1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Данные DLD по объекту «Bali Residences» однозначно указывают, что здание расположено в районе Al Barsha South Fifth (master-проект Jumeirah Village Triangle). Все дальнейшие сравнения выполняются с бенчмарком по этому району.
Объем данных: В базе DLD зафиксировано 262 продажи по дому Bali Residences и не менее 35 контрактов аренды студийного типа. Это позволяет проводить детализацию и по дому/студиям, и по району.
2. Ликвидность
Сделки купли-продажи по дому шли волнами начиная с первого квартала 2023 года — пик зарегистрированных сделок пришелся на 2025 год (на текущий момент с учетом off-plan продолжается фиксация продаж). За последние 12 месяцев по дому прошло значимое число сделок, что свидетельствует о ликвидности для инвесторов и наличию реального спроса на студии в этом доме.
По рынку аренды также есть подтвержденная активность: за последние 12 месяцев оформлены и зарегистрированы валидные контракты на аренду студий непосредственно в Bali Residences.
3. Динамика средней цены продажи за м² (студии)
По дому:
— В первой половине 2023 года средняя цена по сделкам по студиям была на уровне 5 000 AED/м² (дом на этапе старта продаж и строительства).
— К середине 2024 года средняя цена выросла до ~12 000–14 000 AED/м².
— В последних кварталах фиксируется рост до 15 000–19 000 AED/м² (на конец анализируемого периода).
По району (студии, Al Barsha South Fifth):
— Для рынка района наблюдается высокая волатильность: от ~7 800 до 31 000 AED/м² в отдельные периоды (могут попадать сделки по дорогим проектам и выбросы).
— С 2023 года средние цены стабильно держатся в диапазоне 12 000–19 000 AED/м² для студий.
— Последние 12 месяцев: средняя по району — 19 179 AED/м², по дому — 14 816 AED/м².
Вывод: Дом сейчас торгуется чуть дешевле среднего уровня студий района (минус 22-23%). Для инвестора это плюс с позиции входа в рынок.
4. Динамика аренды за м² (студии)
По дому:
— За последние четыре квартала средняя годовая аренда студии в Bali Residences: росла с 1 266 до 1 619 AED/м².
— За последние 12 месяцев показатель: 1 335 AED/м² в год.
По району:
— В целом по студиям района Al Barsha South Fifth средняя аренда за последние 12 месяцев — 1 205 AED/м².
— В 2023-2025 гг. рынок рос: от 740 до 1 380 AED/м² по основным кварталам.
Вывод: Арендные ставки в Bali Residences оказались на 10–12% выше районной средней для студий.
5. Инвестиционная доходность (ROI) — расчетные значения
Доля сделок и контрактов позволяет оценивать ROI собственно по этому дому и по району.
— Средняя цена покупки за м² студии за 12 месяцев (дом): 14 816 AED.
— Средняя годовая арендная ставка по студии за 12 месяцев (дом): 1 335 AED/м².
— Грубо: валовая доходность (ROI_brutto) по дому: 9,0%.
Для сравнения:
— ROI по району (студии): арендная ставка 1 205 / средняя цена 19 179 = 6,3%.
Корректировка на транзакционные издержки (налоги, комиссии, простои) — примерно 7–8%.
— С учетом расходов «чистая» доходность (ROI_net) по дому оценивается на уровне 8,3–8,4% (9,0% / 1,07).
— По району ROI_net — 5,8–5,9%.
6. Диапазон справедливых цен для инвестора (целевой ROI 7–8%)
Если ориентироваться на целевую доходность 7–8% годовых и на текущие рыночные ставки аренды:
— Для Bali Residences целевой диапазон цены для студии: от 16 690 до 19 070 AED/м² (при сохранении доходности 7–8%), что выше текущей средней цены последних 12 месяцев. Таким образом, текущий уровень цен в доме позволяет инвестору взять объект с дисконтом к «справедливой цене» и получить доходность выше типовой целевой.
— Районный диапазон справедливых цен — студии 15 060–17 215 AED/м² (по аренде района и исходя из ROI). Средняя цена по району (19 179 AED/м²) выше, что делает Bali Residences привлекательным для покупателя-инвестора.
7. Итоговые выводы и перспективы
— Bali Residences — ликвидный дом с хорошей динамикой роста цен и выше-рыночной доходностью для студий, подтвержденной по DLD.
— Аренда и продажи идут устойчивыми темпами с постоянным спросом.
— Дом сейчас продается дешевле средней цены по студиям района, а аренда при этом — выше районного уровня.
— ROI для владельца студии в этом доме ощутимо выше районного бенчмарка (даже после корректировок).
— В перспективе 3–5 лет ожидается высокое сохранение ликвидности, реалистичная сохранность и рост доходности (особенно если поддерживать цены покупки на текущем уровне).
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в MBL Royal: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Belgravia: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Ubora Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Dawn By Binghatti: данные DLD и реальные сделки