1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI расположено в районе Al Thanyah Fifth и входит в мастер‑проект Jumeirah Lakes Towers. Для анализа использованы фильтры по названию здания, мастер‑проекта и району, все значения соответствуют данным DLD.
2. Продажи: объем, динамика, сравнение с районом
Зафиксировано 253 сделки купли-продажи 1-комнатных квартир (1BR) в доме BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI (Residential, Unit, Flat). Объём сделок в доме достаточный для корректной оценки рыночных уровней и анализа динамики.
Динамика средней цены за квадратный метр по дому за последние годы:
— 2021 год: средняя цена в диапазоне 16 500–19 900 AED/м², устойчивый вход на рынок после старта продаж.
— 2022–2023: колебания 15 700–21 000 AED/м², средний уровень увеличивается, особенно на горизонте 2023–2024 года.
— Последние четыре квартала: средняя цена стабильно держится на уровне 20 300–23 100 AED/м², что заметно превышает ценовой бенчмарк района.
За последние 12 месяцев средняя цена продажи 1BR в этом доме составила около 21 660 AED/м² при 23 сделках.
Динамика средней цены по району Al Thanyah Fifth по тем же фильтрам (1BR) показывает устойчивый рост: от 7 800–12 000 AED/м² в 2020–2022 до 17 000–20 000+ AED/м² к середине 2024 года. За последние 12 месяцев средний уровень по району — 19 760 AED/м² (1877 сделок).
Таким образом, BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI идёт с премией к району порядка 9–10% на текущий момент, что соответствует премиальному позиционированию объекта.
3. Аренда: присутствие данных и возможность расчётов
По данным DLD в открытых контрактах за последние 12 месяцев отсутствуют валидные сделки аренды 1-комнатных квартир (1BR) по зданию BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI, по мастер‑проекту Jumeirah Lakes Towers и даже по району Al Thanyah Fifth. Во всех этих сегментах не удалось получить статистику ни по объёму, ни по среднему уровню годовой аренды за квадратный метр по фильтрам жилых квартир 1BR. Это может свидетельствовать либо о низкой доле сдачи в аренду в данном доме и мастер-проекте, либо о недостаточной детализации открытых арендных данных DLD на текущий период.
4. ROI и справедливая цена для инвестора
Поскольку в базе DLD не содержится валидных данных по заключённым арендным контрактам для запрошенного сегмента (ни на уровне дома, ни мастер-проекта, ни района), посчитать среднюю аренду, ориентировочный валовой (brutto) ROI, скорректированный чистый (net) ROI и сопоставить их с текущим уровнем рыночной цены невозможно. Соответственно, нельзя рассчитать и диапазон «справедливой цены для доходности 7–8%»: без подтверждения фактических арендных ставок любые такие оценки будут некорректными.
5. Оценка ликвидности, перспектив и рыночного положения
Объём сделок по 1BR в доме весьма высокий: регулярные продажи, устойчивая рыночная активность и положительная динамика цен. В целом, сегмент 1-комнатных квартир в этом доме за последние 1–2 года значительно опережает по цене средний уровень по району Al Thanyah Fifth, что типично для объектов премиального класса.
Недостаток данных по аренде — ограничение для инвестора, который оценивает предложение с позиции доходности, но для собственников и продавцов это не свидетельствует о проблемах с продаваемостью: ликвидность по продажам подтверждается высокой частотой сделок.
6. Основные выводы по дому
— BANYAN TREE RESIDENCES HILLSIDE DUBAI — объект премиум-уровня в Al Thanyah Fifth (Jumeirah Lakes Towers) с устойчивым спросом на рынке сделок и существенной ценовой премией к району.
— Текущая средняя цена 1BR в доме — около 21 660 AED/м², по району — 19 760 AED/м² за последние 12 месяцев.
— Оценка инвестиционной доходности (ROI) невозможна из‑за отсутствия валидных контрактов аренды 1BR по данным DLD.
— Ликвидность в продаже высокая, арендный рынок (по данным DLD) не представлен.
— Дом больше ориентирован либо на собственников, либо на премиальный сегмент арендаторов, не генерирующих большого числа официальных длительных контрактов.
Рекомендуемые статьи
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Gemz by Danube – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в The Diplomat Residences: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Golfville – анализ 2026
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Bahar 2 – анализ 2026
- Как продать апартаменты в Дубае в Verdes by Haven Aldar – анализ 2026
