Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание SUNCITY HOMES относится к району Warsan Fourth и мастер-проекту International City Phase 3.
По корпусу доступны как данные о продажах (45 зарегистрированных сделок по двухкомнатным квартирам — 2BR), так и об аренде через значимый массиф валидных контрактов по всему дому.
2. Статистика по продажам: динамика и текущий уровень
Частота сделок и ликвидность:
C 2020 года по настоящее время по корпусу SUNCITY HOMES (2BR) регулярно регистрируются сделки почти в каждом квартале, что подтверждает наличие ликвидности объекта. Совокупный объем сделок — 45 по двухкомнатным квартирам только за последние несколько лет. Относительно высокий уровень активности по дому — это свидетельство стабильного интереса покупателей.
Динамика цены за квадратный метр по дому:
Средняя цена продажи за квадратный метр (последние 12 месяцев): 9 096 AED/м² по дому SUNCITY HOMES (2BR).
Для сравнения — средняя цена за м² по аналогичным квартирам (2BR) по всему району Warsan Fourth за последних 12 месяцев: 10 137 AED/м². Таким образом, квартиры SUNCITY HOMES торгуются примерно на 10% дешевле медианного уровня по району.
Динамика за последние 4 года показывает относительную стабильность цен в доме после пика в 2020–2021 году (8 900–8 900 AED/м²), небольшое снижение в первой половине 2023 года (~7 820 AED/м²) и дальнейший рост к текущим уровням, закрепившись в диапазоне 8 500–8 900 AED/м² с начала 2024 года.
Сравнение с районом: по всему Warsan Fourth динамика была волатильнее, но последние кварталы отмечены быстрым ростом из области 5 800–7 800 в 2022–2024 гг. до текущих отметок 10 100+ AED/м², что связано с общим ростом рынка International City.
Площадные характеристики:
Типовая площадь двухкомнатных квартир в доме — 76–77 м². Диапазон по сделкам: цена продажи 535 000–860 000 AED за квартиру, что эквивалентно 7 000–11 100 AED/м² (выбросы учтены фильтрами).
3. Статистика по аренде: уровень и тренды
Данных об аренде двухкомнатных квартир в DLD_rent_contracts по корпусу SUNCITY HOMES нет; однако по всему объекту (все типы квартир) общее число актуальных контрактов превышает 280, что позволяет использовать средний домовой уровень для оценки текущих арендных ставок.
Средняя годовая аренда за квадратный метр за последние 12 месяцев по дому: 787 AED/м².
Для района Warsan Fourth среднее значение за тот же период: 753 AED/м².
Динамика по дому: ставка аренды долгое время держалась на уровне 630–650 AED/м² (2020–2023), начиная с 2024 года отмечается заметный рост — к началу 2024 года 726 AED/м², к третьему кварталу 2024 года — 770–755 AED/м². Последние значения — максимальные за срок наблюдения.
4. Доходность (ROI) и «инвестиционно справедливая цена»
Расчёт валовой (brutto) доходности:
— По дому SUNCITY HOMES (по всем квартирам): уровень rent_psm/price_psm = 787 / 9 096 ≈ 8,6% brutto ROI.
— По району Warsan Fourth: 753 / 10 137 ≈ 7,4% brutto ROI.
С учетом стартовых расходов на сделку (DLD fee, брокер, прочие издержки ~7%) чистая доходность по дому скорректируется до порядка 8% / 1,07 ≈ 8,0%, по району – до 6,9%.
«Справедливый диапазон цены» для целевой доходности 7–8% годовых по аналогии:
— При арендной ставке 787 AED/м² инвестор, нацеленный на 8% годовых, будет считать справедливой покупку по цене не выше 9 838 AED/м²; при 7% — не выше 11 243 AED/м².
Для SUNCITY HOMES рыночная цена 9 096 AED/м² полностью укладывается в диапазон, что делает объект привлекательным для доходного инвестирования.
— По району аналогичный диапазон — 9 417–10 761 AED/м²; текущий уровень 10 137 AED/м² также близок к инвестиционно-расчетному справедливому уровню, но доходность ниже, чем по рассматриваемому дому.
5. Площадные и ценовые распределения, ликвидность
В SUNCITY HOMES почти все двухкомнатные квартиры имеют площадь 76–77 м²; ценовой диапазон исторических сделок — от 535 000 AED до 860 000 AED, максимум приходился на последние кварталы.
Ликвидность объекта высокая — сделки проходят стабильно, из данных по аренде видно, что спрос со стороны арендаторов устойчив, все контракты по корпусу заключаются с рыночными параметрами.
6. Итоговая оценка инвестиционной привлекательности
SUNCITY HOMES, Warsan Fourth, на текущий момент является ликвидным объектом для доходных инвестиций. Цены на квартиры ниже среднерыночных по району при аналогичном или более высоком уровне арендной доходности — это создает поле для дополнительного спроса со стороны рациональных инвесторов.
Динамика цен и арендных ставок за последние 3–4 года была относительно стабильна с заметным ростом на протяжении последнего года. Вероятность сохранения арендного спроса и стабильности ликвидности высока ввиду активного оборота как на рынке купли-продажи, так и аренды.
Рекомендуем рассматривать сделки по данному объекту в первом эшелоне лотов по доходности в International City, при этом особое внимание уделять качеству арендаторов и управлению объектом ради снижения простоев.
Рекомендуемые статьи
- Недвижимость и инфраструктура Фуджейры: стратегический взгляд для инвесторов, ориентированных на ОАЭ и Дубай
- Как продать квартиру в Дубае в The Aldea – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Boulevard Point: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Springs 8 – анализ 2026
- Разрешение на въезд от Emaar: последний шаг к вашей новой жизни в Дубае
