1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом PLATINUM RESIDENCE 2 расположен в районе Nadd Hessa и мастер-проекте Silicon Oasis. Работа ведется по этим атрибутам, подтвержденным базой сделок DLD.
В таблице DLD_transactions по дому зарегистрировано 77 сделок, но по фильтру именно на 1-комнатные квартиры (1 b/r) сделок не найдено — активность показана в основном по всему зданию с разными типами квартир. В аренде по проекту PLATINUM RESIDENCE 2 зафиксировано 226 годовых контрактов в последние годы, что позволяет анализировать дом на уровне всей выборки (без деления по типу квартиры).
2. Динамика объема сделок и ликвидности
Продажи в PLATINUM RESIDENCE 2 отмечаются ежегодно с устойчивой активностью: наиболее насыщенные годы — 2024 (26 сделок), 2025 (11 сделок с учётом будущих контрактов, которые не анализируются для оценки). Наиболее активные кварталы за последние 2 года — 2 и 4 кварталы 2024 года (15 и 3 сделки соответственно). Такой объем указывает на наличие ликвидности у объекта и интерес со стороны покупателей.
3. Динамика средней цены за квадратный метр
Последние 3 года зафиксирован стабильный рост средней цены за квадратный метр:
— За последние 12 месяцев средняя цена составила 9 805 AED/м² по дому (PLATINUM RESIDENCE 2).
— Для сравнения, средний показатель по району Nadd Hessa за последние 12 месяцев — 15 057 AED/м², что на 53% выше и демонстрирует, что рассматриваемый дом юридически находится в сегменте доступных предложений относительно района в целом.
— По кварталам дома: с 1 кв. 2023 по 4 кв. 2024 рост цен за м² с ~7 400 до 8 200–9 500 AED/м², отдельные сделки 2025–2026 выше (но будущие сделки не сравнивать).
— По району отмечается более выраженный рост: от ~7 300 AED/м² (4 кв. 2023) до 8 600–9 900 AED/м² (1–3 кв. 2024), с дальнейшим подъемом до 11 500+ AED/м² к концу 2024.
Рынок района дорожает быстрее, чем PLATINUM RESIDENCE 2, а разница в цене может объясняться спецификой предложения в доме.
4. Анализ арендных ставок
По дому PLATINUM RESIDENCE 2 средняя годовая арендная ставка за м² за последние 12 месяцев составила 709 AED/м². В районе Nadd Hessa этот показатель немного выше — 737 AED/м².
Динамика арендных ставок по дому показывает устойчивый рост: с 4 кв. 2022 по 4 кв. 2024 значения выросли с 550–580 AED/м² до 700–790 AED/м²; по району темпы роста схожие: с ~540–625 до 675–730 AED/м². Активность арендаторов высока: по дому фиксируется около 6–11 новых контрактов на квартал, по району — тысячи контрактов, что свидетельствует о сильном спросе.
5. Сравнение текущих уровней покупки и аренды (12 месяцев)
— PLATINUM RESIDENCE 2:
— цена покупки — 9 805 AED/м²,
— средняя аренда — 709 AED/м² в год,
— сделок и контрактов достаточно для выводов.
— Nadd Hessa:
— цена покупки — 15 057 AED/м²,
— аренда — 737 AED/м² в год.
Дом заметно дешевле района, разница более 40%. Аренда лишь чуть ниже районной средней.
6. ROI и справедливый диапазон цен для инвестора
Брутто-доходность (ROI) за последние 12 месяцев:
— По дому: 709 / 9 805 = 7,2% годовых.
— По району: 737 / 15 057 = 4,9% годовых.
С учетом транзакционных расходов (7%), эффективная (net) доходность по дому ближе к 6,6–6,7%, по району — к 4,5–4,6%. Это движение в рамках среднего диапазона по рынку.
Инвестиционно справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых (по дому):
— 709 / 0,08 = 8 862 AED/м² (минимум, при 8%),
— 709 / 0,07 = 10 128 AED/м² (максимум, при 7%).
Текущий уровень цены дома (9 805 AED/м²) находится как раз внутри расчетного диапазона, что делает его привлекательным для инвестора, ожидающего 7–8% ROI, учитывая подтвержденные рыночные ставки аренды.
7. Выводы
PLATINUM RESIDENCE 2 — один из наиболее бюджетных домов в районе Nadd Hessa по ценам продажи, при этом уровень аренды лишь незначительно уступает району. Объем сделок и контрактов по дому точно указывает на высокую ликвидность. Динамика рынка для этого сегмента положительная, доходность на уровне 7% для собственника вполне достижима. Для инвестора, ориентированного на высокую относительную доходность при ограниченных бюджетах, данное предложение выглядит обоснованным и сбалансированным.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в VILLA PERA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SEVENTH HEAVEN: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Sobha one Tower A – анализ 2026
- Как продать недвижимость в Дубае в Tower B – анализ 2026
