Анализ ROI квартиры в Levanto by Oro24: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Levanto by Oro24 (LEVANTO BY ORO24) расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект – Jumeirah Village Circle.

Структура входящих данных:

По адресу LEVANTO BY ORO24 зарегистрировано 227 сделок со студиями (“0BR”) в системе DLD за последние периоды. Для студий проведено полное сравнение с районом и мастер-проектом.
По аренде: В DLD_rent_contracts не зарегистрировано ни одного валидного арендного контракта по LEVANTO BY ORO24 (ни по имени здания, ни по проекту). Для анализа уровня аренды и расчетов доходности используются данные по мастер-проекту Jumeirah Village Circle и району Al Barsha South Fourth.

2. Динамика и ликвидность: продажи

Сделки по студиям в LEVANTO BY ORO24 стартовали в 2023 году. На пике, в первом квартале 2023 года, было совершено 196 сделок со студиями, затем активность резко снизилась, единичные продажи фиксировались в 2023–2024 годах. По району Al Barsha South Fourth объем выборки также высок, ликвидность на уровне студий подтверждена стабильными потоками сделок.

Средняя цена за квадратный метр по студиям в Levanto by Oro24 (дом) за последние 12 месяцев – 15 785 AED/м². Для сравнения, по району Al Barsha South Fourth показатель выше – 17 266 AED/м².

Квартальная динамика за последние 1,5 года:

На старте продаж в 2023 году средняя цена в доме составляла 14 100–14 600 AED/м².
В 2024 году средний уровень остался в диапазоне 14 000–14 600 AED/м², с небольшой волатильностью.
Самые последние сделки (12 мес.) показывают рост средней цены на новостройку до 15 800 AED/м², но уровень всё еще чуть ниже районного бенчмарка.

Сравнение с районом (Al Barsha South Fourth):

Районная средняя цена продемонстрировала устойчивый рост с 11 000–13 000 AED/м² в 2021–2022 годах до 15 300–17 300 AED/м² в 2024 году.
Дом стартовал немного ниже районного уровня, но сейчас разница сократилась.

3. Динамика и уровень аренды

Аренда по дому недоступна: по LEVANTO BY ORO24 в DLD нет ни одного валидного арендного договора по студиям.

По Jumeirah Village Circle и Al Barsha South Fourth зафиксировано порядка 30 тыс. (!) арендных контрактов по студиям; это один из самых ликвидных сегментов в новых районах Дубая.

Средняя годовая ставка аренды на студии на 1 м² за последние 12 месяцев в этих локациях – 1 254 AED/м². Причем уровень по району и по мастер-проекту практически совпадает.

Динамика аренды по району:

В 2021–2022 году средняя ставка студий держалась на уровне 600–800 AED/м².
В 2023 году ставки выросли до 900–970 AED/м².
За 2024 год – около 1 030–1 150 AED/м² (по последним кварталам).

4. Сравнение и потенциал доходности (ROI)

Текущий диапазон:

Средняя цена покупки за 12 месяцев по дому: 15 785 AED/м².
Районный бенчмарк: 17 266 AED/м².
Средняя аренда района: 1 254 AED/м²/год.

Расчет ROI (брутто, на основе районной аренды из DLD):

ROI_brutto по дому = 1 254 / 15 785 = 8,0% годовых (округленно).
ROI_brutto по району = 1 254 / 17 266 = 7,3% годовых.

Корректировка до чистой доходности с учетом всех расходов (DLD-фии, брокер, сборы: ~7–8% к цене покупки):

Оценочно: ROI_net по дому ≈ 7,4% годовых / по району ≈ 6,8% годовых.

Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на 7–8% ROI:

Диапазон инвестиционно справедливой цены за м² (ориентир – районная аренда): от 15 675 до 17 914 AED/м².
Дом сейчас продается по нижней/средней границе этого диапазона, то есть очевидно интересен для покупки при этих ценах (есть задел для роста и для дохода, выше района по ROI).

5. Выводы для инвестора

Ликвидность студий в Levanto by Oro24 очень высокая, большинство продаж пришлись на 2023 год (фаза активного запуска), далее продажи стали единичными, что логично для новой популярной новостройки.
Средняя цена за м² по дому сейчас примерно на 8–10% ниже районного уровня по студиям. Это положительный фактор для входа.
Арифметика ROI на текущий момент следующая: 8,0% брутто по дому, 7,3% по району, что с учетом реалистичных затрат конвертируется в 7,4% и 6,8% соответственно (чистыми).
Ожидается высокая арендная и инвестиционная конкуренция в ближайшие годы за счет существенного объема предложений в JVC, но спрос на аренду в классе студий очень устойчив.
На фоне стабильного роста цен и аренды район выглядит привлекательно для инвестора, особенно при входе по цене ниже районного бенчмарка.

6. Данные, отсутствующие в базе

По самому дому нет ни одного действительного арендного контракта в DLD (вероятно, дом находится в стадии передачи ключей или только вводится в эксплуатацию). Все расчеты доходности и справедливых цен строятся на районных/мастер-проектных бенчмарках.