1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по базе DLD сделки по запрошенному дому с названием PALACE TOWER T2 (маркетинговое название Palace Tower 2) однозначно относятся к району Nad Al Shiba, мастер-проекту Silicon Oasis.
Данные по 2-комнатным квартирам (2BR) в этом доме зафиксированы в DLD по продажам. Совокупно в доме в исторической базе найдено 34 сделки с этим типом квартир. Анализируем продажи и рыночную динамику как для квартиры по дому, так и для сравнения с районом Nad Al Shiba (агрегация по данному району релевантна, так как в DLD именно так определён адрес).
2. Объём и динамика сделок по продаже 2-комнатных квартир
В отчётные периоды с 2020 по 2024 годы в доме ни в одном квартале не фиксировалось более 4 сделок по 2-комнатным квартирам (чаще — 1-4 сделки в квартал). Это говорит о достаточно низкой, но регулярной ликвидности. Таким образом, наблюдается не массовое, но стабильное движение объектов.
3. Динамика средней цены за квадратный метр по дому и району
Средняя цена за квадратный метр в PALACE TOWER T2 по 2-комнатным квартирам сильно колебалась в зависимости от периода и отдельных сделок:
— В 2021-2022 средние значения по кварталам колебались от 4 500 до 10 800 AED/м².
— В 2023–2024 наблюдается преимущественно рост и повышение волатильности: средняя цена за м² в отдельных кварталах 2023—2024 года составляла от ~6 300 до ~8 400 AED/м², отдельный всплеск — до 14 350 AED/м² по отдельным сделкам в 2025 (есть сделки, зарегистрированные с будущей датой — их не учитываем для текущего рынка).
Средняя цена продажи за последние 12 месяцев по дому: 8 637,7 AED/м².
Для района Nad Al Shiba (сопоставимые 2-комнатные квартиры) средняя цена за квадратный метр за последние 12 месяцев — 8 385,4 AED/м². Таким образом, цены в PALACE TOWER T2 соответствуют среднерыночным значениям по району; существенной премии или дисконта по отношению к рынку не фиксируется.
4. Арендный рынок
По базе DLD не найдено ни одного действительного зарегистрированного контракта долгосрочной аренды жилых двухкомнатных квартир в PALACE TOWER T2 за всё время наблюдений — как для дома, так и для мастер-проекта (Silicon Oasis), и даже района Nad Al Shiba за последние 12 месяцев.
В архивах встречается всего один действительный контракт по аренде жилых объектов в целом по району (Nad Al Shiba), и то датированный II кварталом 2022 года (арендная ставка ~143 AED/м²/год). За последние 12 месяцев таких данных нет.
Следовательно, невозможно корректно рассчитать актуальную ставку годовой аренды за м² по району, по дому, по мастер-проекту — базы DLD такой информации сейчас не содержат.
5. ROI и диапазон справедливых цен для инвестора
Исходя из отсутствия подтверждённых DLD-данных по долгосрочной аренде за последние 12 месяцев как по дому, так и по району, возможный уровень доходности (ROI), а также диапазон справедливых цен для инвестора, ориентирующегося на 7-8% годовых, рассчитать не представляется возможным на базе DLD. Любые численные ROI или выводы о справедливых ценах без фундаментальных данных по аренде будут некорректны.
6. Краткие выводы и оценка перспектив
По сделкам купли-продажи двуместных квартир дом отличается ценовой стабильностью и ликвидностью на уровне района, отсутствует выраженный дисконт или премия. На данный момент PALACE TOWER T2 поддерживает средние по району Nad Al Shiba параметры цены, что говорит о справедливой оценке рынка по отношению к этому активу.
Ориентировать инвестора или собственника по доходности и цене входа/выхода согласно целевым значениям по доходности на основе DLD невозможно — рынок долгосрочной аренды в этом доме и по району в DLD не подтверждён реальными контрактами за последние 12 месяцев.
Перспективы для инвестора связаны с ликвидностью в сегменте вторичных продаж, однако расчёт доходности на аренде для принятия инвестиционных решений требует сбора актуальных предложений через другие источники или реального трекинга новых контрактов аренды в будущем.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Cove by Imtiaz – анализ 2025
- Сколько стоит квартира в Бурдж Халифа в центре Дубая
- Рынок недвижимости Абу-Даби: что будет с ценами
- Как продать жильё в Дубае в Creek Crescent – анализ 2025 — 26.12.2025
- Анализ ROI квартиры в Island Park I: данные DLD и реальные сделки
