Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: На основании открытых DLD-данных, дом Azizi Riviera 4 официально относится к району Al Merkadh и расположен в составе мастер-проекта Meydan One Community. Все дальнейшие сравнения цен и аренды будут строиться относительно данных по району Al Merkadh (и 2-комнатным квартирам этого района).
Общее количество продаж 2-комнатных квартир в самом доме составляет 8 сделок за весь период наблюдения. В базе аренды по самому дому Azizi Riviera 4 и всему мастер-проекту Meydan One Community нет зафиксированных контрактов по 2-комнатным квартирам. Поэтому для анализа арендных ставок и расчёта доходности в качестве бенчмарка используется широкий срез по жилому фонду района Al Merkadh.
2. Динамика и распределение цен на покупку
Частота сделок и динамика по дому Azizi Riviera 4:
— Количество сделок по 2-комнатным квартирам: всего 8, исторический объём крайне низкий.
— Диапазон средних цен по кварталам:
— За последние 12 месяцев (актуальные сделки): средняя цена за квадратный метр составила примерно 16 925 AED/м².
— Историческая динамика по дому: в 2022–2023 годах цены колебались в диапазоне 13 300–13 700 AED/м², только в 2024–2025 годах наблюдается рост до уровней 16 000–17 000 AED/м² (см. блок данных для графиков).
Динамика по району Al Merkadh (2-комнатные квартиры):
— Объём сделок и ликвидность многократно выше (сотни сделок в квартал).
— Средний уровень цен в последние 12 месяцев (по всем 2-комнатным квартирам района): около 20 200 AED/м², что примерно на 20% выше, чем у Azizi Riviera 4.
— За последние 3 года в районе прослеживается рост цены с 17 000–18 000 AED/м² до более 20 000 AED/м² в 2023–2024 году.
— В остальном разброс цен по району стабильнее, чем по отдельному дому, из-за большого количества сделок.
3. Динамика и уровень ставок аренды
— По данным Ejari контрактов аренды на 2-комнатные квартиры непосредственно в доме Azizi Riviera 4 нет. Нет также контрактов по мастер-проекту Meydan One Community.
— В целом по району Al Merkadh зафиксировано более 27 000 арендных сделок с 2020 года.
— Средняя арендная ставка по району за последние 12 месяцев (жилые квартиры всех типов): 1 550 AED/м² в год. Динамика последних трёх лет указывает на непрерывный рост — с 850–1 100 AED/м² в 2022 году до 1 350–1 550 AED/м² в 2024-м.
Важно: поскольку расчёт базируется на общем жилом фонде района (без фильтра по типу комнат), он может не полностью отражать сегмент именно 2-комнатных квартир. Прямые значения по такому сегменту получить невозможно из-за отсутствия данных.
4. Сравнение дома с районом и оценка доходности
— Для последних 12 месяцев средняя цена покупки квадратного метра в Azizi Riviera 4 (2-комнатные) — около 16 925 AED, что примерно на 20% меньше районного средневзвешенного уровня.
— Средняя аренда по району: 1 550 AED/м²/год.
— Брутто-доходность (ROI, без учета расходов) для стандартной инвестиционной сделки в Al Merkadh ориентировочно составляет 7,7% годовых (1 550 / 20 200).
— Для Azizi Riviera 4 при текущей средней цене сделки и использовании районной средней аренды ROI-брутто теоретически доходит до 9,2% годовых (1 550 / 16 925), однако фактически ни одного подтверждённого контракта аренды по дому в DLD нет — цифра условная.
— Нетто-доходность с учётом стартовых расходов (7–8% на вход): для района ожидается на уровне 7,1–7,2%, для Azizi Riviera 4 — теоретически ~8,5%, если удастся реализовать аренду на уровне районной средней.
5. Оценка “справедливой” цены и рекомендация
— Предельный диапазон цены квадратного метра, в который инвестор может входить, ориентируясь на целевую доходность 7–8% годовых: 19 400–22 100 AED/м². Фактическая цена по району уже оказалась у верхней границы этого диапазона, в Azizi Riviera 4 — весь объём сделок прошёл значительно ниже нижней границы (все сделки ниже 17 000 AED/м²). Это говорит о наличии ценовой премии по району либо о недооценённости дома.
— Азизи Ривьера 4, как видно из приведённых данных, торгуется с дисконтом к району, что увеличивает потенциальную доходность, если рынок аренды позволяет сдавать квартиру по средней районной ставке.
6. Ликвидность и перспективы
— Район Al Merkadh показывает высокую ликвидность по сделкам купли-продажи и аренды, сотни сделок в квартал, устойчивый спрос и рост ставок. Дом Azizi Riviera 4 характеризуется крайне низкой историей сделок, как и многие современные здания в районе, но погружён в развивающийся активный субрынок.
— Отсутствие арендных сделок по самому дому ограничивает уверенность в расчётах доходности: финальные значения можно использовать только как ориентировочные, на основе общей конъюнктуры района, а не строго по дому.
— В перспективе на 3–5 лет для района сохраняется потенциал роста арендных ставок и (скорее всего) плавный рост цен для нового фонда, но ожидать сильной премии к рынку по Азизи Ривьера 4 по цене продажи на данном горизонте оснований нет.
Итого: Azizi Riviera 4 по данным DLD выглядит ниже рынка по цене среди новых домов района. Инвестор может ориентироваться на потенциально более высокую доходность при покупке по текущим уровням, но решение по аренде требует отдельной проверки по реальным аналогам или рыночной спросовой активности (выход на ставку аренды выше среднего уровня района пока не подтверждён).
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Residences 2 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Alexis Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в J8: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в La Vista Residence – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в PHOENIX TOWER: данные DLD и реальные сделки
