные есть по студиям (0 BR).

2. Ликвидность и частота сделок

Динамика по продажам:
— Основная волна сделок по дому пришлась на 2023 год (максимум — 102 сделки в 1 квартале 2023).
— В 2024 году данные по продаже есть за 2 и 3 квартал (по 3 сделки в квартал), активность заметно снизилась.
— Значительное число регистраций приходится на будущие периоды (2025 и 2026), что связано с политикой дооформления off-plan объектов — для аналитики актуальных трендов эти периоды не учитывались.

Сделки аренды присутствуют: по дому сформировалась собственная история по сдаче в аренду, как по всему зданию, так и по студиям.

3. Динамика и уровни цен на покупку

Средняя цена за м² по The Diplomat Residences (история, только завершённые периоды):
— В 2023 году средняя цена за м² находилась в диапазоне 11 200 – 11 300 AED/м².
— В 2024 году квартальные значения по разным кварталам показывают разброс (от 8 130 до 12 430 AED/м²). Структура сделок в 2024 году уже ограничена по числу сделок, поэтому возможны отдельные отклонения.
— За последние 12 месяцев средняя цена по сделкам составила 13 221 AED/м² (по дому).
— Для сравнения: средняя цена по району Al Yelayiss 2 за последние 12 месяцев — 13 790 AED/м².

Сравнение с районом:
— До середины 2023 года цены по району были чуть ниже (8 300–11 600 AED/м²). В течение 2024 года и на последнем годовом окне расхождение между средним уровнем дома и районом минимально: показатели практически идентичны, что говорит о высокой синхронизации объекта с районом.

4. Динамика и уровни аренды

Средняя годовая арендная ставка за м², подтверждённая активными DLD-контрактами:
— За последние 12 месяцев по дому средняя ставка — 1 128 AED/м².
— По району Al Yelayiss 2 — 900 AED/м² за тот же период.

По отдельным типам квартир:
— По студиям (0BR) в The Diplomat Residences средняя сдача за последние 12 месяцев достигает 1 388 AED/м² — заметно выше, чем по зданию в целом. Это свидетельствует о более высокой относительной доходности студий по сравнению с крупными форматами.

По динамике аренды:
— В течение 2025 года (вплоть до 1 квартала 2026) по дому квартальные аренды фиксируются в интервале 1 088 – 1 315 AED/м².
— Для района наблюдается стабильный поступательный рост арендных ставок с 2022 года (от 637 до 900+ AED/м²), что отражает текущий тренд устойчивого спроса и внутренней миграции.

5. Сравнение дома с районом

— The Diplomat Residences существенно обгоняет по доходности средний уровень по району, как по среднему размеру арендной ставки, так и по отдельным студиям (примерно на 25–40% выше средней ставки района).
— По цене покупки дом сопоставим с районом, что свидетельствует о сбалансированной цене выхода.

6. Актуальный ROI и инвестиционная «справедливая цена»

— Текущий брутто ROI по дому (исходя из актуальных данных за 12 месяцев): 1 128 / 13 221 ≈ 8,5% годовых.
— По району: 900 / 13 790 ≈ 6,5% годовых.
— Для студий в доме ROI ещё выше (1 388 / 13 221 ≈ 10,5% годовых).
— После учёта затрат на вход (обычно +7–8% к цене покупки: DLD fee, агентское вознаграждение, регистрация и т.д.), чистый ROI (net) по дому оценивается на уровне 7,8–8% годовых. По району — около 6% net.

«Справедливый» диапазон цен для целевой доходности 7–8% годовых (по арендным DLD-ставкам):
— Для дома: 1 128 / 0,08 = 14 100 AED/м² (как верхняя граница инвест-диапазона); 1 128 / 0,07 = 16 110 AED/м² (нижняя граница диапазона).
— Фактическая средняя цена сделки по дому (13 221 AED/м²) лежит ниже этого коридора, поэтому покупка по текущим DLD-уровням способна обеспечить целевой ROI для инвесторов без необходимости большого дисконта.
— Для района аналогичный коридор: 11 250–12 860 AED/м², что чуть ниже средней рыночной цены по району (13 790 AED/м²), поэтому здесь ожидание доходности 7–8% годовых требует небольшого дисконта к рынку.

7. Общая оценка и выводы для инвестора

— Объект характеризуется высокой ликвидностью (259 продаж, устойчивая история аренды).
— Весьма высокая доходность для массового сегмента (особенно для студий), при этом по цене покупки дом не перекуплен относительно района.
— Динамика цен и аренды по дому и району синхронизирована; существенных перегревов или пузырей не выявлено.
— Объект интересен инвестору, ориентирующемуся на текущую доходность и перспективу роста; целевая net-доходность на уровне 8% годовых выглядит реалистично, особенно по студиям.
— Перспективность района TOWN SQUARE и Al Yelayiss 2 поддерживается продолжающейся динамикой спроса и ростом арендных ставок за 3 последних года.