Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Azizi Aliyah Residences по данным DLD расположен в районе Al Jadaf и относится к мастер‑проекту Dubai Health Care City Phase 2. Название здания полностью совпадает с БД, поэтому для анализа использовались именно эти фильтры.
Объём данных: По дому зафиксировано 295 сделок и 1363 арендных контракта. Среди них — 137 продаж и 116 арендных контрактов по студиям (0BR) за последние 12 месяцев (по аренде – с фильтрацией residential, studio, площадью более 10 кв.м и суммой годовой аренды больше 1000 AED).
2. Динамика сделок и цен продажи по дому и району
Динамика цен в доме (студии):
За последние 4 года средняя цена за м² по сделкам в студиях Azizi Aliyah Residences колебалась в диапазоне 11 000 – 14 000 AED/м², с отдельными квартальными всплесками до 14 963 AED/м² и просадками до 9 700 AED/м² (2021 г.). В течение последних 12 месяцев средняя цена за м² составляет 14 332 AED (26 сделок по студиям).
Динамика сделок по району (Al Jadaf):
В целом по району средняя цена продажи студий в последние 12 месяцев составляет 22 369 AED/м² (1019 сделок), что существенно выше средних значений по анализируемому дому. В динамике последние два года заметно поступательный рост бенчмарка района — ценовые уровни выросли с ≈15–16 тыс. (2022) до 20–24 тыс. AED/м² на текущий момент.
Объём и ликвидность: Количество сделок по дому стабильно, ликвидность высокая, по району сделки идут массово и с устойчивым квартальным приростом.
3. Динамика арендных ставок по дому и району
По дому (студии):
Средняя фактическая арендная ставка за м² по всем контрактам за последние 12 месяцев — 1 237 AED/м²/год (116 контрактов по студиям). В динамике с 2021 года рост ставок значителен: с ≈800–850 AED/м² (2020–2021 гг.) до 1200–1250 AED/м² в последние кварталы.
По району (Al Jadaf, студии):
Средняя арендная ставка по району еще выше — 1 390 AED/м²/год (1184 контракта по студиям), с теми же тенденциями роста за последние 2–3 года (в 2020–2021: 800–900, в 2024 — выше 1300 AED/м²).
Объём контрактов по обеим выборкам очень большой, статистика устойчивая.
4. Сравнение текущих цен продажи и аренды: дом против района
Azizi Aliyah Residences остается существенно дешевле рынка Al Jadaf по цене покупки за м² (для студий разница превышает 35%). При этом арендная ставка по дому вполне конкурентна, но чуть ниже среднерайонных значений (примерно на 11%).
5. Перспективы доходности (ROI) и инвестиционная оценка
Расчетные значения за последние 12 месяцев:
— По дому: средняя продажная цена студии — 14 332 AED/м²; средняя аренда — 1 237 AED/м²/год.
— По району: средняя продажная цена студии — 22 369 AED/м²; аренда — 1 390 AED/м²/год.
Годовая валовая доходность (ROI):
— По дому: около 8,6% брутто (1 237 / 14 332).
— По району: около 6,2% брутто (1 390 / 22 369).
После корректировки на типичные стартовые расходы (7–8% от стоимости входа) —
— ROI_net по дому ориентировочно 8,6% / 1,07 ≈ 8,0%
— ROI_net по району не превышает 5,8–5,9%.
Диапазоны инвестиционно справедливой цены для целевой ROI 7–8% годовых:
— По дому диапазон: 15 463 – 17 671 AED/м² (расчет по формуле: 1 237 / 0,08; 1 237 / 0,07).
— По району: 17 375 – 19 857 AED/м².
Фактическая цена по Azizi Aliyah Residences ниже этого диапазона (14 332 AED/м²), что указывает на наличие значительного дисконта и инвестиционной привлекательности по сравнению со средним сегментом Al Jadaf.
6. Итоговая оценка и ликвидность
Azizi Aliyah Residences — объект с подтверждённой высокой ликвидностью. Оборот сделок стабилен, аренда сдается легко — среднее количество контрактов и сделок крупное. В последние три года отмечается уверенный рост рыночных арендных ставок, за которым в полной мере не поспевает цена за м² по дому: ценовой разрыв с районом только увеличивается, следовательно, потенциал доходности дома выше среднего по району.
Объект может быть рекомендован для консервативного инвестора, ориентированного на готовую ликвидную студию с ROI 8%+ при умеренной конкуренции с новым строительством. Ориентир по «справедливой цене» для инвестора: до 17 600 AED/м², рынок даёт существенный дисконт к данному уровню.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в CRYSTAL RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Kyoto by ORO24 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ELITE RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Архитекторы Захи Хадид в ОАЭ: знаковая архитектура и её влияние на рынок недвижимости
- Как купить квартиру в Дубае в Eleve by Deyaar – анализ 2026
