Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом AZIZI VISTA находится в составе мастер-проекта Dubai Studio City, район Al Hebiah Second. Эта привязка подтверждена по данным DLD и используется далее во всех сравнительных анализах.
Объем базы: По дому зарегистрировано порядка 176 сделок (по всем видам квартир), из них зафиксировано 14 продаж 2-комнатных квартир. По аренде в базе DLD зафиксировано 6493 контракта за всё время по мастер-проекту Dubai Studio City, а по району Al Hebiah Second — 4460 сделок купли-продажи.
2. Ликвидность объекта и района
По AZIZI VISTA и району виден устойчивый поток сделок: по 2-комнатным квартирам фиксируется последовательный рост активности, особенно с 2024 года — это свидетельствует о росте спроса как на уровне дома, так и всего района в целом. По аренде по самому дому и мастер-проекту свежих контрактов за последние 12 месяцев именно по 2BR формально не найдено (в базе DLD за этот период отсутствуют валидные контракты с нужным типом комнат). На уровне всего района Al Hebiah Second выборка достаточна: сотни арендных контрактов для агрегирования и анализа.
3. Динамика цен продажи за 3–5 лет (2BR)
AZIZI VISTA (2-комнатные):
— Сделки начались во второй половине 2023 года.
— Средняя цена за м² по сделкам 2BR по дому практически стабильна: конец 2023 — 13 700 AED/м², 2024 — небольшие колебания в диапазоне 13 550–13 700 AED/м². Фактическое значение за последние 12 месяцев: 13 707 AED/м².
— Объем сделок с 2024 года устойчиво растет: в некоторых кварталах фиксируется 3–5 сделок только по 2BR.
Al Hebiah Second (2-комнатные):
— За 2020–2021 годы средняя стоимость заметно ниже — 6800–9900 AED/м² с резкими скачками (возможно за счет разнородности застройки).
— С 2023 года устойчивый рост и сужение диапазона: к концу 2024 значение средней цены за м² по 2BR в районе приближается к 13 400 AED/м² (за последние 12 месяцев — 12 582 AED/м²).
— В последние 12 месяцев цены по району по 2-комнатным квартирам чуть ниже, чем по AZIZI VISTA: по дому премия примерно 9% к району.
В целом, динамика цен в районе свидетельствует о стабилизации рынка и постепенном выравнивании среднего уровня с новыми проектами.
4. Динамика арендных ставок за 3–5 лет
По самому дому (AZIZI VISTA) и по мастер-проекту Dubai Studio City в базе DLD за последние 12 месяцев не найдено валидных контрактов по аренде 2-комнатных квартир. Это может быть связано с недавней сдачей дома и задержкой занесения первых контрактов в DLD.
Al Hebiah Second (все квартиры, годовые контракты):
— С 2020 до середины 2023 средняя аренда росла с ~650 до ~800–900 AED/м² в год.
— В 2024–2025 ускорение: средняя ставка за последние 12 месяцев — 1073 AED/м².
— Объем выборки крупный, в последние кварталы — сотни контрактов.
Таким образом, актуальные рыночные значения по аренде для аналогичных (по площади) квартир в Al Hebiah Second составляют сейчас около 1070 AED/м²/год, причем четко видна тенденция к росту последних 1–2 года.
5. Сравнение текущих уровней: дом vs район
Цена покупки за 2BR, последние 12 месяцев:
— AZIZI VISTA: 13 707 AED/м².
— Al Hebiah Second: 12 582 AED/м².
Средняя аренда за 2BR (по району, все квартиры): 1073 AED/м²/год (по данным DLD).
Премия цены по дому относительно района — около 9%.
6. ROI и справедливый диапазон цены
Поскольку по дому данных по рыночной аренде нет, расчет доходности возможен только на уровне района:
— ROI района (брютто) = 1073 / 12 582 ≈ 8,5% годовых.
— В случае покупки по средней цене AZIZI VISTA (13 707 AED/м²) и аренды по рыночной ставке района ROI снижается до около 7,8%.
Корректировка до чистой доходности с учетом стартовых расходов (реалистично — 7–8% сверху к цене): ROI (нетто) будет ниже — около 7,9% по району и около 7,2–7,3% при покупке в AZIZI VISTA.
Для инвесторов, желающих выйти на 7–8% годовых, «справедливый диапазон цены за м²» по району составляет: 1073 / 0.08 = 13 412 и 1073 / 0.07 = 15 329 AED/м². Средняя текущая цена по району ниже этого диапазона (~12 582), по дому — близка к нижней границе (13 707). Это значит, что при текущих ценах по AZIZI VISTA доходность чуть выше 7%, но заметного запаса по доходности нет.
7. Выводы для инвестора
— Дом AZIZI VISTA показывает уверенный рост числа сделок, стабильную премию к среднерайонной цене и новый фонд.
— Район Al Hebiah Second развивается — цены на аналогичные квартиры быстро растут, а арендный рынок показывает признаки перегрева/высокого спроса (рост ставок за последний год).
— Доходность инвестиции при покупке по средней цене AZIZI VISTA близка к порогу 7% (чистыми — чуть ниже). Для достижения целевой доходности 8% при текущем уровне аренды стоило бы искать дисконт 5–10% к текущей цене или рассчитывать на продолжение роста ставок аренды в ближайшем будущем.
— Если цель — высокая ликвидность в растущем районе, AZIZI VISTA выглядит интересным, но для фокуса на максимальной доходности стоит внимательно подходить к цене входа.
Так как по дому на текущий момент нет отмеченных в DLD рыночных контрактов аренды по 2-комнатным квартирам, расчет ROI проведен только по уровню района — это корректно отражать при оценках и переговорах.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в GEMINI SPLENDOR: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SOBHA DAFFODIL: данные DLD и реальные сделки
- Рынок недвижимости Дубая: цены, спрос и инвестиционные тенденции на основе результатов 2022 года
- Как продать недвижимость в Дубае в Hillmont Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в THE REGENT: данные DLD и реальные сделки
