1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом AZIZI RIVIERA AZURE (сегмент 2-комнатных квартир) находится в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community. Связь имени здания с районом подтверждена по базе DLD (Dubai Land Department), ассоциации по имени здания и проекту верны.
Сделки по продаже 2-комнатных квартир в этом доме регистрируются в DLD с начала 2023 года, всего зафиксировано 19 сделок по продаже в проверенной базе. По аренде 2-комнатных квартир конкретно по этому дому и мастер-проекту в базе DLD за последние 3 года контрактов нет, по району Al Merkadh зарегистрировано значительное число арендных контрактов, анализ проводится по району.
2. Анализ ликвидности и спроса
Зафиксированы следующие числа сделок по 2-комнатным квартирам в AZIZI RIVIERA AZURE (по кварталам, только завершённые периоды):
- 2023 год: 1 сделка (Q1), 2 сделки (Q4)
- 2024 год: 2 сделки (Q3), 9 сделок (Q4)
(В последние кварталы отмечается всплеск активности. Данные 2025 года частично в будущем и исключены из финального анализа.)
В целом по дому ликвидность за последние четыре квартала сопоставима со среднерыночными темпами в сегменте новых проектов, при этом заметна консолидация продаж ближе к этапу сдачи.
По району Al Merkadh активность на рынке аренды высокая: за последние 36 месяцев заключено более 23 000 контрактов на аренду квартир, спрос на проживание устойчивый.
3. Динамика цен: дом и район
Средняя цена продажи за квадратный метр по дому AZIZI RIVIERA AZURE (2-комнатные) в разбивке по кварталам (последние 2 года):
- Q1 2023: 36 336 AED/м²
- Q4 2023: 28 490 AED/м²
- Q3 2024: 29 169 AED/м²
- Q4 2024: 27 726 AED/м²
Средняя цена за м² в последние 12 месяцев составила 26 603 AED (по дому, 2-комнатные).
Для сравнения, по району Al Merkadh (только квартиры):
- Средняя цена за м² по 2-комнатным за последние 12 месяцев: 20 403 AED.
- Динамика в районе плавно растущая: в 2022 году — 17 100–19 300 AED/м², к 2024 году — 19 000–21 200 AED/м².
- Таким образом, AZIZI RIVIERA AZURE реализуется с премией +30% к среднему району.
4. Динамика аренды (по району, так как по дому контрактов нет)
Средняя годовая аренда за м² (Al Merkadh, все типы квартир):
- Q1 2023: 1 152 AED/м²/год
- Q4 2023: 1 356 AED/м²/год
- Q1 2024: 1 376 AED/м²/год
- Q3-Q4 2024: 1 458–1 551 AED/м²/год
- За последние 12 месяцев: 1 525 AED/м²/год
Темпы роста арендной ставки за последние 2 года очень высокие: с 1 150 до 1 525 AED/м² (+33% с начала 2023 года).
По дому AZIZI RIVIERA AZURE нет зарегистрированных контрактов аренды по данным DLD, поэтому ROI и расчет «справедливой цены» проводятся по рыночным данным района.
5. ROI и диапазон инвестиционной справедливой цены
Расчеты исключительно по району Al Merkadh (других данных нет):
- Средняя цена покупки 2-комнатных за последние 12 месяцев: 20 403 AED/м²
- Средняя годовая аренда на м²: 1 525 AED/м²
Ориентировочная валовая доходность (ROI_brutto): 7,5% годовых по району.
С учетом транзакционных входных расходов (7–8% от суммы сделки), чистая доходность (ROI_net) составляет примерно 6,9–7,1% годовых.
Диапазон справедливой цены для инвестора с целью получения 7–8% годовых: от 19 060 до 21 790 AED/м² (расчет: годовая арендная ставка 1 525 AED/м² делится на желаемую доходность 7–8%).
AZIZI RIVIERA AZURE реализуется с премией 30% к району (26 600 AED/м² против 20 400 AED/м²), что предполагает более низкую фактическую доходность при текущих ценах покупки (ориентировочно 5,7% валовой ROI при районной аренде).
6. Выводы и перспективы
AZIZI RIVIERA AZURE ориентирован на премиальный сегмент внутри быстрорастущего района Al Merkadh. Цена реализации по дому по-прежнему опережает районный бенчмарк; если целью инвестора является 7–8% доходности, справедливая цена покупки должна находиться в диапазоне 19 000–22 000 AED/м². Реальная рыночная цена в доме существенно выше, что говорит либо о завышенных ожиданиях, либо об ориентации на пользователей-эндовнеров (не только инвесторов).
По району Al Merkadh динамика спроса и цен остается очень высокой, отмечается опережающий рост аренды (+33% за полтора года). Ликвидность сохраняется как по продажам, так и по аренде. Дом AZIZI RIVIERA AZURE находится в устойчиво растущем районе, но премия по цене делает его инвестиционно привлекательным только при наличии дополнительных факторов (особенности инфраструктуры, виды, пакетное обслуживание).
Прямая оценка ROI и арендных диапазонов для AZIZI RIVIERA AZURE невозможна — по DLD не зафиксировано контрактов аренды для 2-комнатных квартир по этому адресу. Отталкиваться можно только от статистики района.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в West Wharf – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 12: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Elie Saab – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ESCAN MARINA TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Candace Acacia – анализ 2026
