1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Enqlave By Aqasa по данным DLD зарегистрирован в районе Jabal Ali First в составе мастер-проекта Discovery Gardens.
По дому зафиксировано 152 продажи, из них студий (0BR) — 43 сделки.
В базе DLD нет арендных контрактов по самому проекту Enqlave By Aqasa, поэтому для анализа аренды используется уровень мастер-проекта Discovery Gardens и, дополнительно, район Jabal Ali First.
По обоим уровням имеются десятки тысяч арендных контрактов на студии.
2. Ликвидность и частота сделок
Наибольшая концентрация продаж студий в Enqlave By Aqasa пришлась на 3 квартал 2024 года (36 сделок) — очевидно, это этапе ввода или активных продаж, дальнейшая активность по кварталам снижается (единичные продажи в каждом из последующих кварталов).
В целом, ликвидность Enqlave By Aqasa как объекта высока на этапе запуска, но устойчивой вторичной специализации пока не сформировалось (малый объём сделок после 2024Q3).
В районе Jabal Ali First рынок студий стабильно активен: сотни сделок каждый квартал. Это подтверждает высокую ликвидность при возможной продаже и для Enqlave By Aqasa.
3. Динамика цен за 3–5 лет. Сравнение дома и района
Средняя цена за квадратный метр в Enqlave By Aqasa (студии) по кварталам:
— 2024Q3: 16 570 AED/м²
— 2024Q4: 16 660 AED/м²
— 2025Q1: 19 410 AED/м²
— 2025Q2: 16 440 AED/м²
— 2025Q4: 19 470 AED/м²
Средняя фактическая цена продаж за последние 12 месяцев по дому: 18 700 AED/м² (4 сделки, только студии).
Для сравнения, средняя цена за м² по студиям в районе Jabal Ali First существенно ниже:
— За последние 12 месяцев: 15 680 AED/м² (1182 сделки).
— Динамика: только с 2023 года район заметно ускорил рост: с ~11 200 AED/м² на начало 2023 до 15 400–16 500 AED/м² на конец 2025.
Таким образом, Enqlave By Aqasa сейчас торгуется с ощутимой премией (около 19% дороже) к среднерыночной цене студий по району. Это отражает новизну объекта и потенциал premium-сегмента внутри своего района.
4. Анализ аренды и доходности
По самому дому Enqlave By Aqasa в DLD нет подтверждённых контрактов аренды студий.
На уровне мастер-проекта Discovery Gardens средняя годовая арендная ставка студий за последние 12 месяцев составляет 900 AED/м² (6143 контракта аренды).
По району Jabal Ali First арендная ставка выше — 981 AED/м² (8804 контракта аренды), т.е. студии вне центра Discovery Gardens в Jabal Ali First в среднем сдаются дороже.
Динамика аренды:
В Discovery Gardens арендная ставка студий росла с 600–750 AED/м² в 2022–2023 годах до 870–900 AED/м² к концу 2024 – началу 2025 года. В районе аналогичная динамика, но уровень выше: к 2024–2025 ставка по студиям регулярно доходит до 935 AED/м² (отдельные кварталы превышают 980 AED/м²).
5. Сравнение price_psm и rent_psm: рассчитанная доходность (ROI) для инвестора
— Средняя цена продажи студии в Enqlave By Aqasa: 18 700 AED/м² (12 месяцев).
— Средняя аренда на уровне мастер-проекта Discovery Gardens: 900 AED/м²/год (12 месяцев).
— Средняя аренда по району Jabal Ali First: 981 AED/м²/год (12 месяцев).
Расчётная доходность (брутто ROI):
— По Discovery Gardens: 4,8% годовых (900/18 700).
— По Jabal Ali First: 5,2% годовых (981/18 700).
Корректировка на транзакционные издержки (7–8% на входе/выходе):
— Чистая эффективная доходность для Enqlave By Aqasa: 4,5–4,9% годовых.
6. «Инвестиционно справедливый диапазон» цены
Исходя из целевой доходности 7–8% годовых, справедливый «инвестиционный» диапазон стоимости квадратного метра для студий можно оценить так:
— По Discovery Gardens: 11 250 – 12 860 AED/м² (900 / 0,08…900 / 0,07).
— По Jabal Ali First: 12 260 – 14 010 AED/м² (981 / 0,08…981 / 0,07).
Текущие рыночные цены в Enqlave By Aqasa значительно выше этого диапазона на 45–60%. Соответственно, при текущих ставках аренды покупка студии в этом доме оправдана скорее для пользователей, ориентированных на собственное проживание или премиальный сегмент (новостройка, улучшенная спецификация), нежели для инвесторов, для которых целевая доходность — 7–8% годовых.
7. Ключевые выводы для инвестора
— Ликвидность на хорошем уровне как по дому (на этапе запуска), так и по всему району.
— Цены на студии в Enqlave By Aqasa выше средних по району на 19–20%.
— Доходность покупки студии при сдаче в аренду по текущим контрактам DLD — 4,5–5,2% брутто, что ниже целевого «инвестиционного» стандарта для Дубая.
— Справедливый диапазон цены для входа на доходность 7–8% — 11 250 – 14 000 AED/м², тогда как реальная цена сейчас 18 700 AED/м².
— Перспективы — преимущественно для личного проживания или «эксклюзивного» арендатора, не для покупки с целью высокой инвестиционной доходности.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Azizi Riviera Azure – анализ 2025
- Сертификат отсутствия возражений (NOC) в Дубае: Полное руководство 2026 года по трудоустройству, визам, бизнесу и сделкам с недвижимостью
- Как продать квартиру в Дубае в TFG One Hotel – анализ 2025 — 05.01.2026
- Анализ ROI квартиры в MASAAR RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Park Central – анализ 2026
