Анализ ROI квартиры в Binghatti Onyx: данные DLD и реальные сделки — 10.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение:
Дом Binghatti Onyx по данным DLD находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Статистика по дому репрезентативна: зафиксировано 750 сделок купли-продажи и 310 актуальных арендных контрактов, причём название здания совпадает во всех источниках данных DLD.

2. Объём и динамика сделок

Динамика активности по продажам:
За последние два года по Binghatti Onyx заключено большое количество сделок, особенно в 2023 и 2024 годах:
— Пик продаж был в 3 квартале 2023 года (257 сделок).
— В течение 2024 года объём транзакций постепенно снижался (74—13 сделок по кварталам), что характерно для перехода проекта из фазы mass sale после запуска к более устойчивой стадийной продаже.
— Аналогичная волатильность наблюдается на уровне района: сделки активны на протяжении последних четырёх лет.

Динамика цен по дому:
Cредняя цена за квадратный метр по кварталам (все типы квартир в Binghatti Onyx):
— 2 кв. 2023: 12 326 AED/м²
— 3 кв. 2023: 12 799 AED/м²
— 4 кв. 2023: 12 966 AED/м²
— 1 кв. 2024: 11 574 AED/м² (локальная просадка)
— 2 кв. 2024: 12 128 AED/м²
— 3 кв. 2024: 15 129 AED/м² (резкий рост)
— 4 кв. 2024: 13 955 AED/м²
— 2025, 1–4 кв: 13 871–15 041 AED/м²
— 1 кв. 2026 (ранние сделки): 15 802 AED/м²

За последний год цены выросли примерно на 20% относительно минимума 2024 года, однако темпы роста замедляются.

Сравнение с районом:
Средняя цена по Al Barsha South Fourth за последние 12 месяцев: 15 627 AED/м².
Средняя цена по самому дому: 14 353 AED/м².
Таким образом, Binghatti Onyx сейчас продаётся примерно на 8% дешевле среднерыночного уровня по своему району.

3. Аналитика аренды

По Binghatti Onyx:
— Средняя аренда за м² за последние 12 месяцев составляет 1 182 AED/м²/год.
— Динамика за последние два года: значения сохраняются стабильно в диапазоне 1 150–1 290 AED/м² по кварталам, что говорит о высоком спросе на аренду в этом здании даже по мере увеличения объёма предложения.

По району:
— Средняя аренда за м² за последние 12 месяцев по Al Barsha South Fourth: 1 050 AED/м²/год.
— Динамика по району более плавная, но наблюдается постоянный рост: ещё в 2022 году ставки были около 600–700 AED/м², сейчас они превышают 1 000 AED/м².

Таким образом, аренда в Binghatti Onyx примерно на 12% выше среднего по району, что подтверждает востребованность и качественный спрос именно на этот дом.

4. Выводы по ROI, справедливой цене и доходности

ROI прямо по дому:
— Текущая средняя аренда / средняя продажная цена за 12 месяцев = 1 182 / 14 353 ≈ 8,2% (валовая доходность).
— По району: 1 050 / 15 627 ≈ 6,7% (валовая доходность).

С учётом обязательных расходов на вход (DLD fee, брокерская комиссия, оформление — всего ориентировочно 7–8%) эффективная Net-доходность по Binghatti Onyx составит около 7,6–7,7%, по району — около 6,2–6,3%. Это располагает Binghatti Onyx к верхней границе желаемого доходного диапазона для инвестора.

Справедливый инвестиционный диапазон цены при целевой доходности 7–8%:
— Если инвестор ориентируется на доходность 7–8% годовых, то справедливая цена для Binghatti Onyx должна находиться в диапазоне 14 775–16 886 AED/м².
— Текущая фактическая цена дома (14 353 AED/м²) находится чуть ниже этого диапазона, что делает вход особенно выгодным по сравнению со средним уровнем по району.
— Для района — справедливая цена при доходности 7–8%: 13 125–15 000 AED/м², а рынок торгуется у верхней границы или чуть выше.

5. Выводы по ликвидности и инвестиционной перспективе

— Binghatti Onyx очень ликвиден: большой объём сделок, высокая частота арендных контрактов, растущий спрос на аренду.
— Цены на покупку дома ниже районного бенчмарка, а уровень аренды — выше на 12%, что даёт потенциально более высокую доходность для инвестора.
— Видна устойчивая динамика роста по both цене и аренде, несмотря на частные колебания по кварталам. При дальнейшем насыщении рынка района этот объект приобретает черты привлекательного доходного актива.
— Прогнозируемая доходность (7–8% net) с учётом полномасштабных DLD-данных рентабельна для большинства доходных стратегий.

Для долгосрочного инвестора Binghatti Onyx является привлекательным вариантом с точки зрения сочетания ликвидности, доходности и защищённости вложений в масштабном развитом районе. Диапазон фактической и справедливой цены полностью подтверждён данными DLD.

Рекомендуемые статьи

• Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 3: данные DLD и реальные сделки
• Как купить квартиру в Дубае в Binghatti Canal – анализ 2026
• Как купить квартиру в Дубае в Aark Residences – анализ 2026
• Как продать квартиру в Дубае в Atlantis The Royal Residences – анализ 2026
• Как купить жильё в Дубае в Naya 3 – анализ 2026