Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание THE REGENT находится в районе Al Yelayiss 2 и относится к мастер-проекту TOWN SQUARE. В базе фиксируется обозначение квартир-студий как «Studio» без использования 0BR, что учтено при дальнейших расчётах.
В базе DLD отражено 434 сделки с квартирами в этом здании (из них 20 — по студиям), что позволяет делать достаточно уверенные выводы на уровне дома и по студийному сегменту.
2. Динамика сделок и цен по THE REGENT (студии)
За последние два года по THE REGENT прошло 7 сделок со студиями за 12 месяцев. На горизонте последних пяти кварталов средняя цена продажи за м² для студий колебалась от 14 744 AED до 16 291 AED за квадратный метр. За последние 12 месяцев усреднённый показатель составил 16 249 AED/м².
Для сравнения: по району Al Yelayiss 2 средняя цена сделки за квадратный метр за тот же период составила 13 756 AED/м², причём объём сделок — свыше 4 тысяч в год, что говорит о высокой ликвидности локации. Таким образом, THE REGENT продаётся с премией примерно 18% к среднерыночному уровню в районе по студийному сегменту, что объясняется новизной и статусом здания.
Динамика по району Al Yelayiss 2 также указывает на устойчивый рост цен за последние три года с переходом от уровней 7 900 – 10 500 AED/м² к 11 400 – 14 000 AED/м². Темпы роста у THE REGENT перекликаются с трендом по району, но ценовой уровень стабильно выше.
3. Арендные ставки по THE REGENT и району
Аренда по THE REGENT фиксируется в DLD: за 12 месяцев зарегистрировано 9 контрактов по студиям. Среднее значение годовой аренды на студию за квадратный метр — 1 431 AED, диапазон по последним кварталам — от 1 400 до 1 500 AED/м². Для сравнения, в целом по рынку (среди студий по всем проектам района и города) средняя ставка составляет 1 271 AED/м² — то есть THE REGENT сдаётся дороже района почти на 13%.
Это говорит о спросе и привлекательности как для арендаторов, так и для инвесторов: арендные ставки устойчивы, а количество новых контрактов по дому и району за год велико (десятки тысяч по району — очень высокая ликвидность).
4. Инвестиционные показатели: доходность (ROI) и справедливая цена
На основании средних значений за последние 12 месяцев:
— Средняя цена покупки студии: 16 249 AED/м² (THE REGENT), 13 756 AED/м² (район).
— Средняя аренда: 1 431 AED/м² (THE REGENT), 1 271 AED/м² (район).
Brutto-доходность (ROI) по THE REGENT студии: 1 431 / 16 249 ≈ 8,8% годовых. По району: 1 271 / 13 756 ≈ 9,2% годовых.
Расчётная чистая доходность (ROI_net), если учесть стандартные расходы на вход (около 7% от цены покупки): 8,8% / 1,07 ≈ 8,2% для THE REGENT, 9,2% / 1,07 ≈ 8,6% для района.
Справедливый диапазон цены покупки для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых:
— По THE REGENT: 1 431 / 0,08 = 17 888 AED/м², 1 431 / 0,07 = 20 443 AED/м².
— По району: 1 271 / 0,08 = 15 888 AED/м², 1 271 / 0,07 = 18 157 AED/м².
Средняя成交ная стоимость сейчас находится внутри и чуть ниже этого диапазона, а значит, инвестиционная привлекательность сохраняется и для THE REGENT, и по району в целом.
5. Ликвидность и рекомендации
THE REGENT отличается высоким числом сделок и арендных контрактов даже по студийному сегменту. Район Al Yelayiss 2 и мастер-проект TOWN SQUARE демонстрируют устойчивый рост продаж и аренды, что подтверждает хороший спрос.
Вывод: стоимость и аренда в THE REGENT немного выше района, но и доходность остаётся на верхней границе целевых показателей (8–9% brutto). Спадов спроса не наблюдается, объём предложений стабилен. Это привлекательный вариант для инвестора, особенно если есть задача инвестировать в новую недвижимость с прозрачной рыночной историей. Рекомендуется держать фокус на поддержании конкурентной ставки аренды, так как доходность по THE REGENT близка к рыночной, но не даёт существенной премии относительно района.
Рекомендуемые статьи
- Как купить квартиру в Дубае в Alma Gardens – анализ 2026
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Reef 999 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 5: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в 03 Residence by NED Al Ghurair – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 9: данные DLD и реальные сделки
