Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Комплекс Azizi Venice 10 (выборка по основному названию проекта и зданиям с совпадающим началом) реально находится в районе Madinat Al Mataar, в составе мастер-проекта Dubai World Central. В базе DLD по зданию присутствуют сделки для подкомплексов AZIZI VENICE 10 — BUILDING A, AZIZI VENICE 10 — BUILDING B и коммерческих помещений, но весь проект агрегирован как «AZIZI VENICE 10». Для анализа по району используется связка: Madinat Al Mataar (район), Dubai World Central (мастер-проект).
2. Динамика продаж и ликвидность
За весь период наблюдений зарегистрировано более 340 сделок на объект комплекса Azizi Venice 10. Активность по 2-комнатным квартирам началась в 2024 году: в первом квартале зафиксировано 2 сделки, затем по кварталам видно резкое увеличение количества регистраций (от 9 во 2 кв. 2024 до 124 в 4 кв. 2024, далее продолжается стабильный поток сделок и на 2025 год). Это типично для новых проектов, находящихся на этапе офф-план реализации, с массовой регистрацией контрактов после запуска.
3. Анализ цен на 2-комнатные квартиры
Средняя цена за квадратный метр для 2-комнатных квартир в самом проекте Azizi Venice 10 за последние 12 месяцев составила около 20 580 AED/м². Причём внутри 2024–2025 года динамика довольно стабильна: значения по кварталам — от ~20 410 до ~21 015 AED/м². По району Madinat Al Mataar аналогичный показатель существенно ниже: средняя по району за последние 12 месяцев — примерно 17 780 AED/м², что показывает существенную премию проекта к базе району (разница порядка 15–17%). Долгосрочная динамика по району с 2020 по 2023 года — меньшие значения, с резким ростом в 2023–2025 вплоть до 17 000–18 900+ AED/м², что отражает общерыночный тренд на повышение цен (а Azizi Venice 10 идёт премиумом на фоне этого роста).
4. Арендный рынок и ставки аренды
Попытка рассчитать арендные ставки для 2-комнатных квартир в проекте Azizi Venice 10 и мастер-проекте Dubai World Central не дала результата, то есть за последние 12 месяцев не было ни одного подтверждённого DLD-контракта по аренде подобной квартиры. Это типично для свежих офф-план комплексов: жилая сдача по факту пока отсутствует.
Для бенчмарка по району Madinat Al Mataar средняя ставка аренды за м² по всем жилым квартирам (за последние 12 месяцев) составила 834 AED/м² в год (учтены только подтверждённые «чистые» контракты по Residential, без экстремально малых площадей и сумм). Долгосрочная динамика с 2020 года указывает явный рост: с уровней около 420–650 AED/м² (2020–2022 гг.) до нынешних 800–950+ AED/м² (2024–2025 гг.), что подтверждает оживление арендного спроса и общего интереса к району.
5. Сравнение, доходность и диапазон инвестиционно справедливой цены
Текущий уровень средней продажи за м² в Azizi Venice 10 (за последний год) примерно на 16% превышает районную среднюю цену на квадрат для аналогичных объектов. Если ориентироваться на валовую доходность (ROI) по району Madinat Al Mataar — на стороне арендатора, а не отдельного дома, — то при текущем балансе цен и ставок:
— ROI_brutto по району: ~834 / 17 782 ≈ 4,7% годовых (валовая без учёта расходов).
— После корректировки на транзакционные издержки (7–8% стоимости входа): ROI_net ≈ 4,4% годовых и ниже.
Для самого Azizi Venice 10 (по тем ценам, что сейчас фиксируются в DLD) расчёт ROI невозможен из-за отсутствия данных о реальных договорах аренды по дому. Без этого невозможно корректно рассчитать инвестиционно справедливый диапазон цены на квадрат с целевой доходностью 7–8% годовых. Если ориентироваться на районную ставку аренды, то квартира в комплексе Azizi Venice 10 выглядит переоценённой относительно формального критерия доходности 7–8% годовых: для ставки 834 AED/м² диапазон цены покупки для инвестора должен быть ~10 425–11 914 AED/м² (что значительно ниже текущей средней сделки в доме). Однако эти выводы ориентировочные и применимы только как общий бенчмарк по району.
6. Выводы и инвестиционные перспективы
Azizi Venice 10 представляет собой крупный офф-план проект в развивающемся районе Madinat Al Mataar. Рост цен на квартиры в комплексе заметно опережает базовые показатели района, что говорит о позитивных ожиданиях со стороны покупателей. Ликвидность сделок очень высокая (более 340 регистраций менее чем за 2 года). Арендные уровни по району в последние годы быстро растут, но до момента передачи собственности не ожидается появления релевантной статистики по арендным договорам в самом комплексе.
Для инвестора, ориентированного на получение арендного дохода, покупка на текущих уровнях продаж в Azizi Venice 10 приведёт к доходности ниже целевых 7–8% годовых по средней модели рынка. Объект привлекательнее для стратегий долгосрочного роста капитала и ранней фиксации стоимости во вновь развивающемся районе.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Residence 110 – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Bahar 6 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Elitz 3 by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Reportage Village 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в The Edge Tower B – анализ 2025
