Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание BELLA ROSE относится к району Al Barshaa South Second и мастер‑проекту Dubai Science Park.
По базе DLD:
— Всего продаж в BELLA ROSE: 570, из них 237 — 1-комнатных квартир.
— Арендных контрактов в BELLA ROSE: 1494 (по project_name_en).
— На уровне района выборка крупная, достаточная для агрегирования по кварталам и уверенной аналитики.
2. Ликвидность и спрос
Продажи 1-комнатных квартир в BELLA ROSE по годам: устойчиво 30–58 сделок в год за последние 5 лет. Это говорит о стабильной ликвидности и не разовой вспышке спроса, а потоковой динамике (активный рынок как на первичке, так и на вторичном рынке).
По аренде объёмы также существенные — ежегодно десятки контрактов, распределённых по кварталам. Проект востребован как арендаторами, так и покупателями.
3. Динамика цен на продажу за 3–5 лет
Цена за квадратный метр 1-комнатных квартир в BELLA ROSE (квартальная динамика):
— 2020: ~11 500–12 000 AED/м²
— 2021: ~8 700–11 400 AED/м² (широкий диапазон, в основном 11 200–11 400)
— 2022: ~8 400–11 300 AED/м² (разброс, средний уровень 9 000–11 000)
— 2023: ~10 200–11 300 AED/м²
— 2024: ~10 000–12 800 AED/м²
— 2025 (до настоящего квартала): ~11 100–13 000 AED/м²
В целом, с 2022 года средняя цена выросла примерно на 20–25%. Локальные скачки квартальных значений видны, но тренд восходящий, особенно сильнее в 2024–2025.
Сравнение с районом (Al Barshaa South Second, 1-комнатные):
— В период 2023–2025 район прибавил значительно быстрее:
— 2022: ~8 300–9 300 AED/м²
— 2023: ~8 800–12 000 (скачок в 2023 Q1, далее рост)
— 2024: ~10 000–15 000 AED/м²
— 2025: уже ~15 500–17 200 AED/м²
Таким образом, именно по району за последние полтора года цены выросли почти в 2 раза, притом что по дому рост скромнее. Сейчас средний уровень цен на 1-комнатные в BELLA ROSE отстаёт от среднего по району.
4. Динамика аренды за 3–5 лет
По среднегодовой аренде на м² (по всем жилым в BELLA ROSE, 1-комнатные как класс встречаются, но в выборке 12 месяцев их недостаточно — см. вычисления):
— 2021: 600–700 AED/м²
— 2022: 700–800 AED/м²
— 2023: 830–910 AED/м²
— 2024: 920–1 030 AED/м²
— 2025 (до настоящего момента): уже 1 000–1 200 AED/м²
Районная аренда (Al Barshaa South Second, все жилые):
— 2021: ~500–550 AED/м²
— 2022: ~550–1 400 AED/м² (аномалия во 2 кв. 2022), в среднем ~800–850 поддерживается с 2023 года
— 2024: ~740–800 AED/м² (отстаёт от BELLA ROSE на ~150–200 AED/м²)
— 2025 (начало): ~900–1 000 AED/м²
BELLA ROSE последние два года демонстрирует уровень арендных ставок на 10–20% выше средних по району.
5. Текущие уровни цен и аренды (за последние 12 месяцев)
Средняя цена продажи на м² для 1-комнатных в BELLA ROSE за последние 12 месяцев: 12 187 AED/м²
Средняя по району за тот же период: 16 556 AED/м²
Среднее значение аренды на м² в BELLA ROSE (все жилые): 1 080 AED/м² годовых
Среднее по району: 974 AED/м² годовых
BELLA ROSE сейчас заметно дешевле района, но по аренде держит уровень выше среднестатистического по рынку.
6. Оценка доходности (ROI)
Расчётные значения, основанные только на валидных DLD-таблицах:
— Валовой ROI по дому: 1 080 / 12 187 ≈ 8,9%
— Валовой ROI по району: 974 / 16 556 ≈ 5,9%
Коррекция расходов на вход (7–8%):
— Чистый ROI по дому: ~8,3–8,4%
— Чистый ROI по району: ~5,5–5,6%
Таким образом, текущие уровни цен в BELLA ROSE позволяют новому инвестору приобрести квартиру с доходностью, превышающей стандартные рыночные ожидания (7–8%), в то время как по району инвестировать по текущим ценам менее выгодно (доходность заметно ниже целевого диапазона).
Справедливый инвестиционный диапазон цены для уровней аренды в BELLA ROSE (чтобы выйти на 7–8% годовых):
— Минимум для 8%: 1 080 / 0,08 ≈ 13 500 AED/м²
— Максимум для 7%: 1 080 / 0,07 ≈ 15 430 AED/м²
Фактическая средняя цена сделки за последние 12 месяцев — 12 187 AED/м², то есть текущий рынок даёт инвестору даже бóльшую доходность, чем 8% (можно покупать со «страховкой» на случай просадки аренды или роста расходов).
7. Общий вывод по перспективе
BELLA ROSE как проект с активной вторичной и арендной ликвидностью остаётся привлекательным для инвестора, особенно с учётом отставания средней цены сделки от районной и устойчивого высокого спроса арендаторов. Район демонстрирует более бурный рост цен на квадратный метр, но по арендной доходности уже приближается к уровню менее 6%, и продолжение роста цен без сопутствующего роста ставки аренды может сделать новые инвестиции в районе менее маржинальными в ближайшем будущем.
Премиальность аренды в самом доме подтверждается статистикой (арендные ставки на 10–15% выше районных). При текущих условиях инвестор может рассчитывать на валовый ROI 8,9%, чистый после расходов ~8,3–8,4% годовых. Это выше «бенчмарка» 7–8% для buy-to-let в Дубае.
Итог: BELLA ROSE — ликвидный, стабильно востребованный проект по приемлемой цене входа и с высокой дивидендной маржой в классе 1-комнатных квартир, выдерживающий конкуренцию с остальным районом и дающий инвестору «запас» по доходности даже при возможном будущем снижении аренды или росте расценок на обслуживание.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в J5: данные DLD и реальные сделки
- Лучшие башни в Jumeirah Lake Towers (JLT): обзор района, цены, доходность от аренды и коммунальные платежи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Aliyah Residences: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в CRYSTAL RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Kyoto by ORO24 – анализ 2026
