Анализ ROI квартиры в ELITE RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: здание ELITE RESIDENCE по данным DLD относится к району Marsa Dubai (это район Dubai Marina), мастер‑проект также Dubai Marina. Анализ проводится на основании сделок и арендных контрактов по 1-комнатным квартирам (1 b/r), название полностью совпадает с DLD.

В базе зарегистрировано:
— 309 сделок купли‑продажи 1-комнатных квартир в этом здании;
— 1481 действующий арендный контракт по 1-комнатным квартирам в ELITE RESIDENCE;
— данные за последние 12 месяцев по дому и по району репрезентативны (десятки и сотни сделок/контрактов).

2. Динамика и уровень продаж (price per sq.m.)

По дому (ELITE RESIDENCE, 1-комнатные):
— 1-комнатные квартиры пользовались стабильным спросом все последние годы.
— Средняя цена за м² уверенно росла с 2020 года: от ~9000–10 000 AED/м² (2020–2021 гг.) до ~15 400 AED/м² (среднее за последние 12 месяцев).
— В 2024 г. цена за м² стабильно держится на уровне 14 700–17 000 AED/м².

По району (Marsa Dubai, 1-комн.):
— Средние цены за м² по району заметно выше, чем у ELITE RESIDENCE, и тоже росли: от ~14 000–16 000 AED/м² (2020) до 26 800 AED/м² за последние 12 месяцев.
— Начиная с 2022 года район (Dubai Marina) демонстрирует очень высокий рост — более чем в 2 раза, что фиксируется в данных DLD, но ELITE RESIDENCE остается заметно дешевле среднего по району.

3. Анализ рынка аренды

По дому (ELITE RESIDENCE, 1-комнатные):
— Активный арендный рынок с очень широкой базой контрактов, структура рынка устойчива.
— Прирост средней годовой аренды за м²:
— В 2020–2021: ~620–850 AED/м²/год.
— В 2022–2023: ~950–1050 AED/м²/год.
— В последние 12 месяцев: 1125 AED/м²/год (по 212 контрактам).
— За последние 3 года ставка аренды выросла устойчиво, в 2023–2024 году достигла пиковых для дома значений.

По району (Marsa Dubai, 1-комн.):
— По району аренда за последние 12 месяцев в среднем 1343 AED/м²/год (по более чем 7 500 контрактам).
— Район стабильно дороже по арендным ставкам, причём разница сохраняется из года в год.

4. Средние показатели за последние 12 месяцев

По дому (1-комнатные, ELITE RESIDENCE):
— Средняя цена сделки: 15 425 AED/м² (за 61 сделку).
— Средняя аренда: 1 125 AED/м²/год (по 212 контрактам).

По району (Marsa Dubai, 1-комн.):
— Средняя цена сделки: 26 833 AED/м² (по 3 259 сделкам).
— Средняя аренда: 1 343 AED/м²/год (по 7 518 контрактам).

ELITE RESIDENCE показывает значительный дисконт по отношению к району как по продажам, так и по аренде: —42% дешевле по цене покупки, —16% по аренде на текущий момент.

5. Доходность (ROI) и справедливые уровни цены

Brutto ROI по дому на текущий момент:
— По фактическим данным DLD за 12 месяцев: 7,3% (1125 / 15425).
— Brutto ROI по району (Marsa Dubai, 1-комн.): 5,0% (1343 / 26833).

Нетto ROI после учета стартовых расходов (7%):
— По дому: около 6,8% годовых (на входе с издержками).
— По району: около 4,7%.

Инвестиционный диапазон цены для доходности 7–8% годовых:
— По дому: fair price для такой доходности составляет 14 060–16 080 AED/м².
— По району: fair price — 16 800–19 200 AED/м².
— Текущая средняя цена дома попадает в диапазон инвестиционно-комфортной цены для ориентации на 7–8% доходности.

6. Ликвидность, перспективы и сравнение с районом

— Объект демонстрирует высокую ликвидность как по продажам, так и по аренде: большое количество сделок, широкая база арендных контрактов, устойчивая динамика, отсутствие разрывов во временных рядах.
— Темпы роста цен в ELITE RESIDENCE ниже, чем в среднем по Dubai Marina, но и дисконт по входной цене обеспечивает конкурентную доходность — выше, чем по району.
— Аренда в доме растет устойчиво, средний уровень доходности сейчас выше оптимальных ориентиров рынка (но ниже, чем на пике 2020–2021 гг., когда цена входа была значительно ниже).
— Для инвестора: объект преимущественно привлекательный для массового арендатора, с ориентиром на высокую доходность и устойчивый спрос, однако долгосрочная переоценка ниже средней по Dubai Marina.

Краткое заключение: ELITE RESIDENCE в сегменте 1-комнатных — это объект с высокой ликвидностью, дисконт к району по цене покупки и устойчивой доходностью по DLD. Инвестору можно рекомендовать его как вариант для получения текущей доходности выше средней по району, но без высокой ставки на долгосрочный рост капитала в процентном выражении.

Рекомендуемые статьи

• Архитекторы Захи Хадид в ОАЭ: знаковая архитектура и её влияние на рынок недвижимости
• Как купить квартиру в Дубае в Eleve by Deyaar – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в ARENA APARTMENTS: данные DLD и реальные сделки
• Как купить недвижимость в Дубае в Harmony 2 – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в OASIS TOWER ONE: данные DLD и реальные сделки