Анализ ROI квартиры в AG Square: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом AG Square находится в районе Wadi Al Safa 5 и входит в мастер-проект Dubai Land Residence Complex. Фильтрация производилась по полному совпадению названия здания (AG Square), типу объектов (квартиры) и жилому назначению.

Структура базы имеет достаточно подробный и репрезентативный массив по продажам квартир в AG Square – 419 сделок с 2022 года. По аренде по самому дому на момент запроса нет ни одного валидного контракта в открытой базе DLD, поэтому для анализа арендного рынка и доходности используются агрегированные данные по всему комплексу Dubai Land Residence Complex в районе Wadi Al Safa 5 (это несколько десятков тысяч контрактов).

2. Динамика сделок и цен – продажи

По AG Square продажи стартовали в 4 квартале 2022 года. Основная масса сделок прошлась на 2023 год. Наиболее релевантен анализ сделок по типу «квартира» и фильтрации по площади (30–300 м²) и цене за метр (5000–35000 AED/м²) – это позволяет убрать статистические выбросы.

Частота сделок:

• Пик активных продаж пришёлся на 1–2 кварталы 2023 года (119 и 107 сделок).
• В последующем наблюдалось снижение темпов продаж (до 10–60 в квартал во втором полугодии 2023), что говорит о постепенном завершении основной фазы реализации.
• В 2024 году сделки также идут, но в куда меньшем объёме (единицы – десятки на квартал).

Динамика средней цены за м² по AG Square:

• В 4 квартале 2022 – около 8900 AED/м².
• Весь 2023 год – диапазон 9200–9300 AED/м² (стабильно).
• К 4 кварталу 2023 – незначительное снижение до ~8500 AED/м².
• 2024 год: средние цены по кварталам сильно флуктуируют (от 7900 до 9900 AED/м²), что связано с небольшим количеством сделок и меньшей стабильностью средней.
• В среднем за последние 12 месяцев: около 9574 AED/м².

Для сравнения, по всему комплексу Dubai Land Residence Complex в Wadi Al Safa 5:

• До 2022 года средние цены были ниже (7000–8000 AED/м²).
• В течение 2023–2024 года наблюдается выраженный рост: с 8700 AED/м² до превышения 12 000–14 000 AED/м² в 2024–2025 году.
• Средняя цена за м² по району и мастер-проекту за последние 12 месяцев – около 13 562 AED/м².

Рынок района за последние 18–24 месяца опережающими темпами догоняет цены по AG Square.

3. Данные по аренде и расчёт доходности

По дому AG Square не найдено ни одного зарегистрированного арендного договора по данным DLD, поэтому невозможно корректно оценить индивидуальную доходность квартиры именно в этом доме.

По мастер-проекту/району Dubai Land Residence Complex (Wadi Al Safa 5) – за последние 12 месяцев:

• Средняя годовая ставка аренды (по всем жилым квартирам) составляет около 710 AED/м² в год.
• Динамика аренды выраженно положительная: с конца 2022 года рост с ~530 AED/м² до 710 AED/м² в последние 4 квартала.
• На рынке аренды также заметен устойчивый спрос: около 43 000 контрактов всего, что говорит о высокой ликвидности района.

4. Оценка ROI и диапазонов инвестиционно справедливой цены

Брутто-доходность (ROI) на уровне района рассчитывается как отношение средней годовой аренды к средней цене покупки за последние 12 месяцев:

• ROI по району (Dubai Land Residence Complex / Wadi Al Safa 5): ~5,2% годовых (710 / 13 562).
• ROI по дому AG Square ЧИСЛИТЬСЯ НЕЛЬЗЯ – нет валидных данных по аренде в самом доме.

С учётом транзакционных расходов (7–8% от цены при покупке), чистая доходность на входе скорректируется на 7–8%, то есть реальная «инвестиционная» доходность будет близка к 4,8–4,9% нетто в среднем по району.

Справедливый диапазон цены для инвестора или продавца, который ориентируется на доходность 7–8% годовых (на базе арендных ставок района):

• 710 AED/м² / 0,08 = 8 875 AED/м² (для желающих получать 8% годовых).
• 710 AED/м² / 0,07 = 10 143 AED/м² (для желающих получать 7% годовых).
• Текущий уровень цен по AG Square – около 9 570 AED/м², то есть находится ближе к нижней границе справедливого «инвестиционного» диапазона. Выделяется, что рынок в среднем дороже (13 562 AED/м²), что при тех же ставках аренды снижает доходность.

Диапазон реальной доходности в районе для инвесторов – 4,8–5,2% годовых (брутто/нетто). Для выхода на ROI 7–8% стоит ожидать ценового дисконта/торга по рынку в районе (или надеяться на дальнейший устойчивый рост аренды).

5. Ликвидность и перспективы

• AG Square – недавно построенный дом, основная масса сделок пришлась на 2023 год, остаточный спрос ещё сохраняется, но снижается.
• Район Dubai Land Residence Complex / Wadi Al Safa 5 демонстрирует уверенный рост цен и ставок аренды последние 2 года, ликвидность высокая по обеим категориям (продажа/аренда).
• По уровню текущей доходности AG Square выглядит привлекательно для дисциплинированного инвестора, ориентирующегося на рынок ниже средней цены района и при поддержке высокой рыночной активности.
• Прямой расчёт ROI по самому AG Square невозможен из-за отсутствия данных о зарегистрированных арендах, но бенчмарк-комплекса устойчив: покупать по цене в районе 9 500–10 000 AED/м² — это разумный уровень по отношению к ожидаемой доходности и динамике арендных ставок района.

Текущая перспектива района нейтрально-позитивная с точки зрения инвестиционной активности и роста капитала. Следить стоит за динамикой аренды – если она и дальше будет расти быстрее цен, доходность может выйти на желаемые 6–7% без дисконта к рынку.

Рекомендуемые статьи

• Как продать квартиру в Дубае в Artesia C – анализ 2025 — 10.12.2025
• Анализ ROI квартиры в Naya 2 at District One: данные DLD и реальные сделки
• Как продать квартиру в Дубае в Elitz By Danube – анализ 2025 — 10.12.2025
• Анализ ROI квартиры в Binghatti Onyx: данные DLD и реальные сделки — 10.12.2025
• Как продать квартиру в Дубае в The Bay Residence – анализ 2025