Анализ ROI квартиры в Samana Waves 2: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом SAMANA WAVES 2 зарегистрирован в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Для анализа применяются именно эти территории как база для сравнения.

Объем и структура транзакций:
В базе DLD зафиксировано 176 сделок по SAMANA WAVES 2. По аренде в самой базе данных DLD нет ни одного арендного контракта по SAMANA WAVES 2 или проекту Samana Waves 2 в Jumeirah Village Circle — все сравнения по аренде возможны только на уровне района Al Barsha South Fourth (любое жилье) или всего мастер-проекта.

2. Сравнительный анализ объема и динамики сделок

Объем продаж 1-комнатных квартир в SAMANA WAVES 2 по кварталам был следующим:
— Максимальная активность наблюдалась в 2023 году (2 и 3 кварталы: 26 и 23 сделки соответственно), затем объем снижается. Это отражает высокий интерес на старте проекта и выход на финишную стадию формирования пула собственников.

В целом по району Al Barsha South Fourth, наблюдается поступательный рост средней цены за квадрат по мере приближения 2023–2024 годов.

3. Динамика цен за квадратный метр

SAMANA WAVES 2 (1-комнатные):
— Средняя цена за квадратный метр по кварталам на старте в 2023 году: около 15 150–15 260 AED/м².
— В 2024 году наблюдаются колебания от 12 800 до 16 200 AED/м², по итогам последних 12 месяцев средняя ставка по сделкам составляет 16 868 AED/м².

Al Barsha South Fourth (район, 1-комнатные):
— В 2023–2024 годах средняя цена на уровне 11 000–12 800 AED/м², с устойчивым ростом ежегодно.
— За последние 12 месяцев средняя цена – 14 164 AED/м².
— Таким образом, SAMANA WAVES 2 на 19–20% дороже среднего по району для аналогичного типа жилья; и основной прирост цены по району реализуется именно по новостройкам/актуальным объектам.

4. Аренда: анализ и ограничения

По SAMANA WAVES 2 и всему мастер-проекту Jumeirah Village Circle в базе DLD нет подтвержденных актуальных контрактов аренды за последние 12 месяцев по 1-комнатным квартирам — это типичная ситуация для новых зданий в этапе сдачи или отсутствия массовой выдачи эджари.

На уровне района Al Barsha South Fourth по всем типам квартир (не только 1-комнатные), за последние 12 месяцев средняя ставка аренды составила 1 017 AED/м² в год. Такой подход создает смещение в оценке, поскольку микс по районам включает как новые, так и старые объекты, а также объекты с разным уровнем отделки.

Для целевой группы (1-комнатные) ни на уровне района, ни на уровне мастер-проекта валидной усредненной ставки аренды по данным DLD нет, поэтому расчет доходности (ROI) провести невозможно с гарантированной статистической достоверностью. Аналогично, любой «инвестиционно справедливый диапазон цены» по доходному методу рассчитан быть не может.

5. Инвестиции и справедливый диапазон цены

— Средняя цена за квадратный метр по SAMANA WAVES 2 за последние 12 месяцев находится на уровне 16 868 AED/м², по району Al Barsha South Fourth – 14 164 AED/м².
— Сам район демонстрирует уверенный рост цен на новые жилые комплексы, смещение медианы вверх прослеживается по всем кварталам за 2023-2025 годы.
— Данных по средней ставке аренды на 1-комнатные квартиры нет; общий показатель по району (1 017 AED/м² в год) относится к всем типам жилых объектов и может не учитывать специфику современных новостроек.

Расчет ROI и справедливого диапазона цены невозможен, потому что арендная информированность для сравниваемого сегмента (1-комнатные, новые дома) отсутствует.

6. Итоговые выводы о ликвидности и перспективах

— Ликвидность: Очень высокая — по дому прошло более 170 сделок за последние 2 года, наблюдается четкий пик продаж в момент выхода проекта. Это подтверждает высокий уровень спроса среди покупателей.
— Перспектива района: Jumeirah Village Circle и Al Barsha South Fourth развиваются — по району идет стабильный рост цен на жилье, особенно в новостройках. Но SAMANA WAVES 2 располагается в верхнем ценовом сегменте по району.
— Доходность и аренда: Отсутствие статистики аренды по дому и мастер-проекту не позволяет выдать инвестиционную оценку для владельца 1-комнатной квартиры. Любые оценки по доходности будут спекулятивными, ссылаясь только на общую по району ставку, где смешаны объекты разного возраста и класса.
— Сценарии для инвестора: Если в ближайшие 1–2 года проект получит массовый ввод в эксплуатацию и эджари-контракты начнут отражаться в базе DLD, появится возможность построить реальную доходную аналитику и оценить справедливый диапазон цены под желаемую доходность 7–8% годовых.

Рекомендуемые статьи

• Налоги на недвижимость в Дубае: полный гид для инвесторов, владельцев и арендаторов 2026 года
• Как продать объект недвижимости в Дубае в Al Murad Tower – анализ 2025
• Анализ ROI квартиры в Al Haseen Residence: данные DLD и реальные сделки
• Как продать квартиру в Дубае в The Bay – анализ 2025 — 16.12.2025
• Как продать объект недвижимости в Дубае в Oceana Atlantic – анализ 2026